Thị trường bất động sản ở việt nam thực trạng và giải pháp

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ - HÀNH CHÍNH QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG HỢP KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP BỘ NĂM 2010 MÃ SỐ: B.10-09 Tên đề tài: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Đơn vị chủ trì: Viện Kinh tế Chủ nhiệm đề tài : TS Bùi Văn Huyền Thư ký đề tài: HÀ NỘI, 2010 ThS Đinh Thị Nga DANH SÁCH CỘNG TÁC VIÊN CHÍNH THAM GIA ĐỀ TÀI ThS Phùng Lê Dung Học viện CT-HC Quốc gia Hồ Chí Minh ThS Nguyễn Anh Dũng Đại học Quốc gia Australia ThS Hồ Hương Mai Học viện CT-HC Quốc gia Hồ Chí Minh ThS Đinh Thị Nga Học viện CT-HC Quốc gia Hồ Chí Minh TS Nguyễn Quốc Thái Học viện CT-HC Quốc gia Hồ Chí Minh TS Nguyễn Ngọc Tồn Học viện CT-HC Quốc gia Hồ Chí Minh ii MỤC LỤC Trang Mở đầu Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 17 VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số vấn đề chung thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.2 Vai trò thị trường bất động sản 17 17 31 1.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản 1.2.1 Cung bất động sản 1.2.2 Cầu bất động sản 1.2.3 Giá bất động sản 1.2.4 Các tổ chức trung gian thị trường bất động sản 32 32 38 44 50 1.3 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.3.1 Tạo lập môi trường cho hoạt động thị trường 1.3.2 Định hướng hoạt động thị trường 1.3.3 Điều tiết thị trường 1.3.4 Thanh tra, kiểm tra hoạt động thị trường 53 54 58 59 61 1.4 Kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản số nước học cho Việt Nam 1.4.1 Quy định quyền bất động sản 1.4.2 Kinh nghiệm xây dựng quản lý quy hoạch 1.4.3 Kinh nghiệm điều tiết thị trường 1.4.4 Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội 1.4.5 Kinh nghiệm huy động vốn cho thị trường bất động sản 1.4.6 Kinh nghiệm quản lý trung gian thị trường 1.4.7 Bài học Việt Nam Chương THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Quá trình đổi quản lý nhà nước với hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.1 Hàng hoá hình thức giao dịch thị trường bất động sản ngày mở rộng 2.1.2 Cơ chế tài lĩnh vực bất động sản đổi 2.1.3 Các chủ thể tham gia thị trường ngày mở rộng 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 2.2.1 Thị trường sơ cấp 2.2.2 Thị trường thứ cấp 2.2.3 Thực trạng phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tổ chức trung gian thị trường bất động sản iii 62 62 64 65 68 70 73 73 77 77 78 81 83 85 85 91 101 113 2.3 Thực trạng quản lý nhà nước thị trường bất động sản 2.3.1 Tạo lập môi trường cho hoạt động thị trường 114 2.3.2 Định hướng nhà nước hoạt động thị trường bất động 132 sản 2.3.3 Thực trạng điều tiết thị trường 136 2.3.4 Thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm thị trường 144 2.4 Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam 2.4.1 Những kết đạt 2.4.2 Những hạn chế, yếu 2.4.3 Tác động thị trường bất động sản tới kinh tế Chương 146 146 151 160 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 164 3.1 Quan điểm hoàn thiện phát triển thị trường bất động sản 3.1.1 Phát triển thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, bền vững 164 3.1.2 Phát triển thị trường bất động sản phải đảm bảo khả tiếp cận nhà 165 cho đông đảo nhân dân 3.1.3 Phát triển thị trường bất động sản sản hướng tới thực mục tiêu chung kinh tế 166 3.2 Định hướng đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản 3.2.1 Xác lập lại vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 3.2.2 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản phải đảm bảo tính chiến lược 3.2.3 Quản lý nhà nước thị trường phải tuân thủ quy luật thị trường 3.2.4 Quản lý nhà nước phải có phối hợp chặt chẽ quan liên quan 3.2.5 Đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản phải theo hướng đại hoá 166 166 3.3 Dự báo vận động thị trường bất động sản Việt Nam 3.3.1 Dự báo yếu tố tác động tới phát triển thị trường 3.3.2 Dự báo vận động thị trường 170 170 174 3.4 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 3.4.1 Các giải pháp tăng khối cung 3.4.2 Các giải pháp cầu 3.4.3 Phát triển tổ chức trung gian 3.4.4 Một số giải pháp nâng cao vai trò quản lý nhà nước 3.4.5 Hỗ trợ kỹ thuật cho thị trường bất động sản 178 178 189 192 197 204 168 168 169 170 211 Tài liệu tham khảo iv DANH MỤC CÁC BẢNG, KHUNG, HÌNH DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Diện tích đất giao cho đối tượng sử dụng 86 Bảng 2.2 So sánh giá thuê đất số thành phố khu vực năm 2009 (USD/m2/tháng) 99 Bảng 2.3 Số lượng doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản 101 Bảng 2.4 Quy mô doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản theo nguồn vốn 102 Bảng 2.5 Một số tiêu phản ảnh quy mô doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản 103 Bảng 2.6 Một số tiêu phản ảnh hiệu hoạt động doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản 104 Bảng 2.7 Biểu thuế luỹ tiến thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 139 Bảng 2.8 Quan hệ thị trường bất động sản thị trường chứng khoán Việt Nam 150 Bảng 2.9 Thu ngân sách số khoản thu liên quan đến bất động sản 150 DANH MỤC KHUNG Khung 2.1 Các văn quy định chế tài đất đai 83 Khung 2.2 Các văn quy phạm pháp luật đăng ký bất động sản 123 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Đường cung bất động sản 37 Hình 1.2 Đường cầu bất động sản 42 Hình 2.1 Tỷ trọng vốn đầu tư FDI vào bất động sản giai đoạn 19982008 105 Hình 3.1 Tỷ lệ thị hố (Dân số thị/Dân số nước)của Việt Nam 171 v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong thời gian qua, từ đầu năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) tâm điểm ý phương tiện thông tin đại chúng, giới nghiên cứu nhà hoạch định, thực thi sách Thị trường BĐS nơi hấp thụ hay giải phóng lượng vốn khổng lồ, tác động không khu vực sản xuất mà cịn ảnh hưởng trực tiếp đến tình trạng dư thừa (lạm phát) hay thiếu hụt (giảm phát) lượng tiền lưu thông Những diễn biến thị trường BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến luồng lưu thông tiền tệ, đến hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại sách tiền tệ Ngân hàng Nhà nước Bên cạnh đó, thị trường ảnh hưởng đến tầng lớp dân cư đó, rối loạn thị trường BĐS dẫn đến bất ổn xã hội Thị trường BĐS thời gian qua biến động bất thường, dường vượt khỏi tầm kiểm soát Nhà nước dự báo giới chun mơn thách thức bình ổn kinh tế vĩ mô Hệ lụy bất ổn thị trường BĐS không đơn tác động tiêu cực tới chủ thể trực tiếp tham gia thị trường (cung – cầu) mà ảnh hưởng trực tiếp đến q trình thị hố, đến phát triển hạ tầng giao thông, đến quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội, phân hoá giàu nghèo, đảm bảo an sinh xã hội… xa hơn, tác động tích cực/tiêu cực đến phát triển bền vững dài hạn Mặc dù có nghiên cứu chủ đề trước biến động môi trường nước quốc tế, qua diễn biến phức tạp thị trường thời gian gần địi hỏi cần cách tiếp cận tồn diện hơn, cập nhật Tính cấp thiết đề tài xác định nội dung sau: Thứ nhất, tính cấp thiết mặt lý luận: Xuất phát từ chủ trương, sách Đảng Nhà nước Quá trình nhận thức Đảng Nhà nước đất đai, BĐS tiến tới hình thành phát triển thị trường suốt q trình đổi khơng phải chặng đường phẳng Giai đoạn 1986 - 1992, đổi tập trung vào chế độ sử dụng đất sản xuất nơng nghiệp dựa sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài Giai đoạn 1993 - 2003, năm đầu tiên, trọng tâm đổi sách đất đai tập trung chủ yếu vào xây dựng sản xuất hàng hoá nông nghiệp sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp xác định đất có giá Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993) Bước đột phá phát triển thị trường đánh dấu Báo cáo trị Đại hội Đảng khố VIII (1996) với chủ trương phát triển thị trường BĐS gồm nội dung chủ yếu quản lý chặt chẽ đất đai thị trường BĐS; thực Luật Đất đai hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai; xác định giá đất giao đất, cho thuê đất Báo cáo trị Đại hội Đảng khố IX (2001) tiếp tục quán nhấn mạnh chủ trương thị trường BĐS với nội dung chủ yếu hình thành phát triển thị trường BĐS theo quy định pháp luật; bước mở thị trường BĐS cho người nước tham gia đầu tư Luật Đất đai năm 2003 quy định áp dụng chế giá đất phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường đưa hệ thống sách đất đai nhằm đẩy mạnh q trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X Đảng tiếp tục nhấn mạnh tầm quan trọng thị trường BĐS quán tiếp tục phát triển thị trường “Phát triển thị trường BĐS sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng…; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ); làm cho QSDĐ trở thành hàng hoá cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá BĐS hình thành theo nguyên tắc thị trường …”1 Nhằm thể chế hố chủ trương Đảng, Chính phủ bộ, ngành liên quan có nhiều biện pháp cụ thể nhằm phát triển thị trường BĐS Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS xem biện pháp đồng bộ, mạnh mẽ liệt nhằm đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường này; Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8/1/2008 số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường BĐS xem hành động liệt Chính phủ nhằm tác động tới thị trường BĐS Như vậy, chủ trương Đảng rõ ràng, biện pháp Chính phủ đồng mạnh mẽ thị trường bộc lộ hàng loạt bất cập Thực trạng đòi hỏi nghiên cứu thực tiễn, làm để xây dựng sở lý luận đáp ứng đòi hỏi đặt Thứ hai, Tính cấp thiết từ thực tiễn vận động thị trường BĐS thời gian qua Kể từ sau Đổi mới, kinh tế Việt Nam chứng kiến không lần “cơn sốt đất” “tình trạng đóng băng”2 Cơn sốt đất giai đoạn 1991-1993 kinh tế Việt Nam chuyển đổi chế quản lý Luật Đất đai năm 2003 xác lập quyền người sử dụng đất Cơn sốt đất giai đoạn 2001-2003 sau chuyển đổi chế quản lý Nhà nước với đất đai Gần đây, sốt đất cục số thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh liên quan chặt chẽ đến quy hoạch mở rộng, quy hoạch đô thị … Quan hệ cung cầu thị trường BĐS giai đoạn vừa qua bị bóp méo nhiều yếu tố, đầu xem nguyên nhân Mặc dù kinh tế thị trường, đầu đất đai tượng không tránh khỏi để đầu làm méo mó hồn tồn Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2006, tr.243 Cơn sốt đất hay thị trường BĐS đóng băng thường hàm ý thị trường mua bán, chuyển nhượng đất sở hữu nhà chung cư quan hệ bình thường thị trường vượt sức chịu đựng kinh tế xét nhu cầu phát triển thực thi sách thực nguy Những méo mó quan hệ cung cầu, giá đất cao mang tính “bong bóng” thể yếu Nhà nước việc quản lý thị trường BĐS, tác động tiêu cực đến tiến trình cơng nghiệp hố, đại hố, thị hố phát triển bền vững kinh tế Xét cách tổng thể, thị trường BĐS Việt Nam tồn bất cập phía cung, cầu yếu tố đảm bảo cho thị trường vận hành giá cả, hệ thống luật pháp, chế, sách, hệ thống giám sát - Cung thị trường BĐS: Nếu tính diện tích trung bình theo đầu người, Việt Nam quốc gia “đất chật người đông” so sánh với giới Nếu tính thị lớn, Hà Nội (chưa mở rộng) Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích tính đầu người lớn so với số thành phố khu vực Tokyo, Singapore, Bắc Kinh, Hồng Kông, Thượng Hải, Quảng Châu nguồn cung hai thành phố Việt Nam dường thiếu hụt – nguyên nhân quan trọng khiến giá đất bị đẩy lên cao xuất sốt - Cầu thị trường BĐS: Có khác biệt lớn thị trường đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, thuê văn phòng, nhà … khu vực khác Điểm nóng tập trung vào thị trường QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà đô thị lớn - Luật pháp: Yếu tố hàng đầu đảm bảo cho thị trường BĐS hoạt động quy định hành chưa điều tiết hữu hiệu để đảm bảo cho thị trường vận hành hiệu Hệ thống luật pháp chưa điều tiết tác động tiêu cực từ phía cung quy hoạch, tính minh bạch dự án, quy trình đầu tư hạ tầng, thủ tục, quy định liên quan đến đầu tư hình thành hàng hố BĐS3 Nhận định GS, TSKH Đặng Hùng Võ chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright “Hiện tượng thiếu nhà chung cư, thiếu mặt để xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp đô thị lớn quỹ đất thiếu” Như vậy, vận động thị trường BĐS thời gian qua đặt yêu cầu cấp thiết phải tiếp tục nghiên cứu, tìm kiếm biện pháp hữu hiệu để lành mạnh hoá thị trường Thứ ba, hệ lụy phát triển bất thường thị trường BĐS thời gian qua Đất đai khơng đơn để xây nhà, trở thành khoản đầu tư đầu mang lại lợi nhuận cao suốt thời gian dài Kết là, lượng lớn nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS nhằm kiếm lời thay đầu tư cho hoạt động sản xuất Xung đột, kiện tụng, bất ổn xã hội phần lớn có nguyên nhân liên quan đến đất đai đền bù giải phóng mặt (GPMB) không thoả đáng, thu hồi đất không quy định… có xu hướng gia tăng Giá đất cao cách bất hợp lý giải thích hệ thống pháp luật thiếu minh bạch, tình trạng đầu tràn lan cung cách quản lý yếu Khơng Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất khu vực đô thị khác giáp ranh đô thị lớn cao đến bất ngờ so sánh với thành phố khác khu vực Nạn kẹt xe, tắc đường Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh vào cao điểm thực tế buộc người tham gia giao thơng phải chấp nhận quyền thành phố thực bế tắc Kết tồi tệ nạn kẹt xe, tắc đường, ngập lụt không quy hoạch tồi, thiếu tầm nhìn mà cịn gặp lực cản lớn nữa, giá đất đắt đỏ việc đền bù tốn Con đường “đắt hành tinh”4 Hà Nội nối từ Ô chợ dừa đến Kim Liên minh chứng rõ ràng Đất đai bị thu hồi, người nông dân đất để sản xuất, giá đền bù không thoả đáng dẫn đến tình trạng ổn định xã hội Có nghịch lý giá đền bù GPMB dự án bị nhà đầu tư nước kêu ca đắt đỏ người nhận đền bù cho chưa thoả đáng Tháng 5/2007, đường Kim Liên- Ơ Chợ Dừa hồn thành đưa vào đưa vào sử dụng Tổng chi phí cho 1080 m đường lên đến 773 tỷ đồng, khoảng 600 tỷ đồng cho đền bù GPMB Với km đường, Nhà nước phải bỏ số tiền tương đương với 45 triệu USD hay gần 1.000 vàng Với khoản tiền vậy, đoạn đường trở thành đoạn đường có vốn đầu tư lớn hành tinh Nguồn: http://vietnamnet.vn/xahoi/dothi/2005/11/511822/ 10 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hoàn thiện sách đăng ký giao dịch bảo đảm sách chấp, bảo lãnh, đăng ký giao dịch đảm bảo xử lý BĐS chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trường hợp mua nhà trả góp, xây dựng nhà cho th Từng bước hồn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường BĐS đặc biệt trọng việc thiết lập "Sàn giao dịch QSDĐ" để thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất đưa vào thị trường BĐS "Trung tâm giao dịch BĐS" để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường cơng khai, minh bạch có quản lý Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường Đẩy mạnh thực quy định bắt buộc việc bán nhà chuyển QSDĐ dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực cơng khai để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin qua Trung tâm giao dịch BĐS; hoàn thiện tăng cường lực hoạt động tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin BĐS để tạo điều kiện cho thị trường BĐS vận hành minh bạch, hiệu Nghiên cứu để ban hành Luật thị trường chấp thứ cấp, tạo điều kiện cho việc hình thành chế huy động vốn trung dài hạn cho thị trường BĐS Việc tổ chức, thực hệ thống chấp thứ cấp quy trình, đảm bảo an tồn, phịng ngừa rủi ro điều kiện quan trọng để phát triển thị trường 3.4.4.2 Nâng cao lực máy cán quản lý thị trường Thị trường BĐS có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực yêu cầu với nhà đầu tư, mơi giới, tư vấn hay người hoạch định sách việc đào tạo nội dung nước ta cịn bất cập Vì vậy, sách đào tạo nhà nước cần ý đào tạo bổ sung nguồn nhân lực cho thị trường Đối với cán quản lý nhà nước cần tích cực cho đào tạo, học tập nước để nâng cao trình độ Hồn thiện máy tổ chức quản lý đất đai Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương, thực có hiệu cơng tác 199 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Tăng cường vai trò cấp quyền địa phương việc thực bước hậu kiểm Xây dựng chế hậu kiểm phân cơng, phân cấp cho cấp quyền tăng cường kiểm tra việc tuân thủ thời gian triển khai dự án, kiểm tra việc tuân thủ thời gian thực dự án, kiểm tra việc tuân thủ quy hoạch phê duyệt Tăng cường lực tổ chức quản lý thị trường BĐS thông qua thành lập quan cấp Tổng cục để quản lý thị trường BĐS (có thể đặt Bộ Xây dựng) để ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường BĐS thời gian tới Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS với việc hình thành khoa độc lập trường đại học, mà trước hết đặt trường kinh tế có chức chuyên môn đào tạo cử nhân, sau đại học chuyên ngành BĐS thị trường BĐS Tăng cường hội nghề nghiệp, chi hội hoạt động thị trường BĐS Cần thành lập chi hội hay hiệp hội nhà đầu tư phát triển, nhà tư vấn, nhà môi giới, thương hội nhà kinh doanh BĐS để hỗ trợ, liên kết với hoạt động đầu tư, kinh doanh Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai theo hướng xác định rõ nhiệm vụ quan hành chính, tách riêng hoạt động dịch vụ cơng Văn phịng đăng ký QSDĐ hoạt động cung cấp đất Tổ chức phát triển quỹ đất Nâng cao trình độ đạo đức cán quản lý, ổn định hệ thống cán địa cấp xã, lập lại kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm cán quản lý Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật đất đai, BĐS cấp, ngành Thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật cán quản lý người sử dụng đất Bổ sung vào văn luật luật quy định cụ thể rõ ràng trách nhiệm, quyền hạn cấp quyền, người đứng đầu quan quản lý Nhà nước cấp quản lý Nhà nước để nâng cao ý thức trách nhiệm quan cán quản lý việc quản lý thị trường Thành lập ủy ban điều tiết thị trường BĐS để tập hợp chuyên 200 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an gia đầu ngành để giám sát thị trường, đảm bảo thị trường phát triển ổn định Trong thời gian tới, cần thành lập kiện toàn quan đăng ký BĐS Ngoài ra, quan có thẩm quyền cần bố trí đủ cán có chun mơn, nghiệp vụ đăng ký cho quan đăng ký nêu thực tốt sách, chế độ họ, để họ có đủ điều kiện thuận lợi cho việc hồn thành nhiệm vụ giao Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp với địa phương để thường xuyên tổ chức tập huấn chuyên môn công tác quản lý thực quy hoạch cán cấp sở để nâng cao lực quản lý Đồng thời giúp cán sở có nhận thức xác mục đích vai trị quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quản lý đất đai nâng cao trình độ lập quy hoạch, kế hoạch Các cán đăng ký BĐS giữ vai trò định việc đáp ứng nhu cầu đăng ký tìm hiểu thơng tin BĐS Vì vậy, cần đa dạng hóa giải pháp để tăng cường lực cho họ, nhằm xây dựng đội ngũ cán am hiểu chun mơn, nghiệp vụ, có kỹ tốt có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, bao gồm tự bồi dưỡng đơn vị kết hợp với việc cử cán tham gia khóa đào tạo, lớp tập huấn nghiệp vụ tham gia nghiên cứu đề tài có liên quan Khuyến khích cán phát huy sáng kiến để thực tốt quy trình đăng ký, cung cấp thơng tin có hiệu Ngoài ra, cần bồi dưỡng kỹ nghề nghiệp kỹ giao tiếp, phục vụ khách hàng cách tốt 3.4.4.3 Tăng cường kiểm tra, giám sát Tổ chức tốt công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật thị trường BĐS Bên cạnh việc hoàn thiện thể chế, cần giao trách nhiệm cụ thể cho quan quản lý nhà nước quyền cấp để kiểm tra, giám sát tính tuân thủ pháp luật chủ thể thị trường BĐS Xây dựng chế tài phạt xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật chủ đầu tư, nhà môi giới thị trường Kiểm tra thường xuyên việc sử dụng đất, đảm bảo việc sử dụng đất 201 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an thực nghiêm túc sở quy hoạch phê duyệt Kiểm tra toàn quỹ đất sử dụng cho mục đích qua đề biện pháp phát triển không phát triển số loại đất, đảm bảo phát triển cân bằng, bền vững, nâng cao hiệu sử dụng đất Xây dựng quy chế quản lý chặt chẽ trình thực quy hoạch để phát mâu thuẫn, bất hợp lý, có phương án điều chỉnh kịp thời Kiên thu hồi đất quan, đơn vị sử dụng đất khơng hiệu quả, sai mục đích, khơng sử dụng đất Tăng cường hoạt động tra, giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật Chỉ đạo xử lý kiên quyết, dứt điểm hành vi vi phạm pháp luật đất đai, đặc biệt vi phạm cán bộ, đảng viên để làm gương cho quần chúng, giữ vững niềm tin quần chúng nhân dân, bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật Tập trung giải dứt điểm tranh chấp đất, xác định làm rõ nguồn gốc đất, hoàn thành việc giao QSDĐ cho tổ chức cá nhân, tạo điều kiện để người có đất thực đầy đủ quyền đất; đồng thời làm vững cho việc GPMB có yêu cầu Kịp thời phát ngăn chặn hành vi vi phạm quản lý đất đai Qua kiểm tra, tra việc chấp hành pháp luật đất đai phải kiên xử lý, kể đề nghị truy cứu trách nhiệm hình hành vi vi phạm, cán bộ, công chức lợi dụng chức quyền để tham nhũng, hối lộ giao đất, cho thuê đất trái với quy định, gây thiệt hại cho Nhà nước Tập trung trước hết cho việc giải khiếu nại đền bù GPMB; ngăn ngừa hành vi vi phạm quản lý sử dụng đất dẫn tới tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Thực kiểm tra xác nhận việc lập tờ khai xác định mốc thời gian sử dụng đất đảm bảo tính xác khách quan Cần xử lý nghiêm hình thức phạt tiền hành vi vi phạm chế độ quản lý tài đất đai nhà nước nợ tiền sử dụng đất, nợ tiền thuê đất Đồng thời, khuyến khích người sử dụng đất hồn thành đầy đủ hạn nghĩa vụ tài chính, thực tốt quy định pháp luật bàn giao đất thông qua giảm nghĩa vụ tài chính, thưởng vật Đối với cá nhân vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất cần có 202 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an biện pháp xử lý nghiêm khắc, dứt điểm xử phạt vi phạm hành tiền hành vi vi phạm Công bố địa tiếp nhận thơng tin từ nhân dân tình hình quản lý đất đai, tình hình vi phạm sử dụng đất thị để xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ vướng mắc Giải dứt điểm khiếu nại, tố cáo Tiến hành tra, kiểm tra cán cơng chức có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, xử lý kịp thời nghiêm minh người có hành vi vi phạm Thực tốt quy chế dân chủ sở, tăng cường phối hợp kiểm tra Đảng, với tra quyền tra nhân dân giải khiếu nại, tố cáo Phối hợp chặt chẽ với quan bảo vệ thực thi pháp luật cơng an, tồ án, viện kiểm sát việc xử lý vi phạm liên quan đến quỹ đất Đối với trường hợp vi phạm nghiêm trọng cần truy cứu trách nhiệm hình Các trường hợp sử dụng đất lãng phí, bỏ hoang hay cho thuê không cần kiên thu hồi đất truy thu nguồn lợi từ việc khai thác đất không mục đích Xét đến cùng, vi phạm đất đai liên quan đến lợi ích kinh tế, giải vấn đề cần xuất phát từ yếu tố kinh tế, triệt tiêu lợi ích kinh tế xử lý vi phạm tránh tình trạng tương tự tái diễn Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ cơng trình phê duyệt Kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Củng cố hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ máy tra, tăng cường sở vật chất để tạo điều kiện cho hoạt động tra, kiểm tra Bồi dưỡng, đào tạo, nâng cao lực để đội ngũ cán tra đáp ứng yêu cầu công việc 3.4.5 Hỗ trợ kỹ thuật cho thị trường bất động sản 3.4.5.1 Hỗ trợ thông tin bất động sản Xây dựng hệ thống địa theo hướng đại hoá cập nhật liên 203 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an tục để quản lý tài nguyên đất đai thông tin lãnh thổ Trong hệ thống địa chính, đất mơ tả đầy đủ vị trí địa lý, kích thước hình học với tư liệu tài nguyên lợi ích liên quan Hệ thống địa hồn thiện gồm đồ mô tả thực trạng đất BĐS, sổ địa bạ kê khai quyền thực trạng pháp lý chủ sở hữu; hệ thống nghiệp vụ hành để quản lý lưu trữ thơng tin đất đai; địa xác định đầy đủ sở pháp lý ghi rõ quyền cụ thể Mục đích hệ thống địa nhằm đảm bảo quyền sở hữu, đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ giấy tờ nguồn gốc, trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý sử dụng đất có hiệu đáp ứng nhu cầu cộng đồng, đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc chấp đất đai tạo sở xây dựng hệ thống thuế đất BĐS công Đối với nhà, đất đô thị đưa vào sử dựng ổn định, cần tiếp tục tập trung đạo thực công tác cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định pháp luật để đảm bảo cho hàng hố BĐS có đủ điều kiện giao dịch hợp pháp, công khai thị trường BĐS Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường đạo Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định pháp luật, bảo đảm đơn giản hoá thủ tục, tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực quyền nghĩa vụ trình sử dụng giao dịch thị trường BĐS theo quy định pháp luật 3.4.5.2 Hiện đại hoá hệ thống đăng ký BĐS Hiện đại hoá hệ thống đăng ký BĐS giải pháp chiến lược có ý nghĩa quan trọng mà Việt Nam cần triển khai Kết khảo sát cho thấy, hạn chế sở vật chất – kỹ thuật cản trở nhiều đến phát triển hệ thống đăng ký BĐS Những lợi ích mà hệ thống đăng ký sau vi tính hố, nối mạng mang lại thúc đẩy nhiều quốc gia thực mục tiêu Việc ứng dụng công nghệ tin học vào lĩnh vực nêu góp phần quan trọng vào q trình đại hố hệ thống quan đăng ký tạo điều 204 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức việc đăng ký, tìm hiểu thơng tin Chính vậy, quan quản lý, tổ chức đăng ký cần quan tâm đến vấn đề tăng cường đầu tư ứng dụng công nghệ thông tin Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng Hệ thống liệu quốc gia BĐS, giúp hình thành hệ thống hồ sơ pháp lý thống loại BĐS quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động phát triển thị trường BĐS Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo phương thức đại nhằm cải cách thủ tục hành quản lý, tạo điều kiện dễ dàng tiếp cận quỹ đất cơng khai hố thơng tin đất đai Thiết kế thị trường thông tin BĐS, không gắn liền mà hoạt động song song với thị trường BĐS Khi đó, thơng tin phổ biến cơng khai hóa, cịn thơng tin chun sâu sử dụng hình thức thu phí, mua bán loại hàng hóa Đó giải pháp để tạo dựng hệ thống thông tin, đồng thời tăng cường tính minh bạch thị trường BĐS Xây dựng chế quản lý nhà nước đăng ký BĐS, mô hình quan đăng ký quy trình đăng ký BĐS phù hợp, xóa bỏ bất cập “nhiều cửa, nhiều giấy chứng nhận” đạt mục tiêu “một cửa, giấy”, qua đó, nâng cao hiệu quản lý nhà nước BĐS, thực phòng ngừa chống tham nhũng lĩnh vực BĐS, đặc biệt đất đai; giảm vụ việc khiếu kiện BĐS có nguồn chứng xác để giải tranh chấp lĩnh vực này; góp phần phát triển thị trường BĐS nước ta đáp ứng yêu cầu trình hội nhập kinh tế quốc tế; Tạo thuận lợi tối đa cho người dân yêu cầu đăng ký tìm hiểu thông tin BĐS thông qua việc cải cách hành lĩnh vực Xây dựng quy trình đăng ký đảm bảo công khai, minh bạch, thuận tiện Từ đó, góp phần đảm bảo QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền người dân mang lại lợi ích thiết thực cho họ giảm chi phí, tiết kiệm thời gian an toàn giao dịch BĐS; Đảm bảo an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch BĐS, góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, chủ sở hữu BĐS 205 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an cá nhân, tổ chức có liên quan; Xây dựng hệ thống Sổ đăng ký BĐS thể đầy đủ trình xác lập biến động BĐS Từng bước xây dựng Hệ thống liệu quốc gia BĐS, tập trung tồn thơng tin BĐS phạm vi nước, để cung cấp cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu Để thống quan điểm xây dựng Luật Đăng ký BĐS thành đạo luật chung, thống tránh chồng chéo, mâu thuẫn luật có liên quan phải xác định rõ ranh giới phạm vi điều chỉnh luật đó, đặc biệt Luật Đất đai Luật Đăng ký BĐS Luật Đất đai, Luật Nhà điều chỉnh nội dung quản lý nhà nước BĐS (các quan hệ hành chính), ví dụ Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ cấp phép xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng khác… Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đăng ký BĐS; đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán đăng ký BĐS Trong thời gian tới quan có thẩm quyền quản lý đăng ký BĐS cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật lĩnh vực đưa tin, phương tiện thông tin đại chúng, giới thiệu pháp luật trụ sở, nơi cư trú người sử dụng hệ thống đăng ký BĐS, trang web; mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức người dân vai trò, ý nghĩa lợi ích đăng ký tìm hiểu thơng tin BĐS, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực Tiến hành mở lớp tập huấn kiến thức pháp luật đăng ký BĐS cho cá nhân, tổ chức nguồn tài họ đóng góp Như vậy, vừa đáp ứng nhu cầu họ, vừa giảm bớt kinh phí từ ngân sách nhà nước Đồng thời, quan có thẩm quyền quản lý đăng ký BĐS cần mở thêm lớp bồi dưỡng kiến thức pháp luật dân sự, kinh tế nghiệp vụ đăng ký cho cán đăng ký; đưa việc giảng dạy pháp luật đăng ký BĐS vào sở đào tạo Luật; bổ sung đào tạo nghề đăng ký BĐS cho Học viện Tư pháp Từ đó, tạo nguồn xây dựng đội ngũ cán đăng ký BĐS có chuyên môn, nghiệp vụ cao 206 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Nhằm tăng cường công tác đăng ký BĐS, yếu tố quan trọng xây dựng chức danh, tiêu chuẩn cán chuyên trách thực đăng ký BĐS Việc xây dựng chức danh nêu có ý nghĩa quan trọng việc xác định rõ nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm, yêu cầu trình độ chun mơn, nghiệp vụ đội ngũ cán thực cơng tác đăng ký, từ tăng cường trách nhiệm cán đăng ký giảm bớt thủ tục quy trình đăng ký, cung cấp thông tin Đồng thời, cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ; đưa chương trình giảng dạy, đào tạo nghề đăng ký BĐS vào sở đào tạo Luật Tăng cường xử phạt hành vi phạm giao dịch BĐS không qua sàn với mức phạt đủ lớn Nững BĐS không giao dịch qua sàn phải khơi phục lại thực trạng ban đầu phải đưa sàn, đồng thời không cấp giấy chứng nhận sở hữu cho BĐS Tăng cường điều kiện vật chất cho công tác quản lý sử dụng đất đai Cung cấp phương tiện, thiết bị đại đảm bảo điều kiện làm việc nhằm nâng cao hiệu QLNN đất đai đảm bảo tính kịp thời, xác định liên quan Việc lập hồ sơ đất đai địa bàn đảm bảo tính xác, khoa học phản ánh kịp thời biến động; trang bị thiết bị, mua phần mềm quản lý thiết bị đo đạc, xác định mốc địa giới, toạ độ ; ứng dụng thành tựu công nghệ đại vào công tác quản lý hệ thống thông tin quản lý GIS (Geographic Information System) để quản lý không gian lãnh thổ hay hệ thống thông tin đất đai LIS (Land Imformation System), hoàn chỉnh đồ kỹ thuật số địa nhằm cung cấp thơng tin xác đến đất, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tiến hành số hóa sở liệu địa lập giấy, thay phương thức quản lý thủ cơng máy tính hố nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai công khai hóa thơng tin đất đai thị trường BĐS 3.4.5.3 Xây dựng số giá thị trường BĐS Để mô tả đánh giá thị trường BĐS cần có hai số quan trọng số thị trường BĐS (Real Estate Market Index - REMI) số giá BĐS (Real 207 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an estate Price Index – RPI) Chỉ số REMI tính tốn cho riêng phân khúc hàng hóa thị trường số cho chung cư Ap-REMI; số cho đất đô thị Ul-REMI cho khu vực thị trường REMI-HCM cho thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, REMI-HN cho thị trường BĐS thành phố Hà Nội hay cho phân khúc thị trường khu vực Ap-REMI-HCM số thị trường chung cư Thành phố Hồ Chí Minh, Ul-REMI-HN số thị trường đất thị thành phố Hà Nội Chỉ số giá BĐS tính dựa tổng khối lượng giao dịch BĐS hàng hóa BĐS (tính m2); Giá 01 m2 hàng hóa BĐS giao dịch kỳ gốc; Giá 01 m2 hàng hóa BĐS giao dịch kỳ tính tốn Chỉ số tính tốn cho riêng phân khúc hàng hóa thị trường Chỉ số số giá BĐS RPI cho biết biến thiên giá phân khúc thị trường cho biết phân khúc thị trường nhóm hàng hóa tốc độ tăng, giảm giá nhanh hay chậm Đây số đánh giá diễn biến thức thị trường nhà đất Bên cạnh việc cập nhật liên tục biến động giá cịn có thơng tin liên quan chủ đầu tư, sản phẩm, thời điểm giao dịch, khối lượng giao dịch để đảm bảo tính khoản BĐS, tạo điều kiện dễ mua, bán, chấp, cầm cố, chuyển nhượng hoàn tất thủ tục nhà đất, hạn chế việc mua bán theo tâm lý phong trào, dựa cảm tính, thiếu sở định lượng, định tính Các số BĐS xây dựng giúp tăng tính minh bạch thị trường, để nhà đầu tư đưa định đầu tư Khơng có khách hàng nhỏ lẻ, nhà đầu tư mà quan quản lý nhà nước, hệ thống ngân hàng cần số BĐS để làm sở tham khảo cho việc giao dịch, mua bán, chuyển nhượng cho thuê Với ngân hàng, thông qua số thị trường BĐS biết cung, cầu thị trường để cân đối hoạt động tín dụng Với quan quản lý nhà nước, số BĐS để đưa sách điều hành phù hợp Chỉ số thị trường BĐS xây dựng cách khoa học giúp thị trường phát triển tốt hơn, hạn chế ảnh hưởng tin đồn hay việc thổi giá có chủ đích đối tượng đầu 208 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 3.4.5.4 Tăng cường lực định giá thẩm định giá Vấn đề quản lý giá giao dịch giá nhà nước giao cho thuê đất vấn đề xúc thị trường BĐS Việt Nam Những bất cập việc quản lý giá làm cho giá thị trường BĐS tồn song hành hai loại giá giá nhà nước công bố giá giao dịch thực tế thị trường Khoảng cách chênh lệch hai loại giá lớn gây bất bình đẳng quan hệ lợi ích chủ thể, tạo thất thu cho ngân sách nhà nước Để giải thực trạng cần hình thành hai công cụ biện pháp quan trọng quản lý điều hành giá nhà nước phù hợp với kinh tế thị trường định giá thẩm định giá Định giá hoạt động quan quản lý Nhà nước, thực thi quyền định đoạt Nhà nước Mức giá định thường gắn liền với sách Nhà nước, mang tính pháp luật cao, đối tượng phải thực rộng lớn Với xu hướng tự hóa giá ngày cao, cạnh tranh phát triển, việc định giá cụ thể, trực tiếp ngày thu hẹp Thay vào đó, nhà nước cần tăng cường sử dụng công cụ thẩm định giá doanh nghiệp, công ty thẩm định giá thực Nhà nước sử dụng giá doanh nghiệp thẩm định để làm xác định mức giá nhà nước quy định Giải pháp góp phần làm giảm khoảng cách giá nhà nước giá thị trường 209 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an KẾT LUẬN Thị trường BĐS đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia Ở Việt Nam, thị trường BĐS ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế Trong năm gần đây, thị trường BĐS nước ta có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội đất nước, làm thay đổi mặt thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa - đại hóa Bên cạnh mặt tích cực, thị trường BĐS nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây xúc xã hội Thị trường BĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu BĐS bị cân đối Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, tạo nhiều sốt giá nhà đất xảy số năm gần Thông tin BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận; thủ tục giao dịch BĐS phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch không đảm bảo, cịn có tượng lừa đảo kinh doanh BĐS dịch vụ môi giới BĐS Nhiều yếu tố quan trọng có tính định cho việc hình thành hỗ trợ cho thị trường BĐS vận hành dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản lý BĐS… chưa phát triển Sự tham gia tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào giao dịch thị trường BĐS nhiều hạn chế số lượng nghiệp vụ, chưa đóng vai trị hậu thuẫn vốn cho thị trường BĐS phát triển Hệ thống pháp luật BĐS nói chung kinh doanh BĐS nói riêng có cịn tản mạn, chưa đầy đủ không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS Quản lý nhà nước thị trường BĐS nhiều hạn chế, hiệu quả, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Trách nhiệm quan quản lý nhà nước thị trường chưa rõ ràng, thiếu phối hợp xây dựng thực thi sách Tiềm thị trường BĐS Việt Nam cịn lớn Để thị trường BĐS tiếp tục có đóng góp quan trọng vào kinh tế, thời gian tới, cần thực đồng giải pháp Trong đó, cần nhấn mạnh xây dựng thực thi giải pháp sách từ phía nhà nước Việc thực giải pháp có ý nghĩa định cho phát triển ổn định bền vững thị trường BĐS nước ta tương lai 210 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Kế hoạch Đầu tư (2009), Báo cáo Quản lý nhà nước thị trường nhà khu đô thị mới, hộ chung cư văn phòng cho thuê Bộ NN & PTNT (2007), Quyết định 2530/QĐ-BNN-KL-LN 27/8/2007 Bộ trưởng Bộ NN&PTNT Bộ Tài (1994), Thơng tư 70-TC/TCT Bộ Tài ngày 18/11/1994 việc hướng dẫn thực khoản thu ngân sách việc cấp giấy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ đai đô thị theo NĐ số 60/CP ngày 5/7/1994 việc mua bán kinh doanh nhà theo NĐ 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ Bộ Tài (2005), Quyết định số 2403/QĐ-BTC việc công bố công khai số liệu toán ngân sách nhà nước năm 2003 ngày 21/7/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Bộ Tài (2007), Quyết định số 3095QĐ-BTC việc cơng bố cơng khai số liệu tốn ngân sách nhà nước năm 2005 ngày 14/9/2007 Bộ trưởng Bộ Tài Bộ Tài (2008), Quyết định số 1339/QĐ-BTC việc công bố công khai số liệu toán ngân sách nhà nước năm 2006 ngày 12/6/2008 Bộ trưởng Bộ Tài Bộ Tài (2008), Quyết định số 2618/QĐ-BTC việc công bố công khai số liệu toán ngân sách nhà nước năm 2004 ngày 2/8/2008 Bộ trưởng Bộ Tài Bộ Tài (2010), Quyết định số 1674/QĐ-BTC việc cơng bố cơng khai số liệu tốn ngân sách nhà nước năm 2008 ngày 17/4/2010 Bộ trưởng Bộ Tài Bộ Xây dựng (2008), Cơng văn 1320/BXD-QLN Bộ Xây dựng ngày 07/07/2008 việc tiếp tục thực bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà 10 Bộ Xây dựng (2008), Thông tư 11/2008/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 05/05/2008 việc hướng dẫn số nội dung Quyết định số 17/2008/QĐ-TTg ngày 28/01/2008 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Bảng giá chuẩn cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước chưa cải tạo, xây dựng lại 11 Nguyễn Đình Bồng cộng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài cấp Nhà nước, Bộ tài nguyên Môi trường, Hà Nội 211 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 12 Chính phủ (1996), Nghị định 21/CP Chính phủ ngày 16/04/1996 việc sửa đổi, bổ sung Điều Điều Nghị định số 61/CP 13 Chính phủ (2006), Nghị 23/2006/NQ-CP Chính phủ ngày 07/09/2006 số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo quy định Nghị định số 61/CP 14 Chính phủ (2007), Nghị 48/2007/NQ-CP Chính phủ ngày 30/08/2007 việc điều chỉnh số nội dung sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo Nghị định số 61/CP 15 Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất Nông nghiệp, Hà Nội 16 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà ở, số 56/2005/QH 11 ngày 29/11/2005 17 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật kinh doanh Bất động sản, số 63/2006/QH 11 ngày 29/6/2006 18 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, số 48/2010/QH 12 ngày 17/6/2010 19 Thủ tướng Chính phủ (1996), Quyết định 685/TTg-Ttg Thủ tướng Chính phủ ngày 20/09/1996 việc bán biệt thự thành phố Hồ Chí Minh 20 Thủ tướng Chính phủ (1998), Quyết định 188/1998/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 28/09/1998 việc bán biệt thự thành phố Hồ Chí Minh 21 Thủ tướng Chính phủ (1998), Quyết định 189/1998/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 28/09/1998 việc bán biệt thự thành phố Hà Nội 22 Thủ tướng Chính phủ (1998), Quyết định 64/1998/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 21/03/1998 việc giảm tiền mua nhà cho số đối tượng mua nhà thuê thuộc sở hữu Nhà nước 23 Thủ tướng Chính phủ (2004), Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6/5/2004 Định hướng phát triển nhà đến 2020 24 Thủ tướng Chính phủ (2004), Chỉ thị 43/2004/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 03/12/2004 việc chuyển giao nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 25 Thủ tướng Chính phủ (2007), Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg Thủ tướng phủ Định hướng sách tài nhà quốc gia, ngày 13/7/2007 212 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn