Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại hà nội

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRONG KHU ĐÔ THỊ

Tổng quan về nhà ở và nhà ở đô thị

Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ thì :”Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

Theo góc độ xây dựng thì: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.

Theo góc độ quản lý xã hội thì: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.

Nhà ở đô thị là nhà ở được xây dựng trong các đô thị, hình thức tổ chức nhà ở là theo dạng tập trung dân cư thành các khu ở, có hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp, thoát nước; cấp điện; cấp năng lượng; thông tin liên lạc; truyền thanh truyền hình; hệ thống đường giao thông; môi trường và hệ thống các công trình dịch vụ - phục vụ các nhu cầu về cuộc sống vật chất và văn hoá, tinh thần của con người.

Nhà ở là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người Tại đây con người được sinh ra, nuôi dưỡng, tồn tại và trưởng thành Đó là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi con người Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà ở nói chung và nhà ở đô thị nói riêng được coi là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:

- Là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng trên đất Sự gắn liền này cũng thể hiện được vị trí của nó ở đâu.

- Là tài sản có giá trị lớn So với các loại hàng hóa khác khi mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn, tốn kém cả về thời gian và công sức.

- Là bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm Thông thường thời gian tồn tại của nó từ 50 đến 60 năm và còn có trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.

- Có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng như trang thiết bị nên khó thay đổi Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc cũng khó khăn và tốn kém.

- Nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích thị hiếu cũng như khả năng của từng đối tượng Hơn thế nhu cầu này cũng thay đổi theo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội. Đối với các khu đô thị thì nhà ở là một bộ phận quan trọng và chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội Do vậy, mặc dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại có tác động mạnh mẽ đến bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác động trở lại của đô thị như : giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạt của những người trong ngôi nhà.

1.1.3 Phân loại nhà ở đô thị

Theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam, nhà ở được phân thành nhà chung cư và nhà riêng lẻ Nhà ở riêng lẻ được phân thành 4 cấp (theo Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16-12-2004) và chung cư cũng được phân hành 4 hạng (theo thông tư số: 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008)

Theo mục tiêu quản lý của Nhà nước, nhà ở được phân thành các loại nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại đô thị, nhà chung cư…

Riêng với nhà ở đô thị, do tính chất của đô thị khác với nông thôn, nên khái niệm và tổ chức không gian nhà ở cũng hoàn toàn khác Một số loại nhà ở đô thị điển hình: a Nhà ở kiểu biệt thự:

Là ngôi nhà được xây dựng trên một khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòng ngủ, có phòng nghe và chơi nhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách Biệt thự cũng là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất Thường mỗi biệt thự có một tên riêng và luôn được nhắc tới trong lịch sử Biệt thự thường được xây trên những diện tích lớn, ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố Nhà biệt thự dành cho những gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao, những người có điều kiện sống cao như các quan chức cao cấp, các thương nhân giàu hay các trí thức lớn, có tiềm năng trang bị những tiện dụng gia đình không hạn chế Vì vậy từ nội dung không gian, diện tích sử dụng cũng như điều kiện, tiêu chuẩn trang trí thẩm mỹ đến chất lượng các hình thức bên ngoài của ngôi nhà đều rất cao Ngôi nhà có nhiều khả năng đóng góp vẻ đẹp mỹ quan cho đô thị, cho đường phố Nhà ở biệt thự hơn bất cứ loại hình nhà ở nào khác là nó có khả năng thể hiện được thị hiếu thẩm mỹ của chủ nhân nhiều nhất. b Nhà ở liền kế (nhà khối ghép) Đây là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng những lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng là từng khối ghép liền nhau chỉ còn khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng

Loại nhà này còn được gọi là nhà ở khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng Đây cũng là loại nhà ở gần như biệt thự đơn lập, song lập nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơn biệt thự thường chỉ gặp xây dựng tại ngoại vi thành phố lớn, đặc biệt ở các thành phố nhỏ và vừa rất được phát triển Xây dựng nhà khối ghép ở đô thị được xem là thích hợp hơn, kinh tế hơn so với loại nhà ở xây dựng riêng biệt vì còn có đủ sân vườn, cổng ngõ riêng nhưng rẻ hơn nhiều.Đây là loại nhà gồm các căn (appartemen) đặt cạnh nhau xếp thành từng dãy, cho phép có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng. Loại nhà khối ghép này, mỗi căn nhà thường chỉ có hai hướng, có thể có lối vào phía trước và phía sau, có hai mặt tương tiếp xúc hoặc chung với hai căn bên cạnh

Ngoài ra nhà liên kế (hay nhà khối ghép) còn bao gồm một số loại như:

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRONG KHU ĐÔ THỊ TẠI HÀ NỘI

Tổng quan về hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội

án khu đô thị tại Hà Nội

2.1.2 Thực trạng các dự án khu đô thị mới tại Hà Nội

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ năm 1999-2011, Việt Nam có thêm

126 khu đô thị mới, trong đó số lượng khu đô thị mới được phê duyệt chủ yếu tập trung ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh Riêng tại địa bàn Hà Nội đến thời điểm hiện tại đã có gần 80 khu đô thị mới đã được phê duyệt và đang triển khai Mặc dù số lượng dự án đăng ký triển khai rất nhiều nhưng số lượng khu đô thị mới đưa vào sử dụng chỉ đếm được trên đầu ngón tay Đơn cử, phải mất 10 năm khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính mới thực sự hoàn chỉnh đầy đủ hạ tầng xã hội, hay như khu đô thị mới Ciputra cũng mất vài năm mới thu hút người dân về sinh sống

Ngoài ra, chỉ có một số khu đô thị mới được lấp đầy dân như Khu đô thị Văn Quán, khu đô thị Xa La, khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm, khu đô thị mới

Mỹ Đình - Mễ Trì,….Số còn lại hầu hết là đô thị dở dang thậm chí có nhiều khu đô thị mới đã hoàn thiện xong nhà, hạ tầng giao thông nhưng thiếu trường học, bệnh viên, thiếu điện, thiếu nước… Đó là chưa kể đến tình trạng bụi bẩn, ô nhiễm vì hạ tầng chưa hoàn thiện nên không đáp ứng được nhu cầu sinh sống người dân Đáng chú ý, cho đến nay chưa có dự án nào hoàn thành toàn bộ việc đầu tư dự án Với những dự án chưa triển khai hoặc mới triển khai một phần, thị trong bối cảnh kinh tế trì trệ và thiếu vốn trầm trọng như hiện nay khả năng các chủ đầu tư có thể hoàn thành đúng tiến độ là rất thấp.

Tình trạng các khu đô thị mọc tràn lan nhưng thực hiện dở dang hoăc không thực hiện được là do nhiều lý do Thứ nhất là công tác quản lý và chính sách vĩ mô chưa tốt Hà Nội đã quy hoạch được các khu đô thị mới cũng không quản lý đúng việc xây dựng theo quy hoạch Vừa qua Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm

2050 nhưng tình trạng nhưng với tình trạng bát nháo trong việc phát triển đô thị vẫn tiếp tục diễn ra Nguyên nhân thứ hai xuất phát từ chính nhận thức và tầm nhìn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với hoạt động Marketing dự án nhà ở trong khu đô thị.

2.1.2 Hoạt động Marketing dự án nhà ở trong khu đô thị của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Khi thị trường nằm trong tay người bán như thời điểm năm 2006-2007, thì các chủ đầu tư không cần phải đầu tư nhiều cho hoạt động nghiên cứu thị trường, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng mà vẫn thu được lợi nhuận Hoạt động được chú trọng nhất khi đó là nhanh chóng lập và phê duyệt dự án, nhanh chóng tạo lập sản phẩm bất động sản, còn các hoạt động Marketing thì rất bị coi nhẹ Ngoài ra khi mà nguồn cung còn hạn chế mà cầu đầu tư còn lớn, các chủ đầu tư bất động sản không cần phải tạo được sự khác biệt hay nổi trội cho các sản phẩm bất động sản, ngoài mặt thiết kế kiến trúc của một số dự án bất động sản Những điển hình thành công trong giai đoạn này là các chủ đầu tư như Vinaconex, HUD, SUDICO Các chủ đầu tư này với tiềm lực mạnh và tầm nhìn chiến lược, hơn nữa lại tham gia khi thị trường mới manh nha phát triển nên đã dễ dàng chen chân vào những khu vực đắc địa và có tiềm năng phát triển nhất Tên tuổi của họ gắn liền với sự thành công của các dự án như Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, Khu đô thị mới Định Công, Khu đô thị Mỹ Đình I và Mỹ Đình II

Trước thành công quá lớn của những dự án trên, các doanh nghiệp càng kỳ vọng vào thị trường và tiến hành đầu tư ồ ạt mà không quan tâm đến việc điều tra nghiên cứu nhu cầu và khả năng thanh toán thực sự của người dân.

Họ chỉ tập trung vào những phân khúc mà theo họ nghĩ sẽ đem lại lợi nhuận siêu ngạch lớn nhất như biệt thự, chung cư cao cấp… bất kể phân khúc này có đáp ứng đúng nhu cầu thị trường và phù hợp với nguồn lực hiện có của doanh nghiệp hay không Họ cũng từng bỏ qua những phân khúc rất tiềm năng như chung cư giá rẻ, diện tích nhỏ đến vừa khi mà Hà Nội có đầy đủ các yếu tố cơ bản của một thị trường tiềm năng: tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ, tỷ lệ người dân sống trong chung cư còn thấp, nhu cầu thực sự cho phân khúc này rất cao… Kết quả là khi thị trường trầm lắng, chủ đầu tư không thu hút được vốn để tiếp tục thực hiện dự án thì tình trạng các bất động sản cao cấp như nhà biệt thự, nhà liền kề chưa hoàn thiện, chưa đưa vào sử dụng tại các khu đô thị diễn ra phổ biến Điều này không chỉ khiến các doanh nghiệp chịu thua lỗ, nợ nần mà còn gây ảnh hưởng tiêu cực về kinh tế xã hội, gây lãng phí rất lớn về tài nguyên đất, lãng phí về tiền của của nhân dân, xã hội

Mặt khác cũng vì không đầu tư đúng cho hoạt động nghiên cứu thị trường và định vị sản phẩm không tốt mà tại phần lớn các dự án khu đô thị, tỷ lệ sản phẩm nhà ở theo thiết kế của các dự án không đồng đều và thiếu cân đối; nhà thấp tầng chiếm tỷ lệ cao, không phù hợp với đặc thù của một đô thị phát triển, có mật độ dân số cao và tập trung Ví dụ như tại dự án Khu đô thị mới Trung Yên, nhà thấp tầng chiếm 66,3%, nhà chung cư cao tầng chiếm33,7%; dự án Khu nhà ở Quang Minh1 và Quang Minh 2, nhà thấp tầng là100%; dự án Khu đô thị mới Định Công, nhà thấp tầng chiếm 60,2%, nhà chung cư cao tầng chiếm 39,8%; với Khu đô thị mới Văn Quán, nhà thấp tầng chiếm 55,7%, nhà chung cư cao tầng chiếm 44,3% Duy chỉ có dự án Khu đô thị mới Bắc Linh Đàm, nhà thấp tầng có tỷ lệ thấp hơn nhà cao tầng nhưng cũng chiếm tới gần 40%.

Tuy nhiên trong những năng gần đây, các chủ đầu tư đã dần nhận thức được rằng rằng cách thức kinh doanh như vậy chỉ phù hợp với một giai đoạn ngắn khi thị trường mới phát triển, cung cầu còn quá chênh lệch Còn về lâu dài, để có thể tồn tại và phát triển trong hoàn cảnh ngày càng khó khăn và cạnh tranh gay gắt, doanh nghiệp phải biết lấy thị trường – nhu cầu và ước muốn của khách hàng làm chỗ dựa vững chắc nhất cho mọi quyết định kinh doanh Trên thực tế đã có một số chủ đầu tư khu đô thị mới trong nước đã quan tâm và đầu tư cho hoạt động Marketing dự án của mình qua việc tổ chức các phòng ban chuyên trách về hoạt động Marketing và thuê các đơn vị tư vấn tiếp thị cho dự án của mình.

Thị trường dịch vụ bất động sản tại Việt Nam bao gồm lĩnh vực như tiếp thị, phân phối, định giá, tư vấn đầu tư, quản lý điều hành dự án Từ năm

2008 trở về trước thị trường này gần như nằm trọn trong tay các doanh nghiệp nước ngoài có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản tại Việt Nam Tại thị trường Hà Nội, có những giai đoạn mà những cái tên như CBRE, Savills, Colliers… dường như là yếu tố không thể thiếu trong thành công của các dự án bất động sản lớn Các doanh nghiệp bất động sản muốn bán được hàng thuận lợi, nhanh chóng, dò đúng nhu cầu thị trường tất thảy đều phải nhờ đến bàn tay của một trong số những doanh nghiệp nói trên Khi đó, với thâm niên có mặt tại Việt Nam đều trên dưới chục năm, nên phần lớn những dự án tiềm năng, những địa bàn nào sinh lợi lớn đều nằm trong tầm ngắm của các doanh nghiệp tiếp thị bất động sản nước ngoài này

Thực tế thì trước đây các đơn vị nước ngoài thường chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp và phân khúc văn phòng, mặt bằng bán lẻ, căn hộ dịch vụ Hoạt động tiếp thị và phân phối sản phẩm nhà ở cho các khu đô thị không phải là sản phầm truyền thống và thế mạnh của họ do trước đây các chủ đầu tư ít có nhu cầu với dịch vụ này Nếu xét về tương quan thì các doanh nghiệp trong nước còn có một số lợi thế do giá thành rẻ hơn, nhiều mối quan hệ với chủ đầu tư trong nước và hiểu biết thị trường địa phương hơn Tuy nhiên họ lại không thể có được đội ngũ nhân lực chất lượng cao, quy trình Marketing bài bản chuyên nghiệp cũng tầm nhìn chiến lược để đảm nhiệm được những dự án lớn như Marketing cho một khu đô thị Cho nên khi lấn sân sang lĩnh vực tiếp thị dự án bất động sản nhà ở tại khu đô thị, các đơn vị nước ngoài vẫn đang tỏ rõ ưu thế so với các nhà cung cấp dịch vụ trong nước khi chen chân được vào những dự án lớn, dù có thể chỉ là tiếp thị một mảng, phân khúc nào đấy của dự án

2.1.3 Môi trường cho hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội

Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, Hà Nội chính thức hợp nhất với toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và bốn xã thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình) Thủ đô mở rộng có diện tích trên 3.300 km2 (tăng gấp 3,6 lần) với dân số trên sáu triệu người (tăng gần gấp đôi), với các đơn vị hành chính quận, huyện, thị xã như sau:

- 10 Quận: Hoàn Kiếm, Ba Ðình, Ðống Ða, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai, Hà Đông.

- 18 huyện: Ðông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm (Hà Nội cũ); Ba Vì, Chương Mỹ, Đan Phượng, Hoài Đức, Mỹ Đức, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Quốc Oai, Thạch Thất, Thanh Oai, Thường Tín, Ứng Hòa (Hà Tây cũ) và Mê Linh (từ Vĩnh Phúc).

Phân tích hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án đô thị tại Hà Nội qua mô hình dự án Ecopark

đô thị tại Hà Nội qua mô hình dự án Ecopark

Dự án Khu đô thị Thương mại và Du lịch Văn Giang (Ecopark) do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (VIHAJICO) làm Chủ đầu tư đã có quyết định phê duyệt dự án của UNBD tỉnh Hưng Yên từ năm 2004, có quyết định giao đất, quyết định phê duyệt quy hoach 1/500 và ý kiến của

Sở Xây dựng và Bộ Xây dựng về thiết kế cơ sở cho toàn bộ dự án.

 Vị trí: Cách trung tâm Hà Nội 12,8 km về phía nam, cách sân bay Nội Bài 38 km, nằm ở khu vực thượng lưu sông Bắc Hưng Hải, thuộc địa phận huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

 Tổng vốn đầu tư: khoảng 8,2 tỷ USD.

 Quy mô: Khu đô thị Ecopark hiện là dự án Khu đô thị lớn nhất miền Bắc với diện tích gần 500 ha, được xây dựng theo hướng đô thị sinh thái.

Bảng 2.1 Quy hoạch chung khu đô thị Văn Giang – Ecopark

Loại đất Tỷ lệ (%) Đất ở (Residential) 33,85 Đất thương mại (Commercial) 22,85 Đất cây xanh, măt nước (Green and blue) 21,86 Đất giao thông (Transportatio) 17,12 Đất hành chính công cộng (Public works) 4,88

- Toàn bộ khu đô thị được chia nhỏ thành 11 tiểu khu bao gồm: Khu Trung tâm thương mại, khu cửa ngõ phía Bắc, khu cửa ngõ phía Nam, khu phố cổ, khu sáng tạo, khu dân cư đô thị, khu nhà ở cộng đồng có sân chung, khu sân sau công cộng của các khối nhà, khu biệt thự ven hồ và khu cộng đồng cửa ngõ đô thị.

Hình 2.1 Quy hoạch tổng thể khu đô thị Ecopark

- Các yếu tố cây xanh và mặt nước cũng luôn được chú trọng trong tất cả các hạng mục thiết kế chi tiết Hệ thống công viên và quảng trường bao bọc toàn bộ rìa phía nam thành phố, các tuyến phố chính được phân cách bởi những lối đi phủ cây Những khu hồ và kênh nhân tạo được phân bổ đều khắp thành phố.

- Với 60 ha diện tích mặt nước của dòng Bắc Hưng Hải chảy ngang qua đô thị, 20 ha diện tích của kênh Lấy Sa và 67 ha kênh hồ nhân tạo đang được xây dựng, Ecopark đang là đô thị có bề mặt nước lớn nhất hiện nay: 170 ha

Kế hoạch phát triển toàn bộ dự án Khu đô thị Ecopark được chia thành 9 phân kỳ, dự kiến sẽ phát triển trong khoảng 18 năm Trong quá trình triển khai xây dựng, các giai đoạn phát triển này có thể được điều chỉnh hoặc được triển khai song song tùy thuộc mục tiêu đầu tư và nhu cầu thị trường

Theo kế hoạch, phân kỳ 1 sẽ xây dựng trên diên tích 54 ha, bao gồm các sản phẩm : khu biệt thự đơn lập và song lập, khu căn hộ trung và cao tầng và khu nhà phố dự kiến hoàn thành trong năm 2013 Ngoài các công trình nhà ở và cây xanh cảnh quan, các công trình hạ tầng xã hội cũng được xây dựng, phát triển trong giai đoạn 1 bao gồm:

- Trung tâm mua sắm và giải trí

- Trường mầm non, trường tiểu học

- Câu lạc bộ, thư viện, quán giải khát, trung tâm chăm sóc sức khỏe

- Các công trình thể thao, sân Tennis, sân cầu lông, bể bơi - bể vầy 2.2.1.2.Chủ đầu tư và các đối tác

Công ty CP đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (VIHAJICO) được thành lập bởi 7 pháp nhân và 2 thể nhân, đều là những tên tuổi uy tín và có tiềm lực mạnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khách sạn, dịch vụ, du lịch, xây dựng:

 Công ty CP xây dựng – kiến trúc AA: Đây là công ty thiết kế, thi công trang trí nội thất và sản xuất đồ gỗ từng tham gia nhiều công trình như: Hanoi Sofitel Plaza, Sheraton Hanoi Hotel, Louis Vuitton (Hà Nội); Delta Caravelle Hotel, Novotel Garden Plaza, Park Hyatt Saigon Hotel, Saigon View Apartment, An Khanh Villa, Mekong Capital Office, France – Vietnam Hospital (TP Hồ Chí Minh); RMIT, Imperial Hotel (Huế); Hilton Colombo Hotel (Sri Lanka); Micasa hotel, Angkor Century Hotel, Amansara (Campuchia), Vietnam Embassy (Bỉ), Albert Court hotel, Meritus Mandagin (Singapore), Alain Saman’s Residence, Mai Village Restaurant (The US), Dao Vien Restaurant, Khaisilk Shop (Thailand)

 Công ty Kiến trúc ATA: Đây là công ty kiến trúc nổi tiếng mà tên tuổi gắn với nhiều dự án như Cao ốc M&C, Cao ốc Ngân Bình, Trung tâm công nghệ phần mềm FPT, Trung tâm TM & DV Mê Linh Square, Khu phức hợp khách sạn Kim Đô, Văn phòng Mobiphone, Công viên Suối tiên (TP HCM); Khu du lịch Bãi Vòng ( Kiên Giang), Khu kinh tế cửa khẩu Xa Mát (Tây Ninh), Cầu Giấy Plaza, Cherry Garden Plaza (Hà Nội)

 Công ty CP tư vấn xây dựng Nam Thành Đô: Đơn vị đã thực hiện trên 50 dự án có quy mô đầu tư và giá trị tư vấn lớn.

 Công ty CP đầu tư và xây dựng Thành Nam:

Là đơn vị đã tham gia thi công khu đô thị mới Việt Hưng, Mỹ Đình, Linh Đàm, Văn Quán, Trung Hòa – Nhân Chính; thi công trung tâm giao dịch tiền tệ ngân hàng, Khu dịch vụ văn phòng – khách sạn Kim Liên, tòa nhà Ruby Plaza, Hà Nội

 Công ty TNHH Duy Nghĩa

Công ty hiện đang sở hữu khách sạn De Syloia, nhà hàng Cây Cau và nhiều điểm kinh doanh dịch vụ ăn uống, hàng thủ công, mỹ nghệ khác

Các đối tác trong lĩnh vực thiết kế, xây dựng và Marketing của VIHAJICO cũng đều là những tên tuổi lớn và uy tín:

Tập đoàn COP cung cấp đầy đủ dịch vụ xung quanh việc tư vấn thiết kế và xây dựng, quản lý dự án, quản lý dịch vụ, quản lý xây dựng và thử nghiệm vật liệu Hiện nay, Công ty TNHH CPG Việt Nam (CPGV) là tư vấn quản lý dự án hạ tầng kỹ thuật cho giai đoạn I Khu đô thị Ecopark.

 Kume Design Asia (KDA) Đây là đơn vị tư vấn thiết kế kiến trúc và kết cấu cho dự án Khu chung cư Rừng Cọ 1A-01, và đang đảm nhận thiết kế kiến trúc cho dự án cao tầng 1B-02 và 1B-03.

 Công ty cổ phần xây dựng Cotec – Coteccons

Công ty được đánh giá là một trong 500 Doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam, từng tham gia vào hàng loạt các dự án bất động sản lớn như Bitexco – The Manor Hanoi, khách sạn Sai Gon Givral, Diamon Island, VRG River View, khu căn hộ cao cấp Kenton, khu chung cư cao tầng Hùng Thanh – Carina, chung cư cao cấp River Garden, Nha Trang Plaza, Ocean Villas v.v… Hiện tại Coteccons là nhà thầu chính thi công phần thô khu căn hộ hiện đại Rừng Cọ (1A01).

Công ty phụ trách thiết kế cảnh quan cho 54 hec ta giai đoạn một của dự án Ecopark

MỘT SỐ đề xuất ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG

Xu hướng phát triển hoạt động Marketing bất động sản nhà ở

dự án khu đô thị tại Hà Nội

Không thể phủ nhận chất lượng dịch vụ cao và tính chuyên nghiệp của các công ty Marketing bất động sản nước ngoài Tuy nhiên nhược điểm của các công ty này là giá thành dịch vụ khá cao, thường chỉ phù hợp với các dự án cao cấp Mặt khác tại Hà Nội, hoạt động tiếp thị bất động sản nhà ở trong dự án của các đơn vị này không phát triển mạnh bằng mảng dịch vụ phân phối và cho thuê mặt bằng bán lẻ, bất động sản văn phòng và chung cư cao cấp. Thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội lại có những đặc điểm riêng rất khác biệt, không thể áp dụng những quy luật thông thường của thị trường để phân tích và dự báo.

Trên thị trường Hà Nội hiện tại không có nhiều những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh như Vihajico hay Vincom Để các đơn vị tư vấn nước ngoài tham gia dự án thì chủ đầu tư trả phí khá cao trong bối cảnh kinh tế hiện nay, doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, hàng không bán được Vì vậy nhiều doanh nghiệp chọn cách tiết giảm tối đa chi phí trong đó thay vì chọn các đơn vị phân phối tiếp thị ngoại nhiều công ty đã lựa chọn doanh nghiệp Việt Nam Hiện tại, nhiều dịch vụ như định giá, tư vấn bán hàng đã dần được các doanh nghiệp Việt giới thiệu, quảng bá và đảm nhận. Cùng với sự khó tính của chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp nước ngoài nhiều khi cũng bị cắt hợp đồng, giảm bớt việc quản lý một số khâu, phân khúc trong dự án hoặc thậm chí bị thay thế giữa chừng do không đảm bảo tiến độ bán hàng hoặc do chi phí quá cao.

Tiêu biểu trong việc thay đổi nhà tiếp thị phải kể đến dự án Mulberry Lane (quận Hà Đông, Hà Nội) Thời gian qua, chủ đầu tư dự án này đã lần lượt bỏ qua nhiều tên tuổi lớn của nước ngoài mà hướng tới chọn một doanh nghiệp trong nước đảm nhận khâu tiếp thị cho dự án.Ngoài ra, còn có một số dự án khác như Canal Park (Long Biên, Hà Nội), các dự án của tập đoàn Vincom cũng đã được chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng với các nhà tiếp thị ngoại Công ty Bất động sản Thế Kỷ phân phối dự án trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở Lilama tại 52 Lĩnh Nam, Hoàng Mai ông ty CP BĐS Tấc Vàng và Công ty TNHH Indochina Land đã ký kết hợp đồng tiếp thị và phân phối căn hộ tòa nhà Indochina Plaza tại 239 Cầu Giấy, Hà Nội

Không chỉ có xu hướng quay sang tìm doanh nghiệp trong nước đảm nhận khâu tiếp thị, bán hàng cho dự án, một số doanh nghiệp bất động sản lớn trong nước đang có xu hướng tự đứng ra đảm nhiệm luôn khâu này Lãnh đạo tập đoàn Nam Cường cho biết, ngay khi doanh nghiệp này khởi công các dự án của mình, hàng loạt các doanh nghiệp tiếp thị nước ngoài đều đến đặt vấn đề đảm nhận khâu tiếp thị, tư vấn Tuy nhiên, tất cả đều bị từ chối Lý do, theo vị này là ngoài việc chi phí phải trả quá cao thì những phương thức và chiến lược bán hàng của các doanh nghiệp nước ngoài cũng không có gì là đặc sắc, nổi trội Quan điểm của Nam Cường là nếu giá cả, diện tích hợp lý thì không cần phải dùng bất cứ chiêu thức bán hàng nào, khách hàng cũng tự tìm đến.

Ngoài Nam Cường, một số dự án có quy mô lớn như tòa nhà Xanh 40 tầng tại Mỹ Đình của Viglacera, dự án Star City của Tập đoàn Đại Dương, nhiều dự án bất động sản của Archi land Việt Nam cũng được các doanh nghiệp này tự tay bán hàng Quan điểm của nhiều doanh nghiệp bất động sản là việc lựa chọn doanh nghiệp tiếp thị nước ngoài chỉ là bất đắc dĩ, tức là khi mà doanh nghiệp Việt Nam không thể đảm nhận được Còn trong bối cảnh hiện nay, khi mà thông tin, công nghệ và kiến thức đã gần như quốc tế hóa, thì các doanh nghiệp trong nước hoàn toàn có thể đảm nhận được việc này. Đó là lý do tại sao các doanh nghiệp này lại chọn một công ty trong nước tiếp thị cho dự án trên và cả một số dự án khác nữa.

Theo quan điểm của không ít doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án, trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, tính hiệu quả và lợi nhuận được đặt lên trên hết và việc chọn doanh nghiệp nội tiếp thị cho dự án của mình hay tự mình chào bán sản phẩm là một trong những cách mà chủ đầu tư tính đến nhằm tiết kiệm chi phí Khi mà một mặt hàng có giá trị như nhau, công dụng và chất lượng như nhau thì tất yếu doanh nghiệp sẽ chọn cái nào có giá rẻ hơn Việc lựa chọn đối tác phân phối và tiếp thị mang thương hiệu Việt Nam là một hướng đi không mới tuy nhiên sẽ là giải pháp khả thi hơn trong bối cảnh thị trường trầm lắng, do đòi hỏi việc tiếp cận thị trường bất động sản cần sâu sắc và thực tế hơn thì càng cần tiếp thị theo kiểu “mối quan hệ” và am hiểu văn hóa tiêu dùng là điểm mạnh của các công ty tiếp thị Việt Nam Nếu như các đơn vị Marketing bất động sản trong nước trụ vững và trưởng thành trong giai đoạn này thì có thể thấy được tiềm năng rất lớn cho việc phát triển hoạt động Marketing nhà ở tại thị trường Hà Nội Để đạt được điều này, các đơn vị trong nước ngoài việc không ngừng nâng cao tính chuyên nghiệp còn cần phát huy và khai thác triệt để lợi thế am hiểu thị trường địa phương để có thể ngày một chiếm lĩnh và tiếp cận sâu rộng trên thị trường.

Một số đề xuất với các doanh nghiệp trong nước khi triển khai hoạt động Marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị

3.2.1 Nhận thức đúng vai trò của hoạt động Marketing

Marketing là tổng thể các loại hoạt động nhằm xác định các nhu cầu chưa được đáp ứng của người tiêu thụ; nhằm tìm kiếm các sản phẩm (hoặc dịch vụ) để thỏa mãn nhu cầu này nhằm sản xuất và trình bày sản phẩm một cách hợp lý; nhằm phân phối chúng đến những địa điểm thuận lợi với giá cả và thời điểm thích hợp cho người tiêu thụ, đồng thời cũng rất có ích cho Doanh nghiệp Do bản chất của nó, Marketing đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong hệ thống kinh tế thị trường Nó là một công cụ mạnh mẽ và sống động giúp cho Doanh nghiệp có thể tồn tại và phát triển Marketing là “trái tim” của tất cả mọi hoạt động trong Doanh nghiệp Theo đó, tất cả các quyết định liên quan đến thị trường cần phải tiến hành trước tiên, còn các quyết định khác thì phụ thuộc phần lớn vào các quyết định Marketing.

Marketing đóng vai trò thiết yếu trong doanh nghiệp Nó đóng vai trò liên kết phối hợp yếu tố con người với sản xuất và tài chính Nó hướng dẫn, chỉ đạo và phối hợp các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Nhờ các hoạt động Marketing các quyết định đề ra trong sản xuất kinh doanh có cơ sở vững chắc hơn, doanh nghiệp có điều kiện và thông tin đầy đủ hơn thõa mãn mọi nhu cầu của khách hàng Marketing xác định rõ phải sản xuất cái gì, bao nhiêu, có đặc điểm như thế nào, cách thức tiếp cận và bán hàng thế nào là hiệu quả nhất Nhà ở là loại hàng hóa có giá trị lớn, để tạo lập đòi hỏi việc huy động rất nhiều nguồn lực của doanh nghiệp, xã hội và cả người dân Sẽ là một sự lãng phí rất lớn khi doanh nghiệp tốn nhiều tiền của vào việc sản xuất ra các sản phẩm mà người tiêu dùng không muốn trong khi có rất nhiều sản phẩm mà khác họ rất muốn cần được thỏa mãn.

3.2.2.Kế hoạch hóa hoạt động Marketing

Mọi công ty đều phải nhìn về phía trước để ý thức rõ được mình muốn đi đâu và đạt tới mục tiêu bằng cách nào Để đạt được điều này, công ty cần phải sử dụng hai hệ thống: Hệ thống lập kế hoạch chiến lược và hệ thống lập kế hoạch Marketing Kế hoạch Marketing là một bộ phận của kế hoạch tổng thể của công ty, Do vậy, để xây dựng một kế hoạch Marketing có hiệu quả, trước hết các nhà quản lý phải xây dựng kế hoạch chiến lược cho toàn bộ các nỗ lực chung của công ty Tiếp đến là xây dựng kế hoạch chiến lược cho các lĩnh vực chức năng khác nhau trong công ty, trong đó có chức năng Marketing.

Lập kế hoạch chiến lược (Strategic planning)là quá trình quản lý làm cho nguồn lực của công ty thích ứng với các cơ hội thị trường về lâu dài Nói cách khác, lập kế hoạch chiến lược đòi hỏi công ty phải tìm hiểu và xác định các yếu tố thuộc môi trường bên ngoài, đánh giá các điều kiện và khả năng bên trong của công ty để xây dựng chiến lược nhằm đạt được các mục tiêu nhất định.

Lập kế hoạch có thể thực hiện cho một khoảng thời gian ngắn hoặc dài. Lập kế hoạch chiến lược thường là cho giai đoạn 3, 5, 10 năm và có khi tới 25 năm Tham gia vào lập kế hoạch chiến lược là các nhà quản lý cao cấp của công ty và bộ phận làm kế hoạch Lập kế hoạch ngắn hạn thường cho giai đoạn một năm hay ít hơn và là trách nhiệm của các nhà quản lý cấp trung và cấp thấp trong công ty Các kế hoạch ngắn hạn phải phục vụ cho kế hoạch dài hạn của công ty.

Việc lập kế hoạch cũng cần chia thành 3 cấp như sau:

-Lập kế hoạch chiến lược của công ty (Strategic Company Planning) Ở cấp kế hoạch này, các nhà quản lý cấp cao của công ty cần xác định sứ mệnh của công ty (company’s mission), xây dựng mục tiêu dài hạn và chiến lược chung để đạt được mục tiêu đó Chiến lược và mục tiêu tổng thể này của công ty là cái khung để xây dựng các kế hoạch cho các lĩnh vực chức năng khác nhau như Marketing, Tài chính, Nhân sự, Công nghệ…

-Lập kế hoạch các lĩnh vực chức năng, trong đó có lập kế hoạch Marketing chiến lược (Strategic Marketing Planning) Ở cấp kế hoạch này, các nhà quản lý Marketing cấp công ty xây dựng mục tiêu và chiến lược cho các hoạt động Marketing của công ty Kế hoạch Marketing chiến lược này bao gồm việc lựa chọn thị trường mục tiêu và xây dựng chương trình dài hạn cho các thành tố của chiến lược Marketing mix.

-Lập kế hoạch Marketing hàng năm (Annual Marketing Planning) Các kế hoạch hàng năm này phải được xây dựng cho từng thị trường, từng sản phẩm.

3.2.3 Xây dựng quy trình Marketing dự án phù hợp

Marketing dự án nhà ở có những đặc trưng khác biệt với Marketing các loại hàng hóa thông thường Mỗi công ty khi thực hiện hoạt động Marketing dự án đều nên xây dựng cho mình một quy trình Marketing phù hợp với thế mạnh và nguồn lực của mình Quy trình chính là một loạt những quy định, hướng dẫn khá chi tiếp giúp các bộ phận liên quan thực hiện theo một trình tự thống nhất Một quy trình tốt sẽ giúp xây dựng các tài liệu phục vụ hoạt động Marketing một cách hệ thống, giúp ban lãnh đạo kiểm soát được chi tiết việc thực hiện công việc của các phòng ban, xây dựng và chuẩn hóa dòng thông tin trong dự án…Quy trình Marketing dự án khi xây dựng cần phải đạt các yêu cầu sau:

- Phù hợp với đặc điểm của dự án,

- Phù hợp với chức năng nhiệm vụ của các phòng ban và đặc điểm của các công việc cần thực hiện

- Tuân thủ đúng các nguyên tắc của Marketing

- Tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.

3.2.4 Chú trọng đào tạo đội ngũ nhân lực Marketing

Việc vạch ra các kế hoạch và chiến lược Marketing đúng hướng đã khó,nhưng việc tổ chức thực hiện thành công các kế hoạch và chiến lược này càng khó khăn hơn Nó không chỉ phụ thuộc vào lãnh đạo doanh nghiệp và các nhà quản trị Marketing mà còn phụ thuộc phần lớn vào những người thực hiện:đội ngũ nhân lực Marketing Marketing nói chung và Marketing bất động sản nói riêng vẫn là một trong những ngành hấp dẫn trong tuyển dụng nhân sự.Song nhân lực đã qua đào tạo chuyên ngành này mới chỉ đáp ứng không đủ nhu cầu về số lượng Theo đánh giá, tỷ lệ nhân lực chất lượng cao trong lĩnh vực Marketing nhà ở là không lớn Hầu hết những người đang hoạt động trong lĩnh vực này hoặc chưa được đào tạo, trang bị kiến thức về kinh doanh nhà ở hoăc có kinh nghiệm kinh doanh bất động sản nhưng lại không có kiến thức căn bản về hoạt động Marketing Để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Marketing bất động sản, doanh nghiệp cần:

-Xây dựng một chiến lược phát triển nguồn nhân lực khoa học, chuẩn mực, hiệu quả và có tính kế thừa lâu dài.

-Xây dựng các chính sách đãi ngộ, chương trình phúc lợi tiên tiến cho đội ngũ cán bộ, nhân viên hiện hữu Tránh tình trạng “chảy máu chất xám” nhân sự chất lượng cao sang các công ty nước ngoài

-Sử dụng nguồn lực bên ngoài trong những lĩnh vực mà nội lực không đảm đương được hoặc chưa đủ mạnh Tận dụng tối đa kênh này để nhân sự nội bộ học hỏi, nâng cao trình độ.

-Xây dựng hệ thống đánh giá và trả công lao động theo năng lực và cống hiến, bảo đảm chế độ đãi ngộ thỏa đáng.

-Xây dựng và thực hiện các chương trình đào tạo, bồi dưỡng trình độ định kỳ và chuyên sâu phù hợp cho từng cán bộ, nhân viên Bảo đảm đội ngũ Marketing phải có kiến thức căn bản và sâu sắc về cả hai lĩnh vực: Marketing và kinh doanh bất động sản.