Thực trạng về giá bồi thường đất và những phương hướng chính để hoàn thiện giá bồi thường đất trong giải phóng mặt bằng

Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân Lời mở đầu *** Nh đà biết, vấn đề giá bồi thờng đất GPMB đợc ngời dân quan tâm, có nhiều đơn khiếu nại vấn đề chiếm (70-80%) tổng số đơn th khiếu nại đặc biệt giá bồi thờng đất đợc ngời dân ý nhiều Một thực tế diễn phổ biến mức giá bồi thờng thấp nhiều so với giá thị trờng Chính phủ UBND tỉnh cha có sách giải thích hợp đặc biệt địa phơng tình trạng diễn phổ biến, từ cho thấy yếu công tác quy hoạch sử dụng đất (QHSDD), công tác định giá, đạo đức nghề nghiệp quan quản lý đất đai Nguyên nhân không nghiêm túc thực móc ngoặc chủ đầu t với số cán lÃnh đạo để chạy dự án làm cho lòng dân không tin tởng vào lÃnh đạo quyền địa phơng Trớc tình hình vừa qua Bộ tài nguyên - môi trờng (BTN-MT) đà thành lập 13 đoàn công tác kiểm tra việc thực luật đất đai địa phơng, đoàn đến đâu thấy dân kêu oan vấn đề bồi thờng thiệt hại đất đa kết luận quyền địa phơng đà buông lỏng quản lý, không thực trách nhiệm, số cán bị tha hoá chất, nhũng nhiễu dân, trình độ quản lý yếu kém; qua phủ cần phải thắt chặt quản lý mình, đẩy mạnh tra-kiểm tra quản lý cấp để đảm bảo vài trò lÃnh đạo Nhà Nớc phát triĨn kinh tÕ-x· héi (KT-XH) cđa ®Êt níc nỊn kinh tế thị trờng(KTTT) +Lí nghiên cứu: (+) Do giá bồi thờng đất thấp gây thiệt hại lợi ích ngời bị thu hồi đất (+) Do công tác bồi thờng đợc thực chậm dẫn đến tình trạng ngâm dự án (+)Do có nhiều đơn khiếu nại tố cáo vấn đề +Mục tiêu nghiên cứu (+) Nhằm xem xét cách thức định giá bồi thờng có với quy định pháp luật hay không; Tác động yếu tố tới giá bồi thờng (tiêu cực , tích cực nh ?) Các yếu tố nh yếu tố thị trờng, sách phát triển KT-XH đất nuớc Mặt khác, tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá bồi thờng thấp Và đề biện pháp xử lý cho phù hợp để làm giảm tình trạng khiếu nại, tố cáo vấn đề Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân (+)Đề phơng hớng định giá, giải pháp giải giá bồi thờng thu hồi đất +Phạm vi nghiên cứu: Giá bồi thờng đất dự án xây dựng thực GPMB khu đô thị Em xin chân thành cảm ơn Cô giáo ThS Phạm Lan Hơng đà tận tình giúp đỡ em thực đề tài Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân Chơng I: Cơ sở khoa học vấn đề giá đất *** I) giá quyền sử dụng đất( hay gọi giá đất) : 1)Định nghĩa giá đất: số tiền đơn vị diện tích đất nhà nớc quy định đợc hình thành giao dịch QSDĐ.Đối với chế độ xà hội nớc ta, thừa nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất, theo Hiến pháp năm 1992: "đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà Nớc ngời đại diện thống quản lý.Cũng nh giá loại tài sản khác, giá thị trờng QSDĐ đợc xác định sở lợi ích dự kiến tơng lai mà việc sử dụng QSDĐ sinh đợc Khả sinh lợi việc sử dụng đất tùy thuộc vào ®Ỉc tÝnh cđa ®Êt, mơc ®Ých sư dơng ®Êt, cêng độ sử dụng , đặc biệt vị trí so với khu trung tâm nh: trung tâm thơng mại, khu đô thị, gần trờng học, bệnh viện ) Ngoài phụ thuộc vào quy định xây dựng quy hoạch đô thị, thời gian sử dụng đất, mức thu nhập ổn định hoàn cảnh gia đình Do khả sinh lợi việc sử dụng đất đợc xác định giá tối đa đợc trả để mua QSDĐ giá thị trờng( bán đấu giá) QSDĐ Giá đất đợc xem nh vốn cố định.Đối với doanh nghiệp liên doanh,cổ phần việc xác định gía đất để tham gia góp vốn đợc coi phần vốn lớn, quan trọng tham gia vào trình sản xuất kinh doanh Theo cách định nghĩa ta phân chia thành hai loại giá: (+)Giá đất mà Nhà Nớc đa ra: theo nghị định 188/2004/NĐCP ngày 16-11-2004 phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ đa nghị định nhằm giúp cho quyền địa phơng làm xác định giá đất địa phơng mình, cho công tác quy hoạch sử dụng đất dự án đầu t xây dựng Giá Nhà Nớc đa đợc xác định khoa học chÝnh x¸c nhng nã thiÕu mét yÕu tè quan träng định yếu tố thị trờng Do thời điểm định giá Nhà Nớc không theo biến động nhu cầu giá thị trờng giá phi thực tế, phi thị trờng Nhà nớc cố gắng cho giá đa sát với giá thị trờng nhng điều làm đợc giúp nhà nớc làm để tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí lệ phí (+) Giá thị trờng: mức giá đợc ngời mua - ngời bán chấp nhận điều kiện đôi bên có thông tin đầy đủ quyền bình đẳng nh Nghĩa mức giá đợc chấp nhận ngêi mua tháa m·n nhu cÇu sư dơng, thu nhập cá nhân ngời bán họ cảm thấy thỏa mÃn với lợi Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân nhuận mà họ lấy đợc từ việc bán mảnh đất Với quan niệm thị trờng QSDĐ giá đất biểu tiền tổng luồng thu nhập mang lại từ việc sử dụng QSDĐ mà ngời sử dụng có đợc.Luồng thu nhập đem lợi ích trực tiếp hay lợi ích kì vọng cho ngời sử dụng đất Qua việc đánh giá thấy khác giá Nhà Nớc giá thị trờng lớn chúng đồng môi trờng định giá sở tính toán khác nhau: *Môi trờng định giá: -Môi trờng định giá Nhà Nớc: tài sản đất Nhà Nớc nắm giữ, mang tính chất xà hội, môi trờng ổn định hầu nh thay đổi -Môi trờng định giá thị trờng thông qua quan hệ cungcầu thị trờng mang tính chất cá nhân , tổ chức đấy, thay đổi theo biến đông thị trờng *Cơ sở tính toán -Cơ sở tính toán giá Nhà Nớc: lấy từ số liệu thống kê muabán ngời mua- ngời bán thông qua quan chuyên trách nhà nớc nh Bộ tài nguyên- môi trờng, Bộ xây dựng, Bộ tài dới sở địa phơng Khi giao dịch diễn trớc chứng kiến quan đại diện Pháp Luật ngời mua-ngời bán thỏa thuận với giảm giá trị đất để tránh nộp thuế chuyển QSDĐ cao,các lệ phí , phí trớc bạ Vì nguyên nhânVì nguyên nhân gây tình trạng giá đất Nhà Nớc đa không với giá thực tế mảnh đất thị trờng -Cơ sở tính toán giá thị trờng:là giao dịnh mua-bán diễn thị trờng, hợp lí thoả mÃn nhu cầu đôi bên 2)Những quy định hình thành giá đất: Theo Điều 55 luật đất đai năm 2003 nói giá đất đợc hình thành do: +UBND tỉnh , thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định Nhà Nớc +Do đấu giá sử dụng đất đấu thầu dự án có sư dơng ®Êt +Do ngêi sư dơng ®Êt tháa thn giá đất với ngời có liên quan thực quyền chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn QSDĐ Ta so sánh khoản với khoản hai khoản ba điều thấy đà có khác biệt cách định giá, nhà nớc không thống cách định giá tạo điều kiện hai loại giá tồn song song Nó đợc biểu thông qua hai quan niệm định giá khác nhau: Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân +Một bên theo quy định Nhà Nớc mang tính chủ quan , phi thị trờng +Một bên theo biến động thị trờng, phản ánh đợc thực tế giá trị mảnh đất nhu cầu ngời sử dụng Nhng ta lại thấy có điểm tơng đồng lớn thông qua hai cách định giá hai bên muốn thể giá trị cao từ việc sử dụng đất hay nói cách khác nguồn thu nhập mang lại từ việc sử dụng mảnh đất tơng lai phải cao 3)Phơng pháp định giá QSDĐ +Khái niêm định giá bất động sản : việc xác định giá trị bất động sản thông qua việc đánh giá nguồn lợi mang lại từ bất động sản thời điểm cụ thể +Sự cần thiết phải định giá sử dụng đất: đất đai tài sản vô quý giá, t liệu sản xuất tham gia vào trình sản xuất cđa c¶i vËt chÊt cho x· héi Cïng víi sù phát triển kinh tế, thị trờng đất đai ngày đợc phát triển phận thị trờng bất động sản Đất đai hàng hóa đặc biệt đợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nh để xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, khu đô thị, khu công nghệ cao hay để sản xuất nông nghiệp Mặt khác đất đai có hạn nhng để mở rộng đầu t sản xuất ngành phải chuyển đổi mục đích sử dụng ngời mua- bán thị trờng họ muốn biết xem giá trị thực mảnh đất họ lợi ích hay luồng thu nhập mang lại sử dụng mảnh đất Đặc biệt Nhà Nớc muốn thu thuế ngời sử dụng đất phải định giá quyền sử dụng đất từ làm đánh giá đợc lợi ích đem lại mảnh đất cho ngời sử dụng nh chi phí hội mà ngời bán đà thực +Nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất : *Sát với giá chuyển nhợng sử dụng đất thực tế thị trờng điều kiện bình thờng; có chênh lệch so với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế thị trờng phải điều chỉnh cho phù hợp *Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, KT-XH, kết cấu hạ tầng nh nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức giá nh *Đất khu vực giáp ranh tỉnh thành phố trực thuộc TW có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nh nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức giá nh nh Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân Với nguyên tắc thứ nhận thấy để định giá QSDĐ sát với giá chuyển nhợng QSDĐ thực tế thị trờng điều kiện bình thờng điều khó khăn hầu nh không thực đợc thị trờng nớc quốc tế biến động : *Đối với quốc tế ®· diƠn mét cc biÕn ®éng rÊt lín vỊ giá dầu mỏ ( từ 20-73$/thùng) nhiều nội chiến sắc tộc số nớc nh: Pakistan,ấn độ, Ucraina, tranh chấp đất đai vùng biên giới (Pakistan- ấn độ), khủng hoảng hạt nhân (Iran, Cộng hoà dân chủ nhân dân Triều Tiên) đà làm cho tình hình kinh tế toàn cầu bị ảnh hởng kéo phát triển toàn cầu lại vài năm, nhà đầu t thận trọng việc xác định vùng đất mà bỏ vốn vào kinh doanh Tiêu chí đặt lên hàng dầu :"An ninh xà hội đợc đảm bảo , tình hình trị ổn định, kinh tế thông thoáng" Nếu nớc đảm bảo đợc yếu tố thu hút đợc lợng vốn lớn nhà đầu t nớc làm thúc đẩy KT-XH phát triển *Đối với Việt Nam nớc trình HĐHCNH đất nớc, KT-CN đợc bớc áp dụng để giới hoá sản xuất nông nghiệp truyền thống, với bề dày lịch sử, xà hội ổn định an ninh trị, với sách kinh tế bớc cải thiện để thu hút nhà đầu t nớc giúp cho trình CNH-HDH tới thành công Mặc dù tính hình giới biến động mạnh nhng kinh tế VN tăng trởng nhanh, năm 2004 đạt 7,5%, năm 2005 kì vọng đạt 8,5 % thành tích mà toàn Đảng , toàn dân thực giai đoạn 10 năm lần thứ (20002010)để bớc tạo đà cho công nghiệp hóa đất nớc thành công.Nhng thực tế yếu quản lý sử dụng đất đai VN diễn phổ biến gây tợng lÃng phí , thất thu ngân sách nhà nớc đẩy trờng bất động sản VN lâm vào tình trạng khủng hoảng Một số kẻ xấu lợi dụng tình hình để đầu cơ, tăng giá thị trừơng Thông thờng quyền địa phơng định giá đa mức giá thích hợp nhng lại có nhiều khiếu nại, tố cáo, không lấy theo giá thị trờng đất để bồi thờng Theo quan điểm em việc Nhà Nớc định giá quyền sử dụng đất hoàn toàn theo nguyên tắc quản lý Nhà Nớc giá thị trờng giá không ổn định, không hoàn hảo bị chi phối mạnh thị trờng nớc quốc tế đặc biệt tợng đầu cơ, độc quyền giá phân phối; Nhà Nớc muốn thông qua để quản lí khai thác sử dụng, quản lý tài đất Mặt khác vấn ®Ị båi thêng ®Êt thu håi ®Êt ngêi bÞ thu hồi thờng đòi giá cao so với chi phí mà họ bỏ Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân Nhà Nớc đảm bảo đợc công tác tái định c tốt tình hình ổn định vào nề nếp Đối với hai nguyên tắc lại:Quy định mảnh đất điều kiện kinh tế, tự nhiên, sở hạ tầng, mục đích sử dụng, quy hoạch sử dụng đất giống giá chúng nh không rõ ràng theo phong tuc tập quán dân tộc khác ngời châu cã quan niƯm vỊ híng nhµ vµ phong thđy giá đất phụ thuộc vào tuổi, hớng nhà ngời mua +Một số phơng pháp xác định giá QSDĐ: Theo luật đất đai năm 2003 quy định có hai phơng pháp xác định giá đất: (+)Định nghĩa: *Phơng pháp so sánh trực tiếp: phơng pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế đà chuyển nhợng QSDĐ thị trờng loại đất tơng tự( loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất , loại đô thị, loai đờng phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất loại đất cần định giá *Phơng pháp thu nhập: phơng pháp xác định mức giá tính thơng số mức thu nhập túy thu đợc hàng năm môt đơn vị diƯn tÝch ®Êt so víi l·i st tiỊn gưi tiÕt kiệm bình quân năm( tính đến thờì điểm xác định gía đất) loại tiền gửi VNĐ kí hạn năm( 12 tháng ) ngân hàng thơng mại qc doanh cã møc l·i st tiỊn gưi cao nhÊt địa bàn (+)Điều kiện áp dụng phơng pháp xác định giá đất: *Phơng pháp so sánh trực tiếp : - Đ ợc áp dụng để định gía đất thị trờng có loại đất tơng tự đà chuyển nhợng sử dụng đất so sánh đợc với loại đất cần định giá -Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất loại đất tơng tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế thị trờng điều kiện bình thờng * Phơng pháp thu nhập: áp dụng để định giá cho loại đất xác định đợc khoản thu nhập mang lại từ đất II bồi thờng đất giải phóng mặt 1)Định nghĩa giá bồi thờng đất : Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân Là giá đất theo mục đích sử dụng thờì điểm có định thu hồi đất UBND cấp tỉnh công bố theo quy định phủ ;không bồi thờng theo giá đất đợc chuyển mục đích sử dụng Với định nghĩà thấy rõ giá bồi thờng đất đất bị thu hồi đợc phân tích nh sau: +Giá đất bồi thờng theo mục đích sử dụng +Giá đất bồi thờng giá thời điểm có định thu hồi +Do UBND Tỉnh công bố theo quy định Chính Phủ + Giá đất bồi th ờng giá đất sau chun ®ỉi mơc ®Ých Cã hai vÊn ®Ị cần giải là: Thứ nhất: giá bồi th ờng giá đất thời điểm có định thu hồi công tác đền bù diễn theo tiến độ thị trờng có biến động làm cho giá đất đai tăng giảm điều dẫn đến mức chênh lệch giá Do công tác thực đền bù diễn chậm kể từ cô định thu hồi khoảng thời gian tính "năm" mà biến động giá thị trờng không tránh khỏi Nhà Nớc quy định trờng hợp thực bồi thờng nh sau : a) "Båi thêng chËm c¬ quan, tỉ chøc có trách nhiệm bồi thờng gây mà giá đất thờì điểm bồi thờng UBND cấp Tỉnh công bố cao giá đất thời điểm có định thu hồi bồi thờng theo giá đất thời điểm trả tiền bồi thờng; giá đất thời điểm bồi thờng thấp giá đất thời điểm có định thu hồi bồi thờng theo giá đất thờì điểm có định thu hồi" Với quy định Nhà Nớc đà giải đợc vấn đề lợi ích cho ngời dân, không gây thiệt hại cho ngời dân chậm trễ quan , tổ chức có trách nhiệm bồi thờng gây B)Trờng hợp bồi thờng chậm ngời bị thu hồi đất gây :"nếu giá đất thời điểm bồi thờng thấp giá đất thờì điểm có định thu hồi bồi thờng theo giá đất thời điểm bồi thờng; giá đất thời điểm bồi thờng cao thời điểm có định thu hồi bồi thờng theo giá đất thời điểm có định thu hồi." Đây hình thức nhằm ngăn chặn phản kháng , chống đối cá nhân, hộ gia đình có yêu sách cao, gây thiệt hại không cho chủ đầu t mà gây bất ổn cho xà hội nơi có đất bị thu hồi.Có thể nói Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân hình phạt cho ngời bị thu hồi đất từ buộc ngời bị thu hồi đất tự giác giao đất cho ban GPMB để dự án nhanh chóng vào khởi công xây dựng 2)Những điều kiện trờng hợp để đợc bồi thờng đất bị thu hồi đất Nó đợc quy định rõ điều 8-Nghị định số 197/NĐ-CP (3/12/2004) em xin phân tích khoản điều thực tế vấn đề xúc ngời dân Theo điều nghị định có ghi"ngời bị Nhà Nớc thu hồi đất có điều kiện sau đợc bồi thờng: cã giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt theo quy định Pháp luật đất đai "nhng vấn đề cấp sổ đỏ cho ngời dân theo kế hoạch đến hết năm 2005 hoàn thành toàn quốc nhng lúc tỷ lệ hoàn thành thấp nguyên nhân dẫn đến vấn đề nan giải Qua thông tin đại chúng cho thấy nguyên nhân dẫn đến chậm trễ, ách tắc việc cấp sổ đỏ công tác lập phê duyệt yếu đặc biệt đạo đức nghề nghiệp sốcán quản lí công tác họ móc ngoặc với để ngâm hồ sơ, hạch sách dân việc làm hồ sơ, giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân đà làm xong.Một sóng phẫn nộ dân chúng nỗi nhức nhối cho quyền quản lí địa phơng,trớc tình hình dân chúng không thiết tha với việc làm "sổ đỏ" 3) Căn để xác định giá bồi thờng đất: Việc thu hồi đất để phục vụ công trình công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh-quốc phòng giống nh hành vi chuyển quyền sử dụng ®Êt vµ mơc ®Ých sư dơng ®Êt,nhng lµ hµnh vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, tự nguyện mà bắt buộc, phần bất lợi, không mong muốn lại thuộc ngời bị thu hồi Bởi vậy, việc giải thỏa đáng lợi ích ngời bị thu hồi đất cần thiết quan trọng thể việc đền bù thiệt hại đất tài sản đất bị thu hồi.Việc tính toán mức đền bù thiệt hại đất tài sản cho ngời bị thu hồi dựa số khoản tiền lấy từ đâu ? Đó vấn đề chủ yếu cần đợc xem xét nhằm giải thỏa đáng lợi ích ngời bị thu hồi đất đợc đền bù Về khoản tiền lấy từ đâu để đền bù thiệt hại đất tài sản cho ngời bị thu hồi thấy đợc lấy từ ngời sử dụng đất Khoản tiền mà ngời sử dụng đất phải trả cho phải với số tiền phải đền bù cho ngời bị thu hồi đất thiệt hại tài sản cần Vấn đề phức tạp mức đền bù dựa sở để tính khoản này,nh đà biết độ phì nhiêu vị trí đất đai sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngời sử dụng đất Độ phì nhiêu vị trí đất đai bao gồm yếu tố tự nhiên nhân tạo tức chi phí đầu t ngời làm Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân thay đổi độ phì vị trí mảnh đất đợc sử dụng.Bởi vậy,để tính mức phải trả ngời sử dụng đất theo em có sau đây: -Loai đất bị thu hồi: loại đất bị thu hồi dựa phân lọai theo mục đích sử dụng hành nh đất nông nghiệp, đất , đất đô thị Đối với loại đất cần lu ý đến yếu tố nhân tạo tức vai trò ngời đà tác động vào loại đất đó.Ví dụ đất nông nghiệp yếu tố độ phì tự nhiên, cần ý đến độ phì nhân tạo tức địa tô chênh lệch 2, yếu tố nhân tạo cần đợc xem xét đến vai trò đầu t Nhà Nớc chi phí đầu t ngời sử dụng đất +Đối với đất nông nghiệp khoản đầu t xâydựng cho hệ thống thuỷ lợi, hệ thống cải tạo đất khác, sân phơi, kho lu trữ thóc, chi phí thâm canh chủ sử dụng đất +Đối với đất đầu t Nhà Nớc bao gồm xây dựng sở hạ tầng, chủ sử dụng đầu t xây dựng nhà chi phí cho đất +Đối với đất đô thị Nhà Nớc phí cho việc giải phóng mặt xây dựng sở hạ tầng chủ thể sử dụng đất phải bỏ chi phí đầu t xây dựng cải tạo đất để phục vụ cho mục đích kinh doanh, Tất khoản đầu t không Nhà Nớc đầu t mà có phần vốn đầu t ngời sử dụng đất Nh giá phải thu hồi từ ngời sử dụng đất giá phải đền bù cho ngời bị thu hồi đất không ăn khớp mà nguyên tắc giá phải thu hồi từ ngời sử dụng đất lớn giá phải đền bù cho ngời bị thu hồi đất -Căn vào loại công trình mà đợc xây dựng sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh-quốc phòng hay muốn nói đến tầm quan trọng dự án phát triển kinh tế vùng, địa phơng, hay quốc gia Công trình có đem lại lợi ích cho ngời dân hay không nghĩa nã cã phơc vơ trùc tiÕp cc sèng cđa ngêi dân chẳng hạn nh công trình sở hạ tầng, hệ thống giao thông giúp vùng từ chỗ xa đô thị, trung tâm thơng mại, bệnh viện, khu vui chơi giải trí trở thành vùng kinh tế sầm uất hơn, gần nơi tiêu thụ hơn, thu hút vốn đầu t nớc nhiều Đây hai mà theo em Đặc biệt yếu tố vị trí mảnh đất , định tỷ lệ lớn giá trị mảnh đất mà định giá để bồi thờng.Mặt khác tầm quan trọng dự án mà cần đất để xây dựng phát triển KT-XH vùng, khu vực , thành phố nhân tố tác động tới tăng, giảm giá đất đợc bồi thờng 10 Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân -quy định khung giá có nghị định số188/2004/ND-CP ngày16/11/2004 -Quy định bồi th ờng, hỗ trợ tái định c Nhà Nớc thu hồi đất có nghị định số 197/2004/ND-CP ngày 3/12/2004 Trớc tiên nhận thấy Nhà Nớc quán quan điểm sở hữu đất đai: "đất thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà Nớc ngời đại diện quản lý thống toàn quốc " đảm bảo sử dụng đất đai theo quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất, lợi ích sử dụng đất Nhà Nớc, ngời sử dụng; khai thác -sử dụng lâu dài có hiệu Đối với luật đất đai năm 1993 ngời sử dụng đất có đợc quyền sau: quyền chuyển đổi , chuyển nhợng , cho thuê, thừa kế, chấp Nhng đến luật 2003 đời nhà níc ®· më réng qun ngêi sư dơng ®Êt ®ã : quyền tặng cho, góp vốn giá trị đất đai để hợp tác kinh doanh Thừa nhận đất đai loại tài sản bớc đầu hình thành thị trờng bất động sản chế thị trờng nớc ta Mặt khác theo đờng lối Đảng mở rộng quyền hạn , dân chủ cấp quản lý sở luật đất đai 2003 quy định cán địa cấp xà UBND hun bỉ nhiƯm , miƠn nhiƠm ®Ĩ hä nắm rõ tình hình đất đai x·, tranh sù x¸o trén cïng nhiƯm kú cđa bé máy cấp xà Mặt khác UBND cấp huyện đợc mở rộng thẩm quyền cho thuê, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng.Đó sách đắn giúp tránh ách tắc thủ tục hành việc xin cấp , giao đất tập trung vào UBND tỉnh làm giảm khối lợng công việc , từ đẩy nhanh công tác phê duyệt dự án , nhanh chóng đa vào hoạt động, sử dụng.Nó đáp ứng đợc nhu cầu thực tiễn quản lý đất đai nớc ta (hiện tợng chờ đợi cấp giao đất lâu,các thủ tục chậm đợc phê duyệt dẫn đến tình trạng chạy dự án, làm ảnh hởng đến đờng lối sách Đảng, chất lợng dự án Tại thời điểm luật đất đai 1993 có hiệu lực khung giá đất đợc quy định nghị định 87 đất đô thị có khung giá loại đô thị(giá cao :11.500.000đ/1m2, giá thấp 16.000đ/1m2)khi luật 2003 có hiệu lực khung giá đất đợc quy định nghị định 188/CP đất đô thị có loại đô thị , với hai loại đô thị đợc quy định (đô thị loại đặc biệt:TP HN Tp HCM,mức giá cao 67.500.000đ/m2, mức thấp 1.500.000đ/m2 ;đô thị loại mức giá cao 6.700.000đ/m2, mức thấp 30.000đ/m2; đô thị loại 1: mức giá đất cao 42.500.000, mức thấp 400.000đ/m2) 19 Đề án môn học Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân Sự chênh lệch giá tối đa tối thiểu lớn thị trờng biến động mạnh Nh n nớc ®a sè nh vËy nh»m linh ®éng h¬n việc định giá bất động sản sát với thực tế, qua bảng khung giá Chính phủ quy định UBND tỉnh , Tp trực thuộc TW làm để quy định mức giá loại đất cho phù hợp với địa phơng Song nhìn chung điều chỉnh không thờng xuyên ,cha theo kịp với biến động giá đất thực tế, số địa phơng năm sửa đổi lần bảng giá đất.Mặt khác Pháp luật cha quy định để quan chuyên trách định giá nói riêng.Ban vật giá CP quan giúp Chính phủ quản lý giá,song nhiều văn giá đất phủ giao cho Bộ Tài chủ trì soạn thảo theo dõi kiểm tra , hớng dẫn.Bộ tài nguyên-môi trờng quan quản lý đất đai nớc cha đợc thực chức quản lí giá Đây nguyên nhân làm giảm hiệu quản lý Nhà Nớc giá đất , nh việc tổ chức thực hiện, kiểm tra , giám sát , điều chỉnh khung giá.Còn cấp địa phơng ,hiện cha thống quan chuyên trách giúp UBND cấp tỉnh việc định giá đất cha có hớng dẫn nghiệp vụ định giá đất từ TW.Định giá lĩnh vực nớc ta , khả đào tạo chuyên môn thấp , ngời định giá chủ yếu dựa vào khả cá nhân kinh nghiệm công việc Qua làm cho có nhiều đơn khiếu nại, tố cáo giá bồi thờng đất CHƯƠNG II *** Vấn đề liên quan đến giá bồi thờng đất 1)Sự tác động qua lại trình đô thị hóa giá bồi thờng đất Đô thị hóa trình tất yếu đờng phát triển quốc gia đặc biệt nớc phát triển có VN, trình đô thị hóa diễn mạnh mẽ đặt nhiều vấn đề phức tạp lí luận thực tiễn cần phải giải Hiện vấn đề đất đô thị ảnh hởng giá đất đai đến trình đô thị hóa thu hút quan tâm nghiên cứu nhà quản lý 20