Định giá căn hộ chung cư ở Time City bài tập nhóm môn Định giá Bất động sản. Lựa chọn chiến lƣợc marketing 1. Các chiến lƣợc hợp tác 2. Các chiến lƣợc theo vị thế doanh nghiệp trên thị trƣờng 3. Các chiến lƣợc theo chu kỳ sống sản phẩm 4. Các chiến lƣợc theo giá trị hay chi phí 5. Các chiến lƣợc khác biệt hóa và định vị. Các chiến lƣợc đại dƣơng xanh 6. Các chiến lƣợc theo chuỗi giá trị
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN BÀI TẬP LỚN MÔN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ BÀI: LẬP BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ MỘT BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ Lớp học phần: Định giá bất động sản_01 Giáo viên hướng dẫn: Th.s Trần Thị Minh Thư Thành viên thực hiện: Nhóm Bùi Minh Phương – 11217391 Phạm Thị Ngọc Oanh – 11217389 Phạm Thị Diễm Quỳnh – 11215115 Vi Thị Mai Phương – 11217393 Đinh Mai Phương Anh – 11217333 Hà Nội, tháng 10, năm 2023 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH : Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 748040 Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội cấp ngày 04 tháng 06 năm 2018 ĐỊA CHỈ TÀI SẢN : Căn hợ 06 tầng 12A, tịa N02 premier berriver sớ 390 Nguyễn Văn Cừ, Quận Long Biên KHÁCH HÀNG YÊU CẦU ĐỊA CHỈ MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA CHỈ ĐIỆN THOẠI : Ông Hoàng Văn Minh : : : : : : I CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ Văn pháp lý Thẩm định giá - Luật giá số 16/2023/QH15 - Thông tư 60/2021/TT-BTC sửa đổi Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá về thẩm định giá - Thông tư 28/2021/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 - Nghị định 12/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Giá về thẩm định giá - Thông tư 86/2019/TT-BTC giá khởi điểm để đấu giá khai thác tài sản kết cấu hạ tầng giao thông - Thông tư 323/2016/TT-BTC Bợ Tài quy định về kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá - Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hành Văn pháp luật khác - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành; - Thông tư sớ 47/2018/TT-BTC, ngày 15/5/2018 Bợ Tài Hướng dẫn xác định giá cho thuê, giá khởi điểm để đấu giá cho thuê, chuyển nhượng, có thời hạn quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng - Thông tư sớ 37/2018/TT-BTC Bợ Tài về việc hướng dẫn một số nội dung về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 Chính phủ quy định II Đặc điểm tài sản thẩm định giá Đặc điểm pháp lý tài sản thẩm định giá - (Chi tiết theo phụ lục 01 kèm theo) Đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản thẩm định giá - (Chi tiết theo phụ lục 02, 05 kèm theo) III CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ “Giá trị thị trường một tài sản là mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, một giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường’’ IV CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Cách tiếp cận - Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giớng hệt tương tự có các thông tin về giá thị trường; - Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo mợt tài sản có chức năng, cơng dụng giống hệt tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn tài sản thẩm định giá Phương pháp thẩm định giá - Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường; - Phương pháp chi phí thay là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở chênh lệch chi phí thay để tạo một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có chức năng, cơng dụng theo giá thị trường hành và giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá Phương pháp chi phí thay tḥc cách tiếp cận từ chi phí - Đối với Quyền sử dụng đất là đất ở đô thị, tổ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh để tính toán đất ở có thơng tin giao dịch thị trường, việc ước tính chi phí tái tạo là không thể, đất ở nên việc ước tính dịng thu nhập từ quá trình sử dụng là khó khăn nên khơng thể dùng phương pháp chi phí hay chiết khấu dịng tiền được; - Đới với cơng trình xây dựng, việc xác định phương pháp so sánh là không thể, mặt khác xác định các chi phí, đơn giá xây dựng dựa theo các định mức xây dựng, thông tin giá thị trường Tổ thẩm định đề xuất sử dụng phương pháp chi phí thay để đánh giá lại nguyên giá tài sản; - Chất lượng lại tài sản đánh giá theo phương pháp thống kê kinh nghiệm vận dụng theo thơng tư 45/2013/TT-BTC Bợ Tài ngày 25/04/2013 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cớ định và phương pháp thống kê kỹ thuật dựa theo Thông tư liên tịch số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 Bộ Xây dựng - Tài - Ban Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà ở bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê CLCL tài sản lựa chọn trung bình cợng phương pháp tỷ lệ lại đánh giá phương pháp không chênh lệch quá 20% lấy theo phương pháp thớng kê kỹ tḥt tỷ lệ có chênh lệch lớn, CLCL dưới 45% Các nguyên tắc thẩm định giá: - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; - Nguyên tắc cung cầu; - Nguyên tắc cân bằng; - Nguyên tắc thay thế; - Nguyên tắc thay đổi; - Nguyên tắc đóng góp Xác định giá trị tài sản thẩm định giá: - (Chi tiết theo các phụ lục báo cáo xác định giá trị tài sản đính kèm) V Kết thẩm định giá - Tổng giá trị tài sản tham khảo thời điểm tháng 10/2023 là: - Bằng chữ: Tám tỷ, không trăm bảy mươi mốt triêu, không trăm bảy mươi nghìn./ - (Chi tiết phụ lục 03 kèm theo) VI Những hạn chế, điều kiện kèm theo kết thẩm định giá: - (Chi tiết theo phụ lục 04 kèm theo) PHỤ LỤC BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT Kèm theo Chứng thư, Báo cáo kết Thẩm định giá Số 1990819.02/TĐG/BĐS-DVFC ngày 28/10/2023 STT A HẠNG MỤC Thông tin tài sản TSTĐ Nguồn tin TSSS TSSS TSSS Anh Hoạt Anh Khánh Anh Phú 0902720139 0978551294 0971508587 Tháng 10/2023 Tháng 10/2023 Tháng 10/2023 Thời điểm Địa Căn hợ 06 tầng 12A, tịa N02 premier berriver số 390 Nguyễn Văn Cừ, Quận Long Biên Căn hợ 05 tầng 16, tịa N02 premier berriver sớ 390 Nguyễn Văn Cừ, Quận Long Biên Căn hộ 07 tầng 20, tịa N01 premier berriver sớ 390 Nguyễn Văn Cừ, Quận Long Biên Pháp lý Sổ đỏ lâu dài Sổ đỏ lâu dài Sổ đỏ lâu dài Căn hợ 04 tầng 15, tịa N01 premier berriver sớ 390 Nguyễn Văn Cừ, Quận Long Biên Sổ đỏ lâu dài Diện tích sử dụng 111,09 m2 phịng khách, phòng bếp, phòng ngủ, phòng WC, ban cơng, logia Diện tích sử dụng 69,48 m2 phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ +1, phịng WC, ban cơng, logia Vị trí tầng 12A 16 Diện tích sử dụng 78,47 m2 phịng khách, phòng bếp, phòng ngủ+1, phòng WC, ban cơng, logia 20 Diện tích sử dụng 111,09 m2 phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ, phịng WC, ban cơng, logia 15 Giao thông Ngay nút giao tuyến phố sầm uất quận Long Biên là Nguyễn Văn Cừ và phớ Nguyễn Sơn Bên cạnh đó, việc mở rợng tuyến đường 40m phố Hồng Tiến giúp kết nối Nguyễn Văn Cừ – Cổ Linh trở nên thuận Ngay nút giao tuyến phố sầm uất quận Long Biên là Nguyễn Văn Cừ và phố Nguyễn Sơn Bên cạnh đó, việc mở rợng tuyến đường 40m phớ Hồng Tiến giúp kết nối Nguyễn Văn Cừ – Cổ Linh trở nên tḥn tiện cịn góp Ngay nút giao tuyến phố sầm uất quận Long Biên là Nguyễn Văn Cừ và phố Nguyễn Sơn Bên cạnh đó, việc mở rợng tuyến đường 40m phớ Hồng Tiến giúp kết nối Nguyễn Văn Cừ – Cổ Linh trở nên Ngay nút giao tuyến phố sầm uất quận Long Biên là Nguyễn Văn Cừ và phớ Nguyễn Sơn Bên cạnh đó, việc mở rợng tuyến đường 40m phố Hồng Tiến giúp kết nối Nguyễn Văn Cừ – Mô tả Cấu tạo Khoảng cách Hạ tầng Giá chào bán tiện cịn góp phần giúp việc di chuyển cư dân Berriver trở nên thuận lợi phần giúp việc di chuyển cư dân Berriver trở nên thuận lợi -1.5 km đến chân Cầu Chui - 1.5 km đến chân cầu Chương Dương - km đến chân cầu Long Biên - km đến chân cầu Vĩnh Tuy, trung tâm thương mại AEON Mall -1.5 km đến chân Cầu Chui - 1.5 km đến chân cầu Chương Dương - km đến chân cầu Long Biên - km đến chân cầu Vĩnh Tuy, trung tâm thương mại AEON Mall Điều kiện sở hạ Điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật đầy đủ tầng kỹ thuật đầy đủ và đồng bộ và đồng bộ 2.455.000.000 thuận tiện cịn góp phần giúp việc di chuyển cư dân Berriver trở nên thuận lợi Cổ Linh trở nên tḥn tiện cịn góp phần giúp việc di chuyển cư dân Berriver trở nên thuận lợi -1.5 km đến chân -1.5 km đến chân Cầu Chui Cầu Chui - 1.5 km đến chân - 1.5 km đến chân cầu Chương Dương cầu Chương - km đến chân cầu Dương Long Biên - km đến chân - km đến chân cầu cầu Long Biên Vĩnh Tuy, trung - km đến chân tâm thương mại cầu Vĩnh Tuy, AEON Mall trung tâm thương mại AEON Mall Điều kiện sở hạ Điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật đầy tầng kỹ thuật đầy đủ và đồng bộ đủ và đồng bộ 3.016.000.000 3.885.000.000 Giá m2 49.620.000 38.440.000 34.980.000 Thời gian bán tháng trước tháng trước tháng trước Tình trạng giao dịch Đã giao dịch Đã giao dịch Đang giao dịch B Chi tiết tính tốn I Giá trị hợ Kết cấu Diện tích sàn XD (m2) Đơn giá nhà Tỷ lệ GTCL II III A Ước tính giá khơng có cơng trình đất Đơn giá Quyền sử dụng đất Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh Giá đất trống ước tính B Diện tích (m2) C Đơn giá (m2) D Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Pháp lý Tương đồng Tương đồng Tương đồng Thực trạng Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ Đầy đủ Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0 Diện tích nhỏ hơn, tính khoản cao đánh giá tốt TSTĐ Tương đồng Diện tích nhỏ hơn, tính khoản cao đánh giá tốt TSTĐ Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0 Kém Tốt Kém Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Quy mô Thực trạng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Hình dáng Thực trạng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Vị trí Thực trạng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Kinh doanh Thực trạng Tỷ lệ Tương đồng Tương đồng Tương đồng Căn hộ chung cư, không phù hợp để kinh doanh Căn hộ chung cư, không phù hợp để kinh doanh Căn hộ chung cư, không phù hợp để kinh doanh Căn hộ chung cư, không phù hợp để kinh doanh 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0 Tương đồng Tương đồng Tương đồng 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0 Tương đồng Tương đồng Tương đồng 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0 Tương đồng Tương đồng Tương đồng An ninh tốt An ninh tốt An ninh tốt An ninh tốt 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Giao thông Thực trạng Tỷ lệ 100% Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Hạ tầng Thực trạng Tỷ lệ 100% Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh An ninh Thực trạng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh 0 Kém Kém Tương đồng mặt thoáng mặt thoáng mặt thoáng mặt thoáng 100% 95% 95% 100% 5% 5% 0% Kém Kém Tương đồng 4,1m 7,8m 95% 95% 100% 5% 5% 0% Giá sau điều chỉnh Khoảng cách Thực trạng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh 10 Mặt thoáng Thực trạng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh 11 Mặt tiền Thực trạng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh E Giá sau điều chỉnh Mức giá dẫn đ/m² Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối Biên độ điều chỉnh (%) 100% G H Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình các mức giá dẫn (không vượt 15%) Đơn giá đất đề xuất đ/m² Làm tròn PHỤ LỤC BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẢNG ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA TÀI SẢN Kèm theo Chứng thư, Báo cáo kết Thẩm định giá Số 1990819.02/TĐG/BĐS-DVFC ngày 28/10/2023 ST T Tên nhà cửa, vật kiến trúc Căn hộ Phương pháp phân tích Kinh tế kỹ thuật Tường Nền nhà Trần nhà Tỷ lệ lại Phương pháp thống kê kinh nghiệm t T (Theo % TT 60) lại Hiện trạng Tỷ lệ chất lượng lại Tỷ trọng kết cấu PHỤ LỤC BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Tỷ lệ lại lựa chọn XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CƠNG TRÌNH Kèm theo Chứng thư, Báo cáo kết Thẩm định giá Số 1990819.02/TĐG/BĐS-DVFC ngày 28/10/2023 STT Danh mục thẩm định giá ĐVT Số lượng Theo định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 14 tháng 10 năm 2019 định việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội Giá trị thẩm định lựa chọn Đơn giá lựa chọn CLCL Đơn giá Thành tiền