Thực trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản

Đại học Kinh Tế Quốc Dân Mở đầu Thị trờng bất động sản ( BĐS ) nứơc ta hình thành Do đó, nhiều điều phải làm Thị trờng phát triển cha ổn định, tỷ lệ giao dịch bất động sản chiếm phần lớn thị trờng ngầm Những hoạt động hiệu sách pháp luật cha đầy đủ, dẫn đến khó kiểm soát đợc kẻ đầu đà tạo thành sốt giá đất Điều đà đa thị trờng bất động sản nớc ta vào tình trạng đóng băng làm cho thị trờng hoạt động hiệu quả, ảnh hởng ®Õn sù ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tÕ nãi chung thị trờng bất động sản nói riêng Đề án Mấy suy nghĩ tợng đóng băng thị trờng bất động sản nớc ta nhm phân tích đa số giải pháp khắc phục Do có số hạn chế nên đề án đa số lý giải chủ yếu dẫn đến thị trờng đóng băng số giải pháp khắc phục Kết cấu đề tài gồm: A.Mở đầu B.Nội dung Chơng I: Những khái niệm thị trờng bất động sản Chơng II: Thực trạng đóng băng thị trờng bất động sản Chơng III: Một số giải pháp khắc phục tợng đóng băng thị trờng bất động sản C.Kết luận Chơng I: Những khái niệm thị trờng Bất động sản Nguyễn Tố Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân I khái quát chung thị trờng bất động sản Khái niệm Thị trờng bất động sản tổng hóa giao dịch dân bất động sản địa điểm định thời gian định Một số nội dung thị trờng bất động sản Cùng với phát triển kinh tế, trải qua bao chế độ thị trờng đà hình thành phát triển, có thị trờng đất đai đà đợc hình thành Đây thị trờng sơ khai thị trờng bất động sản, xây dựng công trình gắn liền với đất đai, kết tinh lao động vào đất đai hình thành nên bất động sản Với cách phân chia dựa tiều thức khách nhau, có thị trờng bất động sản khác Nh vào loại hình giao dịch BĐS có thị trờng mua bán BĐS , thị trờng BĐS cho thuê, thị trờng BĐS làm tài sản chấp, thị trờng BĐS dung để góp vốn liên doanh Hoặc phân loại dựa vào loại hàng Hoặc phân loại dựa vào loại hàng hóa BĐS thị trờng, có thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở, thị trờng văn phòng R công sở Hoặc phân loại dựa vào loại hàng Thị trờng BĐS cã vai trß to lín nỊn kinh tÕ qc dân BĐS tài sản có giá trị lớn quốc gia Nó thúc đảy sản xuất phát triển, ghóp phần huy động vốn cho đầu t, tăng thu nhập cho ngân sách, mở rộng thị trờng nớc quan hệ quốc tế, góp phần vào ổn định xà hội, nâng cao đời sống nhân dân Nh vậy, phát triển thị tròng BĐS góp phần đổi sách, có sách đất đai sách BĐS Tuy hàng hoá BĐS có đặc điểm giống với hàng hoá khác nhng chúng lại có đặc điểm mang tính đặc thù riêng thị trờng BĐS có đặc điểm khác biệt sau: thị trờng có cách biệt hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch, thị trờng BĐS thực chất thị trờng giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS, thị trờng không hoàn hảo cung BĐS phản ứng chậm so với cầu BĐS, giao dịch thị trờng BĐS cần phải có t vấn chuyên nghiệp, chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật cã mèi quan hƯ mËt thiÕt víi thÞ trng vèn Hiện nay, nớc ta phát triển thị trờng ngầm, giao dịch bất động sản diễn chủ yếu thị trơng ( chiếm 70% ) Nguyờn nhân phận không nhỏ người dân quan niệm việc mua, bán đơn giản, chưa có thói Ngun Tè Hoa R Líp Kinh doanh B§S 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân quen v chưa có nhu cầu thứ giấy tờ hợp pháp; thủ tục hành cịn q phiền hà, phức tạp, nhũng nhiễu, gây khó khăn, tốn tiền bạc cho người dân muốn thực quy định pháp luật; tồn dạng mua bán bất hợp pháp, thường xảy khu đất nơng nghiệp có quy hoạch chuyển thành đất phi nông nghiệp đất ven đô thị Bộ Xây dựng đưa số thèng kª, có đến 80% tổng số giao dịch BÐS thuộc thị trường “ngầm” Các giao dịch phát triển tự phát, không cần quy hoạch, không công chứng thứ trao tay, việc chi trả lại tiền mặt nên Nhà nước khơng kiểm sốt Ðồng thời so sánh tương quan thu nhập quốc dân thu nhập cá nhân giá BÐS nước ta giai đoạn từ năm 90 trở lại vào loại cao so với nước giới, mét vng đất có lên tới 55 vàng Ngun Tố Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại häc Kinh TÕ Qc D©n Th văn phịng (US$/m2/ tháng) Hà Nội Bangko Manila Jakarta Kuala k Lumpur 25 11 18 14 Nguồn: JETRO: "So sánh chi phí đầu tư thành phố châu Á”, tháng năm 2004 T¸c động điều tiết vai trị quản lý Nhà nước cịn yếu có đến 70 80% nhà đất chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà quyền sử đất khn viên, có sản phẩm đạt tiêu chuẩn để kinh doanh thị trường thức Tuy nhiên, kinh tế bất động sản nước ta nhìn chung phát triển cách tự phát, phần lớn hoạt động kiểm so¸t Nhà nước, mang nhiều yếu tố đầu cơ, đặc biệt hoạt động không hướng II tợng đóng băng 1.Khái niệm: -Hiện tợng giao dịch thị trờng bị ngng trệ, lợng giao dịch giảm đợc gọi tợng đóng băng -Khi th trng óng bng cu suy gim dn n cung d tha, thị trờng bị ứ đọng vốn, ảnh hởng nghiêm trọmg đến kinh tế quốc dân Biểu - Luợng giao dịch bất động sản giảm rõ rệt, giao dịch thành công - Giá BĐS cao, xu hớng tăng giá giảm giá thời gian định - Cầu BĐS giảm, có tợng d cung - Thị trờng vốn bị ảnh hởng lớn Lợng vốn bị ứ đọng không luân chuyển đợc, không rút đợc tác động lớn đến nguồn tài kinh tế Nguyên nhân - Do thay đổi đột ngột sách làm cho cung cầu BĐS không thay đổi kịp Bên cạnh buông lỏng quản lý Nhà nớc, tạo hội cho nạn đầu có hội hoành hành Nguyễn Tố Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân - Do giá tăng cao, lợng cầu ảo tăng nhanh gấp nhiều lần thời gian ngắn tạo nên sốt giá nhà đất - Do có biến động kinh tế giới nh: tăng giá dầu mỏ,tăng gía vàng liên tục suốt thời gian dài Nguyễn Tố Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chơng II: Thực trạng đóng băng thị trờng bất động sản I Thực trạng thị trờng bất động sản nớc ta Thị trờng BĐS trớc năm1993 - Trớc năm 1980, BĐS đợc tồn dới ba hình thức sở hữ khác là: + Sở hữu nhà nớc toàn dân + Sở hữu tập thể R Hợp tác xà + Sở hữu t nhân, kể câc nhà t sản dân tộc - Do tồn ba hình thức sở hữu khác BĐS, nên BĐS tham gia vào trình trao đổi (mua R bán) cách bình thờng - Từ Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực, đất đai yếu tố BĐS thuộc sở hữu toàn dân Luật đất đai năm 1987 lại lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nghiêm cấm việc mua bán đất Nh vậy, sở pháp lý, thời kỳ nhà nớc không thừa nhận tham gia BĐS vào thị trờng - Trong thực tế, ngời bán tài sản đất cho ngời mua đêù tính tiền đất ngời mua tài sản chấp nhận trả tiền đất cho ngời bán tài sản Từ đây, đà hình thành thị trờng ngầm đất đai R BĐS không tổ chức, cá nhân đà lợi dụng việc Nhà nớc cho phép bán tài sản đất kiếm lời bất Nhà nớc không kiểm soát đợc Thị trờng BĐS từ năm 1993 đến a Thị trờng BĐS đà hình thành thức vào hoạt động - Chuyển đổi quyền sủ dụng đất diễn chủ yếu với đất nông nghiệp nhằm khắc phục tợng sử dụng ruộng đất manh mún Phần lớn, nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký quan địa - Mua bán nhà ở, công trình khác, chuyển nhợng quyền sử dụng đất, chuyển nhợng quỳên sở hữu nhà với chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời thuê, doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà chuỷên nh- Nguyễn Tố Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân ợng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc, đấu thầu quyền sử dụng đất cho dự án có sử dụng đất - Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xởng sản xuất kinh doanh; có quan hành nghiệp, doanh nghiệp Nhà nớc chiếm giữ nhiều nhà đất nhng nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm lời Hoạt động chấp BĐS để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng BĐS góp vốn sản xuất kinh doanh đà phát triển Các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môi giới BĐS đợc hình thành phát triển - Từ hoạt động chuyển dịch BĐS, khẳng định rằng: thị trờng BĐS Việt Nam đà hình thành phát triển bao gồm thị trờng thức thị trờng không thức Thứ nhất, thị trờng BĐS không thức lên nh vấn đề quan tâm hàng đầu Nhà nớc bộc lộ nhiều yếu quản lý Nhà nớc Thị truờng BĐS không thức ( Nhà nứơc không kiểm soát đợc ) hoạt động mạnh mặt yếu quản lý Nhà nớc, nguyên nhân chủ yếu quyền chuyển nhợng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất hạn chế đà dẫn đến hạn chế đối tợng tham gia thị trờng, cụ thể là: + Chuyển nhợng quyền sử dụng đất không thức diễn quản lý Nhà nớc pháp luật quy định có hộ gia đình cá nhân đợc Nhà nớc giao đất tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đà nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời ngời khác có quyền chuyển nhợng quỳên sử dụng đất Do đó, có nhiều tổ chức cá nhân có nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất nhng không đợc chuyển nhợng nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu quyền sử dụng đất phải chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho + Điều kiện để đợc chuyển nhợng đất đai khó khăn Ngời có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhợng chấp phải thực thủ tục khai báo, xác nhận từ sở lên đến cấp huyện tỉnh, phải thoả mÃn điều kiện pháp luật quy định + Ngời mua ( nhận chuyển nhợng ), ngời bán ( chuyển nhợng ) phải nộp thuế nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh Thuế chuyển quỳên sử dụng đất lệ phí trớc bạ trứơc cao ( cá biệt tới 40% ) Nay đà Nguyễn Tố Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân sửa đổi, bổ sung số điều luật đất đai đà quy định thuế suất 2% đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối; 4% loại đất khác Đồng thời, lệ phí trớc bạ đà hạ mức thu từ 2% trớc xuống 1%, nhng mức thu cao cộng thúê chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trớc bạ, ngời có đất chuyển quyền ngời nhận chuyển quyền phải nộp 3%, cao 5% giá trị đất chuyển quyền Trong điều kiện ngời chuyển nhận quyền sử dụng đất cha có đủ khả tài để nộp khoản nghĩa vụ tài họ không khai báo với quan Nhà nớc + Việc mua bán nhà công trình khác đất chuyển nhợng quỳên sử dụng đất phải đợc quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép Quy định đà dẫn đến nhiều trờng hợp ngời bán ngời mua đàm phán với tự chuyển nhợng không cần xin phép quan Nhà nớc Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành phát triển tự phát, phân tán, cha có chế tổ chức hoạt động thống nớc Trong năm từ 1993 đến 1995 thị trờng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất ngày phát triển sôi nổi, số lợng vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin môi giới ngày gia tăng đà xuất trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhng Nhà nớc cha quản lý đợc tổ chức Cuối năm 1998, địa bàn thành phố Hà Nội có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán BĐS, nhng có 19 tổ chức môi giới nhà đất đăng ký hành nghề Hoạt động môi giới nhà đất chủ yếu môi giới ngời mua ngời bán, cha cung cấp đợc cho ngời mua thông tin cần thiết BĐS Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia môi giới t vấn, giao dịch nhà đất đà hoạt động nh mét nghỊ kinh doanh nhng Nhµ níc cha kiĨm soát đợc Thứ ba, kinh doanh BĐS cha mạnh cha huy động thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động + nhiều địa phơng đà hình thành doanh nghiệp kinh doanh BĐS nh: doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thơng mại R xây dựng đầu t kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà Hoặc phân loại dựa vào loại hàng Tuy nhiên tổ chức, cá nhân n ớc đầu t vào Việt Nam tham gia vào thị trờng BĐS cha xuất nhiều câc địa phơng Ngun Tè Hoa R Líp Kinh doanh B§S 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân Doanh nghiệp quốc doanh đợc u đÃi giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật doanh nghiệp quốc doanh dẫn đến bất bình đẳng thành phần kinh tế, không phát huy đợc sức mạnh thành phần kinh tế đầu t kinh doanh phát triển BĐS + Tuy nhiên nớc ta thiếu loại hình doanh nghiệp Nhà nứơc kinh doanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá vùng đất vốn đất hoàng, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác đợc, đất xấu xen kẽ vùng đất sử dụng nhận quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân sử dụng đất Hoặc phân loại dựa vào loại hàng đa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất sản xuất kinh doanh đời sống xà hội thực sách u đÃi Nhà nớc đôí với ngời sử dụng đất sản xuất kinh doanh Thứ t, sách biện pháp tài Nhà nớc cha đủ mạnh để thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS Thời gian qua, hệ thống sách biện pháp tài cho thị trờng BĐS đà bớc đợc xây dựng, bao gồm: sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có thực biện pháp hỗ trợ quyền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất, chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất Hoặc phân loại dựa vào loại hàng; luật thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trớc bạ đất; chế sử dụng quỹ đất vốn xây dựng sở hạ tầng ( tạo vốn đất cho phát triển BĐS ); lập quỹ đầu t phát đô thị, quỹ phát triển nhà ở; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thê nhà cho đối tợng sách, đối tợng xà hội, v.v Hoặc phân loại dựa vào loại hàng c Mét vµi sè liƯu - Năm 2000, sau thời gian dài bình lặng, giá nhà đất lại có nhiều biến động, giá tăng nhanh liên tục Đỉnh cao biến động diễn khoảng quí II năm 2001 Giá nhà đất thành phố lớn Hà Nội TP.Hồ Chí Minh tăng đột biến mức cao suốt thời gian gần năm: từ tháng 4/2001 đến tháng 3/2002 Sốt giá tạo nên đua nước rút mua vào, mua nhà không cần mặc So với giá quy định thành phó, giá giao dịch bình qn thị trường tăng – lần, có nơi tăng 11 lần Việc mua bán khơng câu nệ có hay khơng có giấy tờ hợp pháp Ngun Tè Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh TÕ Quèc D©n - Theo Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản TP HCM, tính đến nay, địa bàn thành phố có khoảng 50% cơng ty, văn phịng kinh doanh địa ốc - phần lớn làm môi giới - "chết" hẳn kể từ đầu năm đến nay, 20% số cịn lại thoi thóp sống Chỉ cịn khoảng 30% cơng ty kinh doanh địa ốc có đủ tiềm lực tài lực để chuyển hướng đầu tư kinh doanh bất động sản qua dự án hộ cao cấp khu dân cư - Hiện có khoảng 13,5% vốn ngân hàng đầu tư vào bất động sản Tại Tp.HCM, dư nợ cho vay bất động sản lên đến 25.000 tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng dư nợ cho vay chung Tại Hà Nội, số gần 9.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng gần 10% tổng d n II Hiện tợng đóng băng thị trờng BĐS nớc ta Những biểu đóng băng Thị trờng BĐS đóng băng có số biểu chủ yếu sau đây: - Các giao BĐS thị trờng giảm sút nghiêm trọng, tỷ lệ thành công giao dịch thấp Theo c tính chuyên gia, giao dịch thị trường so với kỳ năm trước TP.HCM giảm đến 68%; Hà Nội bị sút giảm với mức không Các thành phố, thị xã khác nước có tình hình tương tự - C¸c ngân hàng bị điêu đứng lợng vốn bị ứ đọng thị trờng BĐS - Lợng cầu BĐS giảm rõ rệt - Giá BĐS có xu hớng giảm xuống Nguyên nhân tợng đóng băng a Đóng băng nạn đầu - Hoạt động đầu BĐS hoạt động trao đổi BĐS nhằm mục đích kiếm lời cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian theo đối tợng mua Đặc trng bật hoạt động đầu BĐS xuất mua bán lại Nguyễn Tố Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân đất đai không đợc dùng vào việc thoả mÃn nhu cầu xây dựng nhà phơc vơ s¶n xt kinh doanh cđa chÝnh ngêi mua - Hoạt động đầu thờng xảy thành phố thị xÃ, đặc khu kinh tế ven đờng quốc lộ Tuỳ theo khu vực mà đối tợng hoạt động đầu loại BĐS nh: đất ở, nhà xởng, đất công, đất nông nghiệp, đất lu đờng bị lấn chiếm - Căn vào mục đích, đối tợng, phơng thức phạm vi hoạt động, chia hoạt động đầu BĐS làm ba loại: Một là: Mua BĐS dự trữ có lợi bán Hai là: Lấn chiếm đất công đem bán trao tay kiếm lời Ba là: Mua đất đà bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo đất chờ thời thu lợi LÃi suất cao thời đất đai buông lỏng quản lý Nhà nớc thị trờng đất đai đà thúc đảy loại đầu cấu kết với làm cho hoạt động đầu BĐS đà gia tăng đến nớc lan sang khu vực khác - Thùc tÕ cho thÊy sản phẩm bất động sản nào, từ đất dự án, nhà xây sẵn hộ chung cư, bị đầu từ giai đoạn dự án vẽ Người tham gia đầu cơ, trước hết, sản phẩm nhà đất đơn vị quốc doanh/cổ phần có liên quan đến quốc doanh, cá nhân/bà con/bạn bè thân quan chức có liên quan đến việc lập dự án; Nếu sản phẩm nhà đất doanh nghiệp tư nhân, cá nhân/bà con/bạn bè thành viên ban quản trị doanh nghiệp - Nhưng nguy hiểm nhất, tình trạng đầu xảy từ đơn vị tham gia đầu tư kinh doanh, phát triển sản phẩm bất động sản Đa phần dự án bất động sản doanh nghiệp nước có tình trạng ngâm đất làm cầm chừng với mục đích chiếm dụng vốn người mua, đồng thời buôn qua bán lại đất nội với thời gian dài nhằm hưởng chênh lệch giá NguyÔn Tè Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 1 Đại häc Kinh TÕ Qc D©n - Điển hình dự án khu Kênh Tẻ, Quận 7, TP HCM doanh nghiệp lớn nước (không tiện nêu tên) Dự án quy mô lớn duyệt quy hoạch từ đầu năm 2000, chủ đầu tư làm hạ tầng cầm chừng kéo dài năm sang năm khác Trong đó, gần 100% sản phẩm bán hết người mua phải tốn tiền từ 50% đến 100% Đây ngun nhân Khu thị Thủ Thiêm, sau gần 10 năm có quy hoạch tổng thể, khơng th phỏt trin c - Đầu làm cho giá BĐS tăng lên tạo nên sốt giá Mt s chủ dự án có xu hướng chiếm dụng đất để đầu cơ, nâng giá Nhiều doanh nghiệp giao đất muốn có vốn tranh thủ chia lơ, bán nền, tạo nên tình trạng đầu cơ, mua bán lại khác phổ biến Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin, dịch vụ tư vấn cho thị trường nhà đất, phần lớn việc định giá thông tin liên quan dư luận người mơi giới tạo ra, giá nhà đất có lúc bị yếu tố tâm lý tác động làm tăng đột biến Giá bất động sản bị kích lên cao so với thu nhập sức mua có khả toán người dân doanh nghiệp có nhu cầu bất động sản Nguyên nhân tình trạng "đầu cơ" lớn, "mua thẳng" hộ chung cư mà không "giá gốc + chênh lệch" Ngay "giá gốc" cao, gấp 2-3 lần giá thành xây dựng; cịn phần chênh lệch có lúc lên đến 30-50% giá trị hộ Giá bất động sản từ năm 2001 lên sốt, đạt đỉnh điểm vào năm 2003, có xu hướng chững lại Nhà nước lại nâng giá đất lên gấp 2-3 lần để tính thuế Mặc dù giá cịn thấp giá thực tế thị trường, dù giá bất động sản thực tế có khơng tăng, chí giảm, cộng thuế vào khơng giảm, chí cịn tăng, làm cho việc mua bán bị tụt giảm nhanh Năm 2004, giá đất trung tâm Hà Nội tương đương với thành phố giới Tokyo, Paris Ngun Tè Hoa R Líp Kinh doanh B§S 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân -Một lý vi lói sut ngõn hng thp, th trường vốn không phát triển, việc tham gia thị trường khó khăn rủi ro kinh doanh cao, lượng tiền dư thừa dân đầu tư chủ yu vo nh t.Từ dẫn đến đầu để giữ tiền chờ có hội bán kiếm lÃi cao b Đóng băng cầu BĐS giảm, cung BĐS vợt cầu BĐS - Thc t cho thy nhu cu đất nhà Việt Nam, thành phố lớn Tuy nhiên, hầu hết nhu cầu trở thành lượng cầu thị trường khơng có khả toán - Các nhà đầu tư nhỏ lẻ khó khăn tài phải nộp thêm tiền hộ hay đất dự án mua giấy Họ đua bán nhu cầu mua nhà để Đây thời gian tâm lý người mua chờ đợi sách đồng Nhà nước (về quy hoạch, sách tài pháp lý giao dịch mua bán) Giá vàng mức cao, biến động thất thường phần cản trở giao dịch, điều kiện khiến giá trị nhà tăng lên quy đổi sang tiền đồng - Giá bất động sản từ năm 2001 lên sốt, đạt đỉnh điểm vào năm 2003, có xu hướng chững lại Nhà nước lại nâng giá đất lên gấp 2-3 lần để tính thuế Mặc dù giá thấp giá thực tế thị trường, dù giá bất động sản thực tế có khơng tăng, chí giảm, cộng thuế vào khơng giảm, chí cịn tăng, làm cho việc mua bỏn b tt gim nhanh c Đóng băng quản lý Nhà nớc yếu - Đến số văn pháp luật dới luật quản lý BĐS đà đợc hình thành, nhng thiếu cha bao quát đợc trờng hợp diễn thùc tÕ, cha cã tÝnh hƯ thèng ®ång bé chậm so với phát triển sinh động thực tiễn - Mặc dù thị trờng đà đợc hình thành thời gian dài nhng cha có luật kinh doanh BĐS, luật liên quan khác nh Luật chống đầu cơ, Luật đấu thầu v.v Hoặc phân loại dựa vào loại hàngCác chế độ quản lý tài sản công Nhà n ớc cha chặt chẽ dẫn đến Nguyễn Tố Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân thực tế quan đà sử dụng phần diện tích nhà, đất thuộc trụ sở làm việc thuê Tính đến năm 2001 tổng quỹ đất quan hành nghiệp nớc 201300ha đất; quan hành nghiệp đà sử dụng quỹ nhà đất thuê 6700ha đất 501000m nhà làm việc Tơng tự doanh nghiệp Nhà nớc đem tài sản đất đai đợc Nhà nớc giao sử dụng cho thuê lại Những hoạt động thị trờng BĐS không qua quản lý Nhà nớc đà tạo công quan Nhà nớc với gây không khó khăn cho công tác quản lý tài sản công Nhà nớc - Bộ máy quản lý Nhà nớc BĐS cha đợc thay đổi, hoàn thiện cho phù hợp với tình hình Cơ quan chuyên trách thực trực tiếp việc quản lý Nhà nớc BĐS cha đợc quan tâm, đầu t, hoàn thiện mức - Đến cha có quan đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu đăng ký chuyển dịch) để đảm bảo kiểm soát giao dịch BĐS nh mét quan hƯ d©n sù theo Lt d©n sù - Những nguyên nhân lại dẫn đến nguyên nhân sau trực tiếp buông lỏng quản lý BĐS thời gian dài Sự buông lỏng kéo dài hội tốt cho nạn đầu phi pháp tồn phát triển - Cỏch qun lý thị trường bất động sản thời gian qua dẫn đến kinh doanh bát nháo để lại hậu tiêu cực rõ Hậu lớn lãng phí nguồn lực Các nhà kinh doanh bất động sản bỏ số vốn lớn để đền bù giải tỏa, xây dựng sở hạ tầng "lem nhem" để mà khơng tạo cho kinh tế Mặc dù với biện pháp xử lý kiên quyết, chống đầu nhằm thúc đẩy dự án phải triển khai đưa vào sử dụng, bình ổn thị trường nhà đất, đến chưa tạo chuyển biến thị trường nhà đất - Một nguyên nhân quan trọng n÷a việc quy định nộp tiền sử dụng đất sau giải phóng mặt khiến doanh nghiệp lâm vào khó khăn Trong lúc phải nộp nhiều khoản bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ phải theo Ngun Tè Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh TÕ Quèc D©n khung giá đất cao, doanh nghiệp không kham Điều làm cho giao dịch bị chậm lại NguyÔn Tè Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chơng III: Một số giải pháp khắc phục tợng đóng băng thị trờng BĐS i phát triển sở hạ tầng, giảm cung B§S - Cung-cầu bất động sản có khác biệt lớn so với loại hàng hố khác, thực đơn giản vội vàng việc giảm cung Bởi xã hội phát triển nhu cầu cải thiện chỗ ngày tăng - Do địi hỏi Nhà nước vừa phải có chế, sách để bước đáp ứng số lượng chất lượng nhà cho nhân dân, đồng thời phải tính đến yếu tố phát triển bền vững để khắc phục tình trạng phát triển nhà tự phát, buông lỏng quản lý xảy - Cần triển khai dự án phát triển nhà cách đa dạng để đáp ứng nhu cầu cho nhiều đối tượng khác nhau, cần trọng tới nhu cầu khác đối tượng thu nhập thấp, hộ gia đình cần tái định cư để phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng, người có thu nhập cao II số biện pháp kích cầu BĐS Cầu BĐS gồm có hai loại: - Cầu tiêu dùng thể cần thiết cho tiêu dùng - Cầu kinh doanh thể vốn hội kinh doanh Kích cầu tiêu dùng Hiện nay, nhu cầu BĐS lớn đặc biệt nhà Nhng nhu cầu biến thành cầu BĐS thực giá cao, vợt khả toán ngời tiêu dùng Hng trm nghỡn doanh nghiệp có nhu cầu nhà xưởng mở rộng nhà xưởng gặp khó khăn mặt bằng; hàng triệu Ngun Tè Hoa R Líp Kinh doanh B§S 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân cụng nhõn lao động ngoại tỉnh, hàng chục nghìn cặp vợ trồng trẻ có nhu cầu nhà khơng đủ tiền để mua giá cao Để giải tình hình thị trường bất động sản nay, cần phải giải yếu tố cầu Nghĩa tạo điều kiện để biến nhu cầu thực xã hội thành lượng cầu thị trường Để gia tăng lượng cầu cho thị trường nhà đất cần thiết phải: - Điều chỉnh quy định điều kiện thủ tục cho vay mua nhà theo hướng thơng thống mở rộng theo hướng Nhà nước đứng làm trung gian, bảo lãnh cho cá nhân có nhu cầu mua nhà lấy nhà mà người mua qua trung gian nhà nước làm vật chấp cho khoản vay họ - Kiểm sốt thị trường nhà đất thơng qua việc đánh thuế cao giao dịch bất động sản tổ chức cá nhân kinh doanh nhà đất với mục tiờu hng chờnh lch Bên cạnh Nhà nớc cần đa biện pháp để đa giá hợp lý cho BĐS Giỏ hp lý l người có khả tầm tay với tới được, đáp ứng nhu cầu đất nhà đầu tư khơng bị đổ bể mà có lãi mức hợp lý Cơ thể là: - Hạ giá BĐS sách giá - Tác động đến doanh nghiệp để doanh nghiệp giảm giá BĐS xuống mức cung gặp cầu nhng không làm ảnh hởng đến lợi nhuận cđa doanh nghiƯp - Sư dơng th thu nhËp tõ B§S, sở hữu nhiều sản phẩm bất động sản phải đóng thuế nhiều, sở hữu bất động sản gần trung tâm phải đóng thuế cao Như vậy, chắn có tượng bán tháo sản phẩm bất động sản ạt, giá bất động sản xuống đến mức cân thị trường (nghĩa phù hợp với giá trị thực tế người có nhu cầu sử dụng thật) Ngun Tè Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân Một giải pháp tài hữu hiệu hỗ trợ tài cho ngời nghèo mua nhà thuê nhà giải pháp sau: + Đối với nguời thuê nhà ở, đợc ngân sách Nhà nớc hỗ trợ phần tiền thuê nhà việc trả tiền thuê nhà năm + Đối với nguời mua nhà ở, đợc ngân sáh Nhà nớc hỗ trợ trực tiếp với số tiền định cho đối tợng cụ thể họ mua nhà Số tiền lại ngân sách Nhà nớc cho vay không lÃi họ có trách nhiệm trả số năm định (tơng tự nh mua nhà trả góp) Kích cầu kinh doanh Hiện nay, thị trờng BĐS trầm lắng, bên cạnh hệ thống pháp luật cha hoàn chỉnh dẫn đến hội kinh doanh cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS Mặt khác, ngân hàng đà giảm không cho dự án đợc vay vốn Tất điều đà làm cho cầu kinh doanh giảm Muốn tăng cầu kinh doanh pháp luật BĐS cần phải đợc hoàn chỉnh vào ổn định sớm để tạo môi trờng pháp lý thuận lợi, tạo hội kinh doanh cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS iii Hoàn thiện quản lý nhà nớc Bất động sản Nhanh chóng ban hành đa vào thực Luật kinh doanh BĐS, Luật đầu t, Luật chống đầu cơ, Luật nhà Khi ban hành luật Nhà nớc cần phải ban hành văn hớng dẫn kèm theo kịp thời doanh nghiƯp cã thĨ nhanh chãng thùc thi lt C¶i cách hành - Khẩn trơng hoàn thành việc lập hồ sơ địa Đây hồ sơ ban đầu hình thành vị trí, kích thớc, hình dáng, danh giới cho lô đất, đất, mảnh đất cụ thể tức xác định BĐS tổ chức, cá nhân, hộ gia đình - Khẩn trơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu công trình đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, khu đô thị Để ®Èy nhanh tiÕn dé cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dụng đất sở hữu công trình đất, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định quan Nhà nớc cấp Nguyễn Tố Hoa R Lớp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Quốc Dân - Thực chế cửa Tổ chức quan đăng ký giao dịch BĐS Trong điều kiện nớc ta nên giao nhiệm vụ cho quan địa quan địa nơi đăng ký thực giao dịch đất đai (quyền sử dụng đất sở hữu công trình đất) - Thực tập trung quyền lực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Điều có tác dụng định hớng cho giao dịch BĐS địa bàn định giúp Nhà nớc thực quản lý - Nhà nớc cần xem xét việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/CP Theo Nghị định 198/CP, tiền sử dụng đất thu theo giá đất sau đầu tư trừ tiền bồi thường theo giá đất Nhà nước giao đất C¸ch tính chưa phù hợp nhà đầu tư phải bỏ chi phí để đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất, lại phải nộp hết cho Nhà nước theo giá sau đầu tư Do đó, tiền sử dụng đất nªn thu mức khoảng từ 10-20% giá đất phi nông nghiệp 100% giá t nụng nghip Các giải pháp chống đầu - Cần có chế tài thật nghiêm trường hợp giao đất không sử dụng mục tiêu quy hoạch Các công ty kinh doanh bất động sản bắt buộc phải tiến hành xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng thời hạn đề án phê duyệt; xây dựng xong theo quy hoạch duyệt phép tiến hành xây dựng nhà ở, chuyển quyền sử dụng cho cá nhân pháp nhân khác - CÇn nhanh chãng ban hành đa vào thực Luật thuế quyền sư dơng ®Êt sử dụng thuế (hàng năm) áp sn phm t nn/nh/cn h Sửa đổi bổ sung số văn pháp luật - Nu c qui định không đợc phân lô, bán nh Ngh định 181/CP dự án nhà triển khai ách tắc gần hết nhiều nhà đầu tư bị thiÕu vốn trÇm träng Trong tình cảnh khó khăn vậy, ngân hàng lại hạn chế cho vay trung dà i hạn; doanh nghiệp lại chưa có phương thức huy động Ngun Tè Hoa R Líp Kinh doanh BĐS 44 Đại học Kinh Tế Qc D©n vốn phong phú; chưa có chứng khốn bất động sản; chưa có quy định việc mua nh , t t h ng trc Hoặc phân loại dựa vào loại hàng thỏo g cho cỏc doanh nghip trên, nhà nước cần cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng dự án nhà sau hoàn thành phần sở hạ tầng kỹ thuật cho nhà đầu tư khác có chức xây dựng, kinh doanh nhà tiếp tục triển khai dự ỏn s thun li hn - Nhà nớc nên ban hành chế tài cho ngân hàng, ngân hàng cấp tín dụng trung dài hạn cho dự án kinh doanh bất động sản cho người có thu nhập thấp để vay mua trả góp dài hạn 20-25 năm Ngun Tè Hoa R Líp Kinh doanh B§S 44