CHƯƠNG II ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NGHỀ MÔI GIỚI BĐS Ở NƯỚC TA HIỆN NAY LỜI MỞ ĐẦU Việt Nam gia nhập WTO, đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, nhu cầu về nhà ở, nơi sản xuất, văn phòng đại[.]
LỜI MỞ ĐẦU Việt Nam gia nhập WTO, thu hút nhiều nhà đầu tư nước vào Việt Nam, nhu cầu nhà ở, nơi sản xuất, văn phòng đại diện v.v… tăng lên Các hoạt động môi giới cầu nối quan trọng để cung cầu BĐS gặp Trong tương lai nhu cầu BĐS lớn, địi hỏi quy trình mơi giới BĐS chặt chẽ đáp ứng nhu cầu thị trường Nếu coi nghề tay trái khó cạnh tranh với công ty, tổ chức môi giới BĐS chuyên nghiệp Vì cơng ty mơi giới BĐS phải hồn thiện quy trình mơi giới tồn thị trường Thị trường BĐS nước ta phát triển có nhiều tiềm nên hoạt động mơi giới thường bộc phát, thiều tính chun nghiệp Do mơi giới BĐS thường gọi “cò đất” – làm loạn thị trường BĐS nước ta Vì vậy, cần định hướng phát triển thị trường BĐS ngày minh bạch Để đáp ứng điều quy trình mơi giới BĐS cần phải chuyên nghiệp hơn, nhà mơi giới cần có kiến thức sâu rộng thị trường BĐS, nắm rõ quy trình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại.v.v… Vì em chọn đề tài “Hồn thiện quy trình mơi giới BĐS Việt Nam” để nghiên cứu sâu quy trình mơi giới nước ta Mục tiêu nghiên cứu: - Nắm vững quy trình mơi giới BĐS - Liên hệ thực tế Việt Nam - Đề xuất số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình mơi giới BĐS Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng: quy trình mơi giới BĐS - Phạm vi nghiên cứu: Hà Nội Phương pháp nghiên cứu vận dụng kiến thức học tham khảo số tài liệu liên đến mơi giới BĐS Và tìm hiểu internet, báo tạp chí liên quan đến BĐS Kết cầu đề tài: Ngoài phần mở dầu kết luận cịn có nội dung đề tài gồm Chương I: Cơ sở lý luận quy trình mơi giới BĐS Chương II: Thực trạng thực quy trình môi giới BĐS Việt Nam Chương III: Một số kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình mơi giới BĐS nước ta Em xin bày tỏ sư biết ơn chân thành đến ThS.Phạm Lan Hương giúp em hoàn thiện đề án CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY TRÌNH MƠI GIỚI BĐS 1.1 Một số khái niệm: 1.1.1 Bất động sản gì? Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.1.2 Mơi giới BĐS gì? Mơi giới người làm trung gian hai bên tiếp xúc, giao thiệp với Môi giới chủ thể (một cá nhân, nhóm, tổ chức, hãng…) làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác tạo mối quan hệ giao tiếp, kinh doanh Một thương vụ quan trọng ngày phát triển năm gần nhiều nước giới Vì cần phải có mơi giới: -Khi mối quan hệ bên xuất - Một bên đủ thơng tin, khơng đủ trình độ, khơng thể tự giải mối quan hệ họ cách tốt nhất, có hiệu - Trong có người thứ ba có đủ thơng tin, có đủ trình độ, lực, quan hệ, điều kiện,… để giải vấn đề 1.2 Quy trình mơi giới BĐS 1.2.1 Thu thập thơng tin cung cầu BĐS Có thể nói thơng tin lượng, "máu" cho thể- dịch vụ môi giới bất động sản Sở hữu lượng thông tin dồi dào, đa dạng BĐS mạnh quan trọng nhà môi giới mà không ngành nghề thị trường BĐS có Sau số dạng thông tin cần thu thập để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS: a) Nguồn cung BĐS: Có dạng cung sau: + Bán + Cho thuê, cho thuê lại + Đầu tư liên doanh liên kết + Khai hoang khai hoá: bán đất chưa sử dụng thành đất sử dụng Hàng hoá BĐS bao gồm nguồn cung sau: + Nhà Nước + Các cá nhân tổ chức sở hữu BĐS + Ngân hàng + Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS + BĐS nước BĐS hay quyền BĐS đối tượng thương vụ Vì việc tìm kiếm BĐS, hay nói cách khác tìm kiếm khách hàng có BĐS cần bán, cho thuê hoạt động thương vụ Trách nhiệm nhà môi giới phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS vùng nước để hình thành kiến thức tổng quan phát triển thị trường BĐS Có nhiều nguồn thơng tin tiềm BĐS khai thác Có nguồn thông tin sau: Sách bảo phổ thông, Internet: Đây nguồn thông tin cập dồi dào, cập nhật nhu cầu bán, cho thuê, đặc biệt từ internet Báo “Mua bán”, Tạp chí “ Bất động sản”, “ Thị trường BĐS”, “Thị trường chứng khoán”, “ Thế giới bất động sản”… nhiều thơng tin tìm thấy tạp chí màu sắc Những vấn đề liên quan đến BĐS ln “nóng” tạp chí săn đón Ngồi thơng tin có sẵn, nhà mơi giới có thẻ sử dụng báo chí, internet để đăng tin tìm loại BĐS Văn phịng mơi giới: Nguồn thơng tin phong phú thứ hai từ đồng nghiệp nhà mơi giới Mỗi văn phịng mơi giới có vùng hoạt động, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng thông tin từ họ thuận lợi cho nhà mơi giớí Ở cần nhấn mạnh tầm quan trọng việc xây dựng mối quan hệ tốt đẹp có chế làm việc hợp lý văn phịng mơi giới với nhau, văn phịng mơi giới với quan Nhà nước Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Các quan Nhà nước có chức quản lý Bộ Xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ Thương mại… nơi có nhiều thơng tin dự án, cơng trình BĐS Các cơng ty xây dựng, kinh doanh nơi có nguồn cung BĐS lớn Cơ quan đấu giá đất BĐS, ngân hàng, nơi nhận chấp Đi thực tế: Đây nguồn thơng tin quan trọng thơng qua việc tìm hiểu thực tế để phát khu nhà, đất bỏ trống hay dự án BĐS Cũng trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm BĐS khu vực, tồ nhà, khu phố mà nhà mơi giới cần tìm Ngồi cịn có: Chủ sở hữu, người thuê, BĐS; cư dân địa phương; đất nhà bỏ trống, BĐS phát triển; hiệp hội, câu lạc doanh nghiệp; MLS: hệ thống niêm yết đa chiều Thu thập thông ti cung BĐS: Thơng tin kinh tế, kỹ thuật: -Vị trí: Có lẽ ba yếu tố định đến sức hấp dẫn BĐS vị trí, vị trí vị trí Điều chứng minh mà kiến trúc, trang thiết bị tiêu chuẩn kỹ thuật thay đổi vị trí BĐS cố định Chính vị mà địa điểm, địa chỉ, môi trường xung quanh, đại điểm đồ có ý nghĩa định, tác động đến mối quan tâm khách hàng, định cảu họ giá BĐS Khi xem xét địa điểm người môi giới không nên đánh giá địa điểm mà để khách hàng đánh giá xem vị trí có đẹp hay không Nhà môi giới cần ghi chép lại yếu tố, đặc tính địa điểm hướng, hình dạng mảnh đẩt, ngơi nhà, quy mơ, diện tích, khơng gian BĐS, khoảng cách đến phương tiện công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, cơng viên, vườn hoa khơng, có gần bệnh viện trường học, nhà trẻ, bế bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ Đó yếu tố xung quanh dệt nên tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS Nhà môi giới sử dụng tiêu chuẩn giải đáp yêu cầu người mua hay người thuê -Tình trạng kỹ thuật: Vấn đề liên quan mật thiết đến khách hàng Khách hàng thường quan tâm đến việc phải đầu tư thêm để có BĐS an tồn tiện dụng kỹ thuật Đây mối quan tâm hàng đầu cho người muốn mua hộ chung cư (cả cũ lẫn mới) Vấn đề không trở nên quan trọng người mua nhà riêng Ở cần xác định nhà mối giới khơng có trách nhiệm với lỗi kỹ thuật ẩn dấu bên Đó lỗi mà mắt thường khơng thể thấy chủ sở hữu hay cố tình dấu Sau thương vụ hồn thành người sử dụng khơng thể trách hay địi bồi thường lỗi Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng Dĩ nhiên họ sử dụng tư vấn nhà chuyên môn Từ góc độ nhà mơi giới việc khơng ảnh hưởng khách hàng sử dụng kiến thức nhà chun mơn cho dù kỹ sư xây dựng hay giáo sư đại học Nhà mơi giới có trách nhiệm hướng dẫn ngóc ngách BĐS cho người tư kỹ thuật Việc làm cho đánh giá cuối tình trạng kỹ thuật BĐS -Trang thiết bị: Nhiều ngưòi bán để lại vận dụng, đồ dùng họ Nhiệm vụ nhà môi giới không ghi chép lại danh sách đồ vật để lại, mà phải thoả thuận giá đồ vật giá trị người mua muốn để lại đồ vật định chủ nhà mang Vấn đề ở chỗ để người mua BĐS có ngơi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên để bảo đảm người bán để lại ghi chép hợp động bàn giao nhà Vì nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS Đối với đồ vật dạng tủ lanh, điều hoà, quạt, bồn tắm,…nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng để trường hợp vài tháng sau giao nhận khơng xảy trrường hợp tủ lạnh biến thành cũ Khách hàng quan tâm đến BĐS lúc đầu thường không để ý kỹ đến trang thiết bị Thế sau thoả thuận chi tiết đơi vấn đề vướng mắc lại đơn giản trạn đựng bát -Quyền hạn chế quyền -Giấy tờ sổ sách liên quan đến thu nhập chi phí BĐS -Lịch sử tạo lập sử dụng BĐS -Cần phải thu thập thông tin môi trường xung quanh BĐS: + Các cơng trình hạ tầng, dịch vụ, kỹ thuật + Kiến trúc khu vực + Môi trường dân trí khu vực + Giá cá BĐS xung quanh BĐS mục tiêu + Bản đồ khu vực + Phong thuỷ Nhà môi giới cần trả lới đối tượng mà họ cung cấp dịch vụ ai, nhóm khách hàng họ muốn hướng tới, dịch vụ mà họ cung cấp có sát với thực tế, nhu cầu khách hàng hay không Trả lời câu hỏi định hướng cho nhà môi giới hoạt động Khách hàng dịch vụ mơi giới người bán – mua hay cho thuê – thuê Thông thường thị trường BĐS thúc đẩy người mua Khả tài họ khởi động, kích hoạt thương vụ mua – bán đầu tư Chính nhà mơi giới cần để ý đến sức mua toàn xã hội, khu vực họ hoạt động, xu hướng, tiềm phát triển tương lai Việc phân tích q trình xác định nhóm tuổi khách hàng thị trường, khả phát triển nghề nghiệp họ, mức độ thất nghiệp xu hướng di dân Nhà môi giới gặp nhiều vất vả, khó khăn hoạt dộng vùng dân cư có nhiều người độ tuổi hưu trí Thứ hạn chế mặt tài chính, thứ hai tuổi tác nên khách hàng có đặc điểm tâm sinh lí sở thích định kiến khó thay đổi Vì việc đưa định nhóm khách hàng khó khăn Tình hình khác nhiều nhà mơi giới hoạt động vùng có nhiều người độ tuổi lao động, nhiều người bắt đầu nghiệp hay nghiệp phát triển cao Đối với nhomg khách hàng việc cải thiện hay thay đổi điều kiện sống có ý nghĩa định Họ người quan tâm nhiều đên dịch vụ nhà mơi giới Trong q trình hoạt động, nhà môi giới cần ý quan sát đến đầu tư, dự án kinh tế thực địa bàn hoạt động hay vùng lân cận Q trình tư nhân hố xí nghiệp, nhà máy hay đón nhận dịng vốn đầu tư nước ngồi dẫn đến cải thiện đời sống vật chất dịch chuyển dòng cơng nhân lao động Khi thị trường triển rộng loại hình dịch vụ mới, nhu cầu thuê nhà tăng, chủ nhà muốn nâng cấp tốt điều kiện sống, nhà đầu tư công ty xây dựng gặp nhiều thuận lợi kinh doanh Tuy nhiên cần ý đến thực tế thay dổi diễn bao lâu, xu hướng phát triển cố định, bền vững hay thời Thông tin pháp lý: -Giầy tờ xác nhận quyền BĐS: sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh, hoá đơn điện nước,… -Hợp đồng, định giao đất -Giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng -Hoá đơn -Giầy tờ thừa kế, chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản -Giầy tờ án quan hành có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật -Hồ sơ, đơn từ liên quan đến thay đổi BĐS -Các thông tin mổi trường xung quanh BĐS: + Quy hoạch vùng + Quy hoạch không gian + Quy hoạch cơng trình có liên quan Phương pháp thu thập thông tin: -Tự điều tra, thăm dò trực tiếp -Dựa vào thân -Bản đồ (bản đồ địa chính, đồ vệ tinh, đồ địa lý, kinh tế, khí hậu, đồ hạ tâng,…) -Mua thông tin từ nhà cung cấp -Các báo cáo -Liên hệ điện thoại gặp gỡ -Gửi thư -Phát tờ rơi, bảng hỏi -Báo chí -Phương tiện thơng tin đại chúng b) Thông tin cầu BĐS: Phân loại đối tượng cầu BĐS: Người mua BĐS: -Người tiêu dùng có đặc tính nhu cầu họ: để (chưa có nhà nhu cầu mới); sản xuất, nhà xưởng; kinh doanh dịch vụ -Đầu tư: kinh doanh BĐS hay đầu tư tiền nhàn rỗi -Bảo tồn vốn Người th BĐS: -Văn phịng, cơng sở, chi nhánh, phịng giao dich, địa lí -Th kinh doanh dịch vụ thương mại -Thuể sản xuất kinh doanh: công nghiệp, nhà xưởng, mặt sản xuất Họ ai? Đặc tính gì? -Thuể nhà ở: + Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh viên + Công nhân + Người tạm thời chưa có chỗ hay muốn cải thiện đời sống + Người nước ngồi +Cơng vụ Tín dụng, chấp: -Ngân hàng thương mại -Quỹ đầu tư tài -Cơng ty bảo hiểm Nguồn cung cấp thơng tin: -Khách hàng cũ -Báo chí, internet phương tiện thơng tin khác -Văn phịng môi giới -Thu thập thực tế -Danh bạ -Cơ quan quản lý -Các câu lạc doanh nghiệp, nhà đầu tư -Các trường đại học, trung học, khu công nghiệp, nhà máy…(cho thuê BĐS) -Các quỹ đầu tư, bảo hiểm, tài chính, ngân hàng Phương pháp thu thập thơng tin: Cách tiếp cận chủ động: -Tìm qua internet, TV, báo chí, quảng cáo, danh bạ -Gửi thư trực tiếp, phát tờ rơi: tập chung vào khâch hàng tiềm -Gọi điện thoại trực tiếp đến khách hàng -Liên kết lấy thơng tin từ văn phịng mối giới khác -Giới thiệu qua khách hàng cũ Cách tiếp cận thụ động: -Khách hàng tìm đến văn phịng -Ưu điểm: dễ làm tốn chi phí cơng sức -Nhược điểm: phụ thuộc vào kết quảng cáo bảo chí, phương tiện thong tin, biển quảng cáo văn phòng 10 ... mặt tài chính, thứ hai tuổi tác nên kh? ?ch hàng có đặc điểm tâm sinh lí sở thích định kiến kh? ? thay đổi Vì việc đưa định nhóm kh? ?ch hàng kh? ? kh? ?n Tình hình kh? ?c nhiều nhà môi giới hoạt động vùng... -Thứ 5: Ngay kh? ?ng nhớ hết kh? ?ng ghi chép hết đặc đỉêm BĐS, kh? ?ng rơi vào bị động kh? ?ch hàng mua BĐS hỏi xem xem tận mắt BĐS chưa Điều 11 tạo lịng tin với kh? ?ch hàng mua, chùng ta kh? ?ng cung cấp... tác động đến mối quan tâm kh? ?ch hàng, định cảu họ giá BĐS Khi xem xét địa điểm người môi giới kh? ?ng nên đánh giá địa điểm mà để kh? ?ch hàng đánh giá xem vị trí có đẹp hay kh? ?ng Nhà môi giới cần ghi