Đ�I H�C QU�C GIA HÀ N�I VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC Xà HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC Xà HỘI ĐỖ VĂN VŨ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ VĂN VŨ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ VĂN VŨ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 Người HDKH: TS NGUYỄN THỊ TÂM Hà Nội, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn “Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nhà thương mại theo Luật Nhà năm 2014 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu Việc sử dụng thông tin, số liệu thống kê kết cơng trình khoa học khác nhằm làm tăng thêm tính khoa học Luận văn tác giả trích dẫn theo quy định Nhà trường Luận văn chưa công bố nhận cấp sở đào tạo Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 08 năm 2020 Tác giả Đỗ Văn Vũ LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành nhiệm vụ học tập Luận văn, đầu tiên, tác giả xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Khoa Luật, Viện Đào tạo sau đại học, Thư viện Trường tồn thể q Thầy, Cơ, Chun viên Học viện Khoa học xã hội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả suốt trình học tập, nghiên cứu hồn thành Luận văn Đặc biệt, tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Thị Tâm đã hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, bảo tạo điều kiện tốt cho tác giả suốt trình thực việc nghiên cứu Luận văn Tác xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp đã ln bên cạnh hỗ trợ, giúp đỡ động viên tác giả trình học tập thực đề tài nghiên cứu Cuối cùng, xin trân trọng cám ơn quý Thầy, Cô Hội đồng chấm Luận văn đã đóng góp ý kiến quý báu để tác giả hoàn chỉnh Luận văn Chân thành cảm ơn! DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Diễn giải BQT Ban quản trị CĐT Chủ đầu tư UBND Uỷ ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân QBTCC Quỹ bảo trì chung cư TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh QCVN Quy chuẩn Việt Nam MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu 2.1 Đối tượng nghiên cứu: 2.2 Phạm vi nghiên cứu Mục tiêu, nghiên cứu 3.1 Mục tiêu chung 3.2 Mục tiêu cụ thể Phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp luận 4.2 Phương pháp nghiên cứu thực tiễn 5 Tổng quan tình hình nghiên cứu 6 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 6.1 Ý nghĩa khoa học 6.2 Giá trị thực tiễn Kết cấu Luận văn Chương TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát quỹ bảo trì chung cư 1.1.1 Cơ sở hình thành quỹ bảo trì chung cư 1.1.2 Khái niệm quỹ bảo trì chung cư 11 1.1.3 Đặc điểm quỹ bảo trì chung cư 15 1.2 Nội dung hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư 19 1.2.1 Nội dung hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư 20 1.2.2 Nội dung hoạt động sử dụng quỹ bảo trì chung cư 24 Tiểu kết chương 27 Chương 28 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 28 2.1 Thực trạng pháp luật hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư 28 2.1.1 Nguồn hình thành, mức đóng, chủ thể đóng thời điểm đóng 28 2.1.2 Chủ thể quản lý, sử dụng quỹ 38 2.2 Thực trạng pháp luật hoạt động sử dụng quỹ bảo trì chung cư 47 2.2.1 Thực trạng pháp luật hạng mục, kế hoạch sử dụng quỹ bảo trì 47 2.2.2 Thực trạng pháp luật hoạt động chuyển giao, sử dụng kiểm sốt quỹ bảo trì 51 2.2.3 Trách nhiệm bên liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì 59 Tiểu kết Chương 64 Chương 66 GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 66 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 66 3.2 Nhóm giải pháp pháp lý góp phần hồn thiện pháp luật quản lý sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 69 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư 70 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 73 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến trách nhiệm chủ thể hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 76 3.3 Nhóm giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu thực pháp luật hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 79 3.3.1 Nâng cao ý thức pháp luật người dân nhà chung cư nói chung, quản lý, sữ dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 79 3.3.2 Tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 80 3.3.3 Tăng cường áp dụng công nghệ thông tin quản lý, sử dụng quỹ bảo trì 80 Tiểu kết chương 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhu cầu có nhà nhu cầu thiết người dân Trước áp lực đặt thu hẹp diện tích đất sử dụng khả tài người dân, thấy, nhà chung cư xem xu hướng lựa chọn tối ưu phổ biến đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích thiết thực loại hình nhà mang lại tranh chấp phát sinh từ giao dịch nhà chung cư chủ đầu tư, người mua nhà Ban quản trị nhà chung cư liên quan đến quỹ bảo trì nhà chung cư diễn ngày nhiều Theo đó, Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành Luật đã quy định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư nghĩa vụ đóng góp kinh phí cư dân chủ đầu tư Bên cạnh đó, văn pháp luật ghi nhận việc bàn giao, phương thức xử lý chế tài cho chủ đầu tư chủ thể liên quan chủ đầu tư khơng bàn giao quỹ bảo trì việc quản lý, sử dụng quỹ Tuy nhiên, cư dân hiểu quy định pháp luật liên quan đến quỹ phí bảo trì để có u cầu chủ đầu tư hay Ban quản trị thực quy định pháp luật liên quan đến quỹ bảo trì Do đó, Tác giả lựa chọn đề tài “Quản lý, sử dụng Quỹ bảo trì chung cư, nhà thương mại theo Luật nhà năm 2014 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu khẳng định đề tài có tính cấp thiết lý sau: Thứ nhất, nhu cầu nhà người dân tăng cao quỹ đất thành phố ngày bị thu hẹp, yếu tố chủ quan khách quan xu hội nhập quốc tế mặt, việc phát triển loại hình nhà chung cư xu hướng tất yếu; Sự thay đổi sách quản lý, sử dụng đất đai, sách nhà tác động làm cho quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà chung cư có thay đổi phát sinh mới, thiết cần phải có quy định cụ thể pháp luật kịp thời điều chỉnh Thứ hai, bất cập quy định pháp luật hành hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Pháp luật thời gian qua đã có điều chỉnh định nhằm định hướng phát triển quan hệ mua bán nhà chung cư, vấn đề quỹ bảo trì nhà chung cư quy định ngày cụ thể hơn, đảm bảo thực thi sách quản lý, phát triển bất động sản bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức tham gia mối quan hệ chủ đầu tư, Ban quản trị bên sở hữu, người sử dụng nhà chung cư Tuy nhiên, thực tiễn thực quy định pháp luật cho thấy, pháp luật điều chỉnh quan hệ đã bộc lộ nhiều bất cập lớn như: (i) Một số quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà chung cư liên quan đến quỹ bảo trì đã khơng cịn phù hợp, khơng cịn khả thi khơng phản ánh thực tiễn áp dụng mục đích quỹ bảo trì nhằm thực việc bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trình sử dụng vận hành bị hao mòn, xuống cấp theo thời gian thực tế quỹ lại bị tổ chức, cá nhân sử dụng vào mục đích khác chiếm dụng tiền quỹ cư dân, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp người mua nhà mà chất người tiêu dùng, lâu dài khiến ảnh hưởng phát triển chung giao dịch thương mại lĩnh vực kinh doanh bất động sản tầm quan trọng hoạt động kinh tế; Nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người mua chung cư, pháp luật quy định Hợp đồng mua bán chủ đầu tư với khách hàng trước triển khai áp dụng nội dung điều khoản hợp đồng phải tuân theo mẫu phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, liên quan nội dung quỹ bảo trì, dù mặt pháp luật, hợp đồng tự thoả thuận bên thực tế, nội dung điều khoản hợp đồng mua bán nhà chung cư thường quy định mang tính có lợi cho bên bán chủ đầu tư Theo đó, liên quan phần quỹ bảo trì pháp luật hành ghi nhận chung chung chủ thể nộp, chủ thể thu, nộp, tính phí, chế quản lý…, chưa rõ ràng, không chi tiết, lâu dài gây gây nhiều hệ lụy, bất lợi cho người mua nhà chung cư bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến thực tế gây khó khăn cho chủ thể việc thực quyền nghĩa vụ hoạt động giải tranh chấp