Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty tnhh quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng tmcp bắc á

CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm BĐS Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai” thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu BĐS Cố định vị trí Bất động sản gắn liền với vị trí cố định cụ thể, mà yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn tạo giá trị BĐS, yếu tố vị trí khoảng cách từ BĐS đến trung tâm kinh tế, văn hóa, trị khả tiếp cận BĐS với trung tâm Khi “tính vị trí” BĐS thay đổi làm cho giá trị BĐS thay đổi tăng hay giảm tùy thuộc vào khả tiếp cận với trung tâm Do tính “cố định vị trí” nên giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trường, như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, điều kiện mơi trường tính chất xã hội… Tính bền vững Thơng thường BĐS có tính bền vững cao, đặc biệt đất đai Tuy nhiên, định giá đầu tư BĐS cần xem xét góc độ kỹ thuật kinh tế Khi đầu tư cần trọng chu kỳ kinh tế để định chu kỳ vật lý nhằm đảm bảo công trình/ BĐS phát huy hiệu quả, thu hồi vốn,…trước cơng trình/ BĐS chấm dứt chu kỳ vật lý: hư hỏng, sập đổ, khơng cịn sử dụng,… định giá chọn định giá trị BĐS vào chu kỳ ngắn hai chu kỳ kinh tế chu kỳ vật lý Vào cuối chu kỳ kinh tế để đảm bảo lợi ích kinh tế BĐS khơng suy giảm, chi phí trì thường tăng lên Do cần so sánh lợi ích kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định chu kỳ vật lý Cần tính tốn dự tính cơng nhu cầu thay đổi BĐS đầu tư Thang Long University Library Tính khác biệt Các BĐS có khác biệt: khác vị trí, kết cấu kiến trúc, khác quyền, quang cảnh, mơi trường,… khác biệt lợi ích kinh tế riêng mang lại cho BĐS: Khi đầu tư cần trọng khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS đồng thời đáp ứng tính riêng biệt người tiêu dùng; Khi định giá không áp đặt giá trị BĐS cho BĐS khác mà khơng ý đến tính khác biệt hai BĐS Tính khan Xuất phát từ “giới hạn diện tích”, “khác biệt”, “vị trí cố đinh”,… tạo khan BĐS, làm cho quan hệ cung cầu BĐS cân đối theo hướng CUNG < CẦU, dẫn đến tình trạng đầu BĐS Giá ln có xu hướng tăng Có giá trị lớn Giá trị đất chi phí xây dựng lơn, làm cho giá trị có giá trị lớn, Thường cao, từ đặt vấn đề:  Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải cần vốn lớn dài hạn;  Vốn đầu tư cho BĐS tái tạo qua kinh doanh chấp;  Do có giá trị lớn nên thường phát sinh quan hệ vay vốn mua bán BĐS Tính ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến Các BĐS thường có tác động lẫn có ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội, vậy:  Sự thống quản lý BĐS nhà nước điều cần thiết;  Khi đầu tư xây dựng cơng trình phải tính đến ảnh hưởng cơng trình khác, môi trường cảnh quan;  Khi định giá phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình khác đời; 1.1.1.3 Phân loại BĐS Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân loại sau: Theo đặc tính vật chất Theo đặc tính vật chất BĐS chia làm loại BĐS có đầu tư xậy dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng, BĐS đặc biệt BĐS có đầu tư xậy dựng, bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc Trong BĐS đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất ( bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước phát triển thị bền vững quan trọng nhóm BĐS chiếm đại đa số giao dịch TTBĐS nước ta nước giới BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng hải sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,v.v… BĐS đặc biệt loại BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm BĐS khả tham gia trường thấp Theo mục đích sử dụng gắn liền với đặc tính vật chất Theo mục đích sử dụng gắn liền với đặc tính vật chất bất động sản chia làm hai loại cơng trình kiến trúc đất đai Cơng trình kiến trúc bao gồm: Nhà cửa dùng th bán, cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất, cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại, khách sạn văn phòng cho thuê, cơng trình kiến trúc khác Đất đai bao gồm: Nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng 1.1.1.4 Quyền chủ thể BĐS Quyền chủ thể BĐS yếu tố quan trọng, có tính chất pháp lý ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Đối với đất đai Về lý thuyết có ba hình thức thể quyền lợi:  Sở hữu vĩnh viễn Sở hữu đất đai công nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu quan nhà nước có thẩm quyền cấp Thang Long University Library Tại điều 17 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ 11 trí thông qua phiên họp ngày 15 tháng 04 năm 1992, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân  Thuê theo hợp đồng Đất thuộc quyền sở hữu đất cơng Nhà nước cho thuê theo hợp đồng dài hạn ngắn hạn hợp đồng cho thuê đất lưu hồ sơ chứng thư  Quyền sử dụng Quyền sử dụng đất thường gắn liền với hoạt động định Tại điều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, công nhận quyền sử dụng đất tổ chức cá nhân Đối với cơng trình  Sở hữu vĩnh viễn Quyền sở hữu cơng trình theo quyền sở hữu đất: cơng trình thuộc quyền sở hữu Nhà nước Quyền sở hữu cơng trình, nhà tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngồi có nhà ở, cơng trình xây dựng tạo lập hợp pháp Việt Nam theo quy định pháp luật thực theo nghị định phủ số 95/2005/NĐ-CP ngày 25/07/2005  Thuê theo hợp đồng Cơng trình, nhà nằm khu đất cho thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế luật pháp bị giới hạn Chính phủ thu hồi lợi ích quốc gia 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS Từ thực chuyển đổi kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam nỗ lực xây dựng phát triển đồng yếu tố kinh tế thị trường Đến hình thành đầy đủ phận kinh tế thị trường, số thị trường phát triển thị trường sản phẩm đầu ra, thị trường hàng hoá số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng việc phát triển sản xuất kinh doanh thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt TTBĐS lại giai đoạn ban đầu hình thành phát triển Có thể thấy thân TTBĐS khơng tự dưng mà có, phụ thuộc vào yếu tố BĐS coi hàng hoá, trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung hoạt động kinh doanh BĐS Hiện quan niệm TTBĐS tranh luận lên số ý kiến sau: Khái niệm 1: TTBĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Khái niệm 2: Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Khái niệm 3: TTBĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Định nghĩa thứ ba nghiêng thị trường bất động sản mơ hình, tổ chức để quyền có liên quan đến đất thực cách độc lập Tuy tính khách quan TTBĐS quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù thị trường giá trị chủ quan giao dịch phải tổ chức theo ý đồ định Do quan niệm khác hàng hoá BĐS phạm vi thị trường nên có số quan niệm khác thị trường BĐS Có ý kiến cho TTBĐS thị trường đất đai tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS Do đất đai thân BĐS đồng thời yếu tố BĐS khác Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận TTBĐS hàng hoá đất đai phận hàng hoá BĐS Trên thực tế, có số người cho TTBĐS thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm phổ biến nứơc ta cho có nhà đất mang mua bán chuyển nhượng thị trường Cũng giống quan niệm BĐS nhà đất phận hàng hố BĐS thị trường Vì quan niệm không đầy đủ Một quan niệm phổ biến khác cho TTBĐS hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường Khái niệm phản ánh trực diện hoạt động thị trường cụ thể Khái niệm dễ làm người ta nhận biết phạm vi nội dung TTBĐS khái niệm có tính khái qt Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho TTBĐS thị Thang Long University Library trường hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có quản lý nhà nước Ý kiến xuất phát từ đặc điểm hoạt động TTBĐS hầu điều chỉnh pháp luật dân pháp luật đất đai chịu can thiệp quản lý chặt chẽ nhà nước Tóm lại, qua nhận định khác ta kết luận TTBĐS thị trường nhà đất mà có hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền BĐS theo quy luật thị trường, có quản lý nhà nước tổng hòa giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS TTBĐS loại thị trường bao gồm giao dịch BĐS thực thơng qua quan hệ hàng hóa – tiền tệ có đặc điểm chủ yếu sau:  Cấp độ phát triển thị trường BĐS Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, TTBĐS hình thành phát triển qua cấp độ: sở khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa tài hóa  Chu kỳ dao động Chu kỳ dao động BĐS gồm giai đoạn: phồn vinh ( sơi động ), suy thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), Phục hồi (nóng dần lên gây “sốt”)  Mang tính khu vực khơng tập trung TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp miền đất nước BĐS loại hàng hóa cố định khơng thể di dời vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong tâm lý , thị hiếu vùng, địa phương khác Chính vậy, hoạt động TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác thi trường BĐS mang tính khơng tập trung trải rộng miền đất nước Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” vùng khơng thể đem bán vùng khác bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển không vùng miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển TTBĐS khác TTBĐS thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sôi động TTBĐS nông thôn, miền núi,… Vì , quan hệ cung cầu, vận động giá BĐS để đánh giá hợp lý giá trị BĐS cần phải gắn với điều kiện cụ thể kinh tế - văn hóa – xã hội vùng, khu vực  Một dạng thị trường khơng hồn hảo Giá BĐS khơng hồn tồn giá cạnh tranh, bình đẳng thị trường, mà giá độc quyền sản phẩm đơn lẻ, bên có lợi độc quyền Yếu tố độc quyền tăng giá trị BĐS tăng; Người mua người bán không dễ dàng thâm nhập thị trường khơng có tin cậy Khi định giá cần có chứng hợp lý giá trị thị trường để so sánh ước tính giá trị tài sản  Thường xun khơng cân đối quan hệ cung cầu TTBĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu: Khi cầu thay đổi dẫn đến thay đổi giá BĐS, cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi; Cung BĐS khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu, việc tăng cung thường nhiều thời gian; Sự biến động BĐS có độ chễ lớn so với mặt hàng khác  Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao BĐS tài sản quan trọng có giá trị cao chủ sở hữu nên giao dịch liên quan đến BĐS phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét mặt vật chất pháp lý; Thời gian mua bán tùy thuộc thời gian thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định pháp luật  Q trình giao dịch phức tạp BĐS thường có giá trị lớn gắn liền với quyền lợi pháp lý trình giao dịch BĐS thường phúc tạp Đặc điểm làm tăng thời gian chi phí giao dịch cho cơng tác tìm kiếm thơng tin, tư vấn, thẩm định, toán  Chi phối mạnh mẽ vào ngành khác Hàng hóa BĐS có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu ngành sản xuất, kinh doanh  Rất nhạy cảm với biến động kinh tế, trị Thang Long University Library TTBĐS nhạy cảm tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên kinh tế có mức tăng trưởng cao dễ bị đóng băng kinh tế suy giảm TTBĐS nhạy cảm biến động trị, văn hóa, xã hội  Trị trường đa phân khúc Do cấu cung cầu đa dạng, với sách từ phía nhà nước áp dụng đối tượng khác TTBĐS dễ bị phân khúc, thông tin nằng khu vực thị trường riêng lẻ thiếu phối hợp đồng tạo biệt lập làm giảm hiệu thị trường 1.1.2.3 Phân loại thị trường BĐS Việc phân loại TTBĐS nhằm giúp cho nhìn nhận TTBĐS hoàn thiện rõ nét hơn: Phân loại vào mức độ kiểm soát nhà nước Thị trường thức: Thị trường thức hay thị trường có kiểm sốt nhà nước bao gồm giao dịch mà nhà nước kiểm sốt được, như: giao dịch trung tâm đấu giá, ngân hàng, cơng ty cho th tài chính, cơng ty chứng khốn BĐS, cơng ty kinh doanh địa ốc,… Thị trường phi thức Thị trường phi thức hay thị trường khơng có kiểm sốt nhà nước bao gồm giao dịch BĐS không tiến hành đầy đủ thủ tục pháp lý: mua bán trao tay, cam kết giấy nhận nợ,… Căn vào hình thức tham gia thị trường  Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay thị trường đất đai;  Thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê;  Thị trường bán cho thuê lại BĐS Căn vào loại hàng hóa thị trường  Thị trường đất đai;  Thị trường nhà ở;  TTBĐS cơng nghiệp;  TTBĐS văn phịng, công sở;  TTBĐS dành cho dịch vụ Căn vào tính chất giao dịch  Thị trường mua bán BĐS;  Thị trường thuê cho thuê BĐS;  Thị trường giao dịch BĐS chấp, bảo hiểm;  Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh 1.1.2.4 Vai trò thị trường BĐS  TTBĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng  TTBĐS nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS  TTBĐS góp phần thúc đẩy q trình đổi hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng đặc biệt cơng trình cơng cộng sở kinh tế khác  TTBĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng cải tiến khoa học – công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ mơi trường  TTBĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa q trình sản xuất kinh doanh, tạo sở phát triển kinh tế cách bền vững 1.2 Thẩm định giá BĐS 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS Theo Luật giá năm 2013, Thẩm định giá việc quan, tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Ngồi ta tham khảo số khái niệm thẩm định giá khác sau: Theo nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá thạc sỹ Vũ Minh Đức: Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) việc ước tính hay xác định giá trị tài sản Hoặc cách thức mà giá trị tài sản ước tính thời điểm địa điểm định Hay thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản, xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn Theo từ điển tiếng Việt: Thẩm định giá xem xét để xác định, định Thẩm định giá trị tác phẩm Từ điển Wikipedia: Trong tài chính, thẩm định giá q trình ước tính giá trị mà có Các thứ thường định giá tài sản trách nhiệm tài Định giá thực tài sản (ví dụ, đầu tư chứng khoán thị trường cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, tài sản vô 10 Thang Long University Library 2.3.1.2 Kết đạt từ việc vận dụng quy trình phương pháp TĐG Việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản NH TMCP Bắc Á nhìn chung đạt số thành công: Thứ nhất, Quy trình TĐG BĐS áp dụng Bắc Á AMC bao gồm nội dung quy trình TĐG quy định theo tiêu chuẩn tiểu thẩm định giá Việt Nam số 05 Quy trình quy định tương đối đầy đủ giúp cho CVTĐ có nhìn bao quát, lập kế hoạch thực công tác TĐG đưa mức giá BĐS mục tiêu tương đối sát so với giá thị trường thời gian ngắn Thứ hai, việc vận dụng phương pháp định giá BĐS Tùy vào mục đích đối tượng khác mà CVTĐ lựa chọn phương pháp TĐG khác Như ví dụ trên, ta thấy tình cụ thể, CVTĐ lựa chọn cho phương pháp hợp lý Nếu tình 1, đối tượng TĐG quyền sử dụng đất CVTĐ sử dụng phương pháp só sánh giá thị trường để xác định giá trị BĐS mục tiêu Nhưng tình 2, đối tượng thẩm định giá quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản BĐS CVTĐ lại chọn phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS Đó linh hoạt việc lựa chọn phương pháp CVTĐ Thứ 3, phương pháp so sánh thực theo bước hợp lý Đối với BĐS mục tiêu BĐS so sánh điều tra yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS như: Các yếu tố thị trường, tình trạng pháp lý, hình dạng, diện tích lơ đất, điều kiện tốn, điều kiện cảnh quan, mơi trường,…để tiến hành so sánh nên nhìn chung kết định giá có tin cậy cao Thêm vào đó, tồn chun viên thẩm định giá nắm bắt rõ quy trình người có kinh nghiệm việc điều chỉnh BĐS so sánh cho sát giá thị trường Thứ 4, phương pháp chi phí tiến hành cụ thể, có khảo sát chi tiết thơng số kỹ thuật cơng trình xây dựng Nên kết chất lượng cịn lại cơng trình có độ tương đối xác so với thực tế Mọi hoạt động khảo sát kết cấu, hình dạng hồn tồn phù hợp để sử dụng phương pháp chi phí Thứ 5, việc sử dụng văn pháp lý Các chuyên viên thẩm định nắm bắt cập nhật thường xuyên văn pháp lý liên quan đến quy trình phương pháp thẩm định giá nhà nước quy định, báo cáo thẩm định giá cơng ty có sở khoa học hợp lý Thứ 6, nguồn thông tin Bắc Á AMC thành lập năm khoảng thời gian hoạt động phịng thẩm định giá Chính vậy, đến phịng xây dựng cho hệ thống thông tin phong phú, đa dạng để phục vụ cho trình định giá nhanh hơn, thuận tiện 55 Trên số kết đáng ghi nhận việc áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc Á Cơng ty cần tiếp tục trì ưu tương lại 2.3.2 Tồn nguyên nhân 2.3.2.1 Những tồn nguyên nhân chung Về tình hình thu hồi phí thẩm định Nhìn chung, tình hình phí thẩm định phịng chưa thu hồi cao, nguyên nhân phòng thẩm định Bắc Á AMC chưa thực xây dựng cho hệ thống thu hồi phí thẩm định cách hiệu hợp lý Việc thu hồi phí trải qua nhiều giai đoạn chưa quy trách nhiệm cụ thể vào Người thực TĐG CVTĐ phòng thẩm định giá người thu phí thẩm định lại chuyên viên phịng tín dụng Điều này, dễ gây lãng quên nhầm lẫn trình thu hồi phí thẩm định Cơng tác đào tạo chun mơn cho CVTĐ Cơng ty chưa có sách đào tạo hay tạo điều kiện cho nhân viên học thêm để có thêm kinh nghiệm công tác TĐG công ty Đây việc làm cần thiết để giúp cho Bắc Á AMC có dịch vụ thẩm định giá hàng đầu Việt Nam 2.3.2.2 Những tồn nguyên nhân quy trình phương pháp TĐG Thứ nhất, quy trình TĐG Bắc Á AMC đầy đủ chưa thực khoa học Quy trình TĐG BĐS chưa cụ thể, bước thực cơng việc mang tính chất chung chung, văn phụ lục hướng dẫn kèm theo nhiều gây nhầm lẫn cho TĐV Thêm vào đó, bước quy trình có CVTĐ thực nhận đinh đánh giá đơi cịn mang tính cá nhân Việc kiểm tra, soát xét báo cáo thực báo cáo TĐV lập trình lên trưởng phịng, kết kiểm duyệt tương đối xác khơng thể tránh khỏi sai sót trưởng phịng khơng phải người trực tiếp khảo sát BĐS Ngoài ra, bước làm CVTĐ dựa vào kinh nghiệm thân cho phù hợp với hoàn cảnh thực tế Đó khó khắn CVTĐ vào nghề Thứ hai, tồn thơng tin văn pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng,…do khách hàng cung cấp sử dụng mà khơng qua q trình điều tra thực tế Điều dễ dẫn đến sai sót định Thơng tin khách hàng cung cấp cũ khơng cịn phù hợp với BĐS thực tế điều mà CVTĐ khó 56 Thang Long University Library nhận biết Nên kết tẩm định đưa với giả định văn pháp lý ln hồn tồn phù hợp với thực tế Thứ ba, đa phần BĐS định giá Bắc Á AMC sử dụng phương pháp so sánh phương pháp so sánh kết hợp chi phí Trên thực tế phương pháp mang lại độ xác khơng cao quy trình thực phương pháp tương đối đơn giản Về phương pháp so sánh: Các CVTĐ thực phương pháp cách thu thập thông tin BĐS so sánh mà có có vị trí, sở hạ tầng tình trạng pháp lý tương đồng BĐS cần thẩm định Tuy nhiên, phương pháp cần có nhiều thơng tin xác, rõ ràng Những thơng tin đưa mà khơng xác sử dụng phương pháp Điều địi hỏi CVTĐ phải thêm nhiều thời gian, cơng sức để tìm kiếm kiểm tra xem thơng tin xác sử dụng việc định giá BĐS mục tiêu Các thông tin giao dịch BĐS thường mang tính đồng với BĐS cần TĐG khơng cao tính thời điểm Các thông tin BĐS giao dịch thị trường dễ trở nên lạc hậu thời gian ngắn Điều đòi hỏi chuyên viên thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm, khả phân tích sâu điểu yếu điểm mạnh BĐS so sánh với BĐS mục tiêu Mà điều CVTĐ phịng chưa có khả làm Về phương pháp chi phí: Hiện nay, cơng ty sử dụng cách tính hao mịn tự nhiên để tính giá trị cịn lại CTXD Tuy nhiên thực tế, cịn có nhiều cách tính hao mịn khác như: Hao mịn chức khơng thể sửa chữa được, hao mịn chức sửa chữa được, hao mòn (giảm giá ) lỗi thời chức năng, Ngun nhân do, tiến hành tính tốn loại hao mịn tốn thời gian cơng sức địi hỏi CVTĐ người có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá thực Mà khoảng thời gian ngắn kinh phi phịng khơng đủ để đầu tư cho cơng tác đo lường loại hao mịn Nên phịng thẩm định giá cơng ty sử dụng phương pháp tính giá trị cịn lại dựa vào hao mòn tự nhiên kết cấu Chính cơng việc địi hỏi CVTĐ phải có nhiều kinh nghiệm khơng phải nhìn vào kết cấu ngơi nhà đốn suy sét, kết luận cịn sử dụng năm Mức công ty sử dụng để tính giá trị xây cơng trình dựa vào giá trị thực tế, mà giá trị thực tế công ty sử dụng lại thấp giá xây dựng quy định nguyên nhân giá nguyên vật liệu thị trường biến động, mức xây dựng đưa không cịn phù hợp với tình hình thực tế Mặt khác, việc ước lượng giá trị xây công trình Việc xác định giá trị xây cơng trình chủ yếu dựa nhiều vào giá nguyên vật liệu điều kiện kinh tế thị trường BĐS Mà thị trường ln biến động khơng 57 ngừng, thơng tư, nghị định quy định chí phí xây dựng lại không biến đổi qua thời kỳ, đợt tăng (giảm) giá ngun vật liệu Chính ước tính giá trị cơng trình cịn sai lệch nhiều Mặc dù, BẮc Á AMC có thay đổi đê phù hợp với thực tế, để ngăn chặn rủi ro, nhiên thay đổi mang tính cảm tính, chưa tuân thủ theo văn quy phạm pháp luật cụ thể Chính tính rủi ro việc xác định giá trị xây cơng trình lớn Ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Thêm vào cơng ty, thực việc thẩm định giá cho ngân hàng, mức giá cơng ty đưa ln phải loại yếu tố rủi ro Thứ 4, hạn chế việc chậm chễ ban hành văn quy phạm pháp luật nhà nước Tuy số văn pháp quy chủ yếu ban hành, tạo điều kiện pháp lý cho việc hình thành tổ chức hoạt động thẩm định giá việc thể chế hóa quy định TĐG, quy trình pháp lệnh giá cịn thiếu tính đơng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu đòi hỏi kinh tế Các văn hướng dẫn thực hiện, hướng dẫn tiêu chuẩn TĐG chậm ban hành, việc quy định cấp thẻ thẩm định viên giá cịn bị bó hẹp Đặc biệt, nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 phủ thẩm định giá chủ yếu đề cập đến nội dung điều chỉnh hành vi thẩm định giá tài sản mang tính chất tư vấn Bộ tài quản lý nghiệp vụ, chưa bao quát hoạt động tẩm định giá tài sản ngành khác như: thẩm định giá bảo đảm vay tiền (thuộc phạm vi hướng dẫn ngành ngân hàng) Chính gây cản trở làm chậm chễ số hoạt động đắc thù Ngân hàng thương mại Bắc Á Kết luận chƣơng 2: Chương cho ta nhìn tổng qt cơng ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng TMCP Bắc Á chức hoạt động Bên cạnh hoạt động phịng thẩm định giá thuộc cơng ty, ta thấy tình hình doanh thu chi phí phịng Đặc biệt, nội dung phần sâu vào nghiên cứu việc vận dụng quy trình phương pháp TĐG vào BĐS cụ thể thực phòng thẩm định giá cơng ty Qua việc phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá công ty ta thấy phòng thẩm định giá áp dụng phương pháp quy trình chung vào cơng tác TĐG Tuy nhiên cịn số hạn hạn chế tập chung chủ yếu việc nhà nước chậm ban hành quy tắc chuẩn mực chung để có thống mạch lạc công tác TĐG Việc để xuất phương án để áp dụng công tác TĐG với quan nhà nước để ước tính mức giá sát với giá thị trường việc làm cần thiết Bắc Á AMC nói riêng cơng ty thẩm định giá Việt Nam nói chung 58 Thang Long University Library CHƢƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN-NGÂN HÀNG TMCP BẮC Á Dựa sở phân tích thực trạng việc vận dụng quy trình phương pháp TĐG BĐS Bắc Á AMC, kết hợp với sở lý luận Chương đề cập đến số giải pháp nhằm hoàn thiện tồn thiếu sót phịng TĐG Bắc Á AMC thời gian qua Trước hết, định hướng phát triển chung cơng ty phịng thẩm đinh giá 3.1 Định hƣớng phát triển 3.1.1 Định hướng phát triển chung công ty Công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản - NHTMCP Bắc Á đời với mục đích phục vụ cho hoạt động Ngân hàng như: Mua bán nợ tồn đọng, phát tài sản định giá tài sản Qua năm phát triển, công ty dần vào ổn định ln cố gắng xây dựng hồn thiện tốt mục tiêu mà đặt hoạt động tốt lĩnh vực mà công ty đăng ký giấy phép kinh doanh, nhằm đảm bảo cho Ngân hàng Bắc Á hoạt động ổn định, lâu dài Trong tương lai, Bắc Á AMC có kế hoạch trở thành công ty chuyên quản lý nợ hàng đầu Việt Nam, không phục vụ cho Ngân hàng mà phục vụ cho tập đồn kinh tế, tổ chức tài bên ngồi khác Chính cơng ty ln trọng đến đội ngũ cán cơng nhân viên Hàng năm, công ty thường tổ chức thi nhằm nâng cao trình độ hiểu biết nghiệp vụ ngân hàng Bên cạnh đó, để có chất lượng hoạt động tốt cơng ty ln trọng đầu tư sở vật chất tiên tiến đại giới Các loại máy móc, phương tiện hỗ trợ để có kết xác lĩnh vực mà công ty hoạt động 3.1.2 Định hướng phát triển phòng thẩm định giá Thẩm định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng hoạt động quan trọng ngân hàng Cùng với định hướng phát triển chung công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản NHTMCP Bắc Á Ngân hàng Bắc Á, phòng thẩm định giá xây dựng cho định hướng riêng: Trong thời gian tới, phòng tiếp tục tuyển dụng thêm CVTĐ giá Mở lớp tập huấn, đào tạo thêm kỹ thuật nghiệp vụ cho CVT Hồn thiện quy trình, nghiệp vụ việc vận dụng phương pháp TĐG để phịng có khả nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá Xây dựng 59 hệ sở liệu giá sở mà ngân hàng hoạt động để phục vụ tốt cho công tác TĐG 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác TĐG BĐS Bắc Á AMC 3.2.1 Hoàn thiện tồn chung hoạt động phịng Về tình hình thu hồi phí thẩm định Nhìn chung cơng ty nói chung phịng thẩm định giá nói riêng thời gian qua chưa thống với phòng tín dụng để xây dựng cho quy trình, thủ tục nghiệp thu hồi phí thẩm định thống để tránh tình trạng thất cơng tác thu phí thẩm định Đây việc làm cần thiết để đảm bảo tốt cho hoạt động thu hồi doanh thu Ngân hàng Phịng thẩm định họp bàn, xây dựng quy trình thu hồi phí thẩm định cụ thể sau: Bước 1: Khi tiếp nhận hồ sơ khách hàng chuyển tới phòng xác định tổng phí thẩm định cần phải thu sau thơng báo cho phịng tín dụng khách hàng có tài sản cần thẩm định giá Bước 2: Khi tiến hành khảo sát trường, CVTĐ kết hợp với chun viên phịng tín dụng thu tạm ứng chỗ phí thẩm định 1/3 tổng phí thẩm định Bước 3: Khi tiến hành trao trả báo cáo thẩm định, CVTĐ có trách nhiệm thơng báo cho phịng tín dụng phải u cầu khách hàng hồn tất 2/3 phí thẩm định cịn lại Bằng việc tn thủ quy trình đó, hy vọng thời gian tới tình hình thu hồi phí thẩm định phịng thẩm định giá có hiệu tốt Khơng cịn xảy tính trạng qn khơng thu hồi phí thẩm định lại khách hàng trước khách hàng nhận báo cáo thẩm định Tổ chức đào tạo nâng cao trình độ cho CVTĐ Trong quan, tổ chức người yếu tố quan trọng định chất lượng hoạt động tổ chức Mặc dù có sàng lọc kỹ lưỡng từ khâu tuyển dụng CVTĐ phòng trẻ nên nắm bắt quy trình chung phương pháp thẩm định giá theo quy định nhà nước Mà cơng tác TĐG, ngồi việc nắm bắt quy trình, phương pháp việc có kinh nghiệm công tác thẩm định điều vô quan trọng Chính vậy, thời gian tới cơng ty cần có phương hướng để tổ chức đào tạo cho CVTĐ có thêm kiến thứcliên quan đến vấn đề kỹ thuật, kiến trúc, xây dựng, phong thủy, Dưới số giải pháp nhằm giúp CVTĐ có vốn kiến thức tảng kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá: Tạo điều kiện để CVTĐ có khả cập nhật văn quy phạm pháp luật liên quan đến định giá cách thường xuyên, liên tục văn lĩnh 60 Thang Long University Library vực thường nhiều, cập nhật cách thường xun sử dụng CVTĐ nhận biết lợi ích hạn chế văn đó, từ rút kinh nghiệm cho thân Bên cạnh đó, cơng ty cần mở lớp tập huấn mời chuyên gia lĩnh vực TĐG để giảng dạy cho cán công nhân viên Tổ chức đào tạo, tập huấn, nâng cao trình độ, kiến thức cho TĐV lĩnh vực khác như: Đất đai, xây dựng, kiến trúc, phong thủy,…các nghiệp vụ kỹ thuật như: Đọc vẽ, đánh giá chất lượng cịn lại cơng trình,… Bên cạnh việc đào tạo sâu kiến thức chuyên môn, cơng ty cần tổ chức khóa học giao tiếp phù hợp với trình độ TĐG kiến thức liên quan đến văn hóa, phong tục, vùng miền để làm tăng hài lòng khách hàng họ tiếp xúc trực tiếp với CVTĐ Hy vọng với đề xuất phịng thẩm định giá Bắc Á AMC có đội ngũ CVTĐ giỏi kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, am hiểu kiến thức xã hội có kinh nghiệm phong phú khả ứng xử tốt 3.2.2 Hoàn thiện kỹ thuật công tác định giá BĐS Các kỹ thuật nghiệp vụ phòng TĐG bám sát quy định hành thẩm định BĐS tiêu chuẩn thẩm định giá Tuy nhiên, cơng ty cần phải sử dụng thêm phương pháp định giá nhà cửa, vật kiến trúc Hiện nay, công ty có phương pháp xác định giá trị nhà cửa, vật liệu kiến trúc Tuy nhiên, phương pháp cơng ty sử dụng cịn gặp nhiều hạn chế Phương pháp xác định trường hợp có đầy đủ thơng số kỹ thuật tài sản cần định giá Công ty nên bổ sung kỹ thuật áp dụng trường hợp khơng đủ sở thẩm định theo phương pháp dự toán theo thực tế hệ số điều chỉnh thông qua thống kê kinh nghiệm áp suất vốn đầu tư Có hai phương pháp ứng dụng sau: Phương pháp 1: Căn vàothông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bẳng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất đồng thời vào thơng tin thức cơng ty Chi phí xây dựng nhà hồn thiện so với xây thơ thông thường hệ số thống kê kinh nghiệm theo bảng sau: Thành phần cơng việc Trung bình Cao cấp Giá xây thô nhà phố 2.500 3.000 3.500 Giá xây hoàn thiện nhà phố 4.000 5.000 6.000 Hệ số 1,6 1,67 1,71 (Nguồn: Phòng thẩm định giá) 61 Như vậy, xác định giá trị nhà cửa, vật liệu kiến trúc khơng có hồ sơ sử dụng hệ số điều chỉnh từ 1,6 đến 1,7 lần so với đơn giá xây dựng nhà xây thô thu thập qua thị trường Phương pháp 2: Căn kích thước xây dựng trạng, áp dụng suất vốn đầu tư định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 xây dựng để tính tốn đề xuất giá trị Đồng thời sử dụng số giá xây dựng xây dựng công bố hàng quý để điều chỉnh theo giá thị trường 3.2.3 Hồn thiện quy trình cơng tác thẩm định giá Quy trình định giá tài sản đóng vai trị quan trọng cơng tác định giá tài sản, có tính chất định đến thành công tổ chức định giá Chính phịng thẩm định giá Bắc Á AMC cần xây dựng cho quy trình thẩm định giá khoa học hiệu Quy trình nghiệp vụ Bắc Á AMC xây dựng dựa tiêu chuẩn TĐG Việt Nam Mà Việt Nam TĐG nghề nổi, quy định, sách cịn mẻ giai đoạn thử nghiệm Chính vậy, quy trình thẩm định giá Bắc Á AMC mang tính chuyên nghiệp chưa cao Bắc Á AMC tham khảo quy trình thẩm định giá nước khác giới, nơi mà thị trường tài chính- Ngân hàng phát triển sâu rộng, nghề thẩm định giá có tảng lâu đời để xây dựng lại quy trình thẩm định giá khoa học, chuyên nghiệp Dưới quy trình thẩm định giá the Capital Group - tập đoàn tài lớn giới Họ xây dựng cho quy trình TĐG BĐS chuyên nghiệp sau: Bƣớc 1: Tiếp nhận yêu câu thẩm định giá xác định vấn đề  Khách hàng ?  Mục đích thẩm định giá khách hàng ?  Phân tích tài sản mục tiêu tiến hành phân loại BĐS  Phân công CVTĐ thực liên hệ với khách hàng  Xác định thời điểm TĐG chuẩn bị tài liệu liên quan đến BĐS mục tiêu Bƣớc 2: Thu thập thông tin BĐS  Tiến hành khảo sát BĐS mục tiêu  Thu thập thông tin BĐS so sánh  Thu thập thông tin thị trường Bƣớc 3: Đánh giá BĐS mục tiêu phƣơng pháp TĐG  Dựa vào tài liệu tìm được, lựa chọn phương pháp phù hợp 62 Thang Long University Library  Tiến hành phân tích số liệu tuân thủ theo nguyên tắc TĐG Bƣớc 4: Lập báo cáo TĐG Trên sỏ số liệu phân tích bước 3, CVTĐ tiến hành lập báo cáo thẩm định theo mẫu có sẵn Đối với bước quy trình phịng thẩm định tiến hành hợp bàn đưa mẫu chung để giúp CVTĐ làm việc thuận tiện chánh xảy thiếu sót quy trình thẩm định giá Ngồi ra, tn thủ quy trình thẩm định giá thẩm định viên có cách việc khoa học hơn, chánh chông chéo bước với từ rút ngắn khoảng thời gian cho vụ thẩm định giá 3.2.4 Hoàn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin Thông tin điều quan trọng công tác định giá, với phát triển khoa học kỹ thuật việc lấy thơng tin trở nên đơn giản nhanh chóng Tuy nhiên, thơng tin tìm thấy mạng internet chưa kiểm chứng mọt tổ chức cá nhân Cho nên CVTĐ cần phải biết lựa chọn thông tin tiến hành kiểm nghiệm lại thực tế để có thơng tin xác hiệu Việc tìm kiếm phân tích thơng tin cần phải lên kế hoạch kỹ lưỡng khoa học Trước thu thập thông tin CVTĐ cần xác định thông tin cần thu thập Đồng thời, phải trả lời câu hỏi như: Thời điểm giao dịch BĐS ? thơng thương BĐS dùng để so sánh phải có thời hạn vòng năm Giao dịch BĐS so sánh có thật hay khơng ? Vì BĐS mà chưa giao dịch thị trường mức họ đưa mức giá kỳ vọng Những hạn chế thực tế BĐS so sánh so với BĐS mục tiêu ? Những đặc điểm hình dạng, pháp lý,…của BĐS so sánh có hay khơng ? Cụ thể, Bắc Á AMC ta cần có phương hướng giải vấn đề liên quan đến thơng tin cịn tồn đọng sau: Thứ nhất, BĐS mục tiêu, tài liệu liên quan đến BĐS mục tiêu mà khách hàng cung cấp thường không kiểm duyệt lại, thực tế nay, có nhiều văn pháp luật đời quy định chặt chẽ luật đất đai mà giấy tờ cũ khơng cịn phù hợp với thực tế Nhưng CVTĐ không tiến hành kiểm tra lại, mà sử dụng thông tin khách hàng cung cấp kết sai lệch lớn Chính cơng tác kiểm tra thực tế văn khách hàng cung cấp việc làm quan trọng cần thiết Ví dụ tình 2, cơng ty sử dụng phương pháp chi phí kết hợp với so sánh để tiến hành định giá BĐS mục tiêu, nhiên việc sử dụng phương pháp chi phí để tính giá nhà lại khơng thấy CVTĐ đề 63 cập đến vấn đề BĐS có giấy phép xây dựng hay không Mà việc xác định giá trị công trình đất coi có giấy phép xây dựng Đây điều không phù hợp với thực tế đòi hỏi CVTĐ cần phải yêu cầu khách hàng cung cấp giấy phép xây dựng để xác định xem BĐS có xây dựng kết cấu khơng, việc xác định giá trị hao mịn kết cấu CVTĐ thực phù hợp với thời gian sử dụng ngơi nhà chưa Nếu khơng có giấy phép xây dựng mà nghe qua thông tin từ chủ BĐS nguồn thơng tin chưa kiểm chứng Chính vậy, phịng thẩm định giá Bắc Á AMC cần lưu ý đến vấn đề Thứ hai, thông tin BĐS so sánh, BĐS mục tiêu sử dụng có ba BĐS so sánh, mà BĐS thường thông tin rao bán mà CVTĐ có gọi điện thoại trực tiếp cho chủ BĐS để hỏi CVTĐ chưa khảo sát BĐS so sánh Đó điều bất cập nay, nhiều ngun nhân mà thơng tin sai lệch như: Chủ nhà khơng có thiện chí hợp tác nên đưa thông tin không đúng, mức giá rao bán chưa mức giá cuối mà chủ BĐS bán,…Chính phịng thẩm định giá Bắc Á AMC nên có kế hoạch xây dựng hệ thống thơng tin chuẩn BĐS khu vực bán, để thông tin mà TĐG dùng để so sánh chuẩn xác nhất, phù hợp với giá thị trường Mỗi BĐS mục tiêu nên sử dụng từ 4-6 BĐS so sánh có nét tương đồng với BĐS mục tiêu mà bán thành công thị trường để kết BĐS mục tiêu sát giá trị thị trường Muốn vậy, CVTĐ bên cạnh việc khảo sát BĐS mục tiêu cần phải khảo sát BĐS so sánh trường hợp cịn nghi ngờ thơng tin BĐS so sánh Thứ ba, BĐS có nét đặc trưng phong thủy, vấn đề mà TĐV cần lưu ý đến, ví dụ ngơi nhà có vị trí ngã ba đường thường bị đánh giá giá trị thấp so với nhà khác có vị trí tương đương mà k phải ngã ba đường Hay ngơi nhà có điều kiện hạn chế điện, nước, giao thông,… ảnh hưởng lớn đến giá trị mà TĐV cần phải khảo sát thực tiễn kiểm chứng điều Việc thu thập thơng tin cần phải cụ thể chi tiết hơn, việc minh họa cho việc thu thập phân tích thơng tin cụ thể cho tình 1: Trong tình thơng tin BĐS so sánh tìm qua thơng tin mà chủ có nhà bán rao bán thị trường, tính xác thực thơng tin cịn chưa cao Trong tình TĐV cần tìm bổ sung thêm thông tin BĐS mà bán thành cơng thị trường mức giá tìm sát giá thị trường Ngoài ra, để nguồn thơng tin xác TĐV cần khảo sát trực tiếp thêm vài BĐS có vị trí đặc điểm tương đướng với BĐS mục tiêu để nắm 64 Thang Long University Library thuận lợi khó khăn vị trí BĐS mục tiêu từ có điều chỉnh mức giá cho phù hợp Các thông tin liên quan đến yếu tố diện tích cần phải đo lường kĩ lưỡng để có điều chỉnh phù hợp với BĐS mục tiêu khơng nên dựa vào cảm tính để điều chỉnh TĐV thường làm Hay yếu tố như: yếu tố thị trường, điều kiện giao thông, môi trường kinh doanh, cảnh quan, môi trường phần lớn TĐV dựa vào cảm tính quan sát thân chưa có điều tra kĩ lưỡng yếu tố Tuy nhiên, yếu tố có tác động lớn đến BĐS mà TĐV dễ dàng bỏ qua Chính TĐV nên có tìm hiểu kiểm tra định thông tin để điều chỉnh mức giá cho phù hợp 3.2.5 Mở rộng quy mô, địa bàn hoạt động trung tâm thẩm định giá Hiện nay, Bắc Á AMC có hai trung tâm thẩm định giá Hà Nội thành phố HCM Mà mạng lưới hoạt động ngân hàng Bắc Á trải dài từ Bắc vào Nam Đặc biệt, thành phố lớn hoạt động Ngân hàng phát triển, nên công ty cần có phương án mở rộng thêm số chi nhánh nhỏ thành phố lớn Đây việc làm cần thiết bởi, tất hồ sở hai khu vực chuyển trụ sở Hà Nội để tiến hành thẩm định sốt xét nên số lượng cơng việc phịng phải làm lớn Mà nguồn nhân lực có hạn, đơi cịn xảy việc chậm trễ công tác trả kết thẩm định Nếu mở rộng trung tâm thành phố lớn ngăn chặn giảm bớt tính trạng xảy Thêm vào đó, cơng ty mở thêm số chi nhánh thành phố lớn Bắc Á AMC lại cung cấp dịch vụ thẩm định giá bên Điều vừa làm tăng doanh thu ngân hàng, vừa khẳng định vị ngân hàng dịch vụ tài Trong thời gian vừa qua, phòng cử 1-2CVTĐ luân phiên làm việc Hưng Yên, điều mang lại hiệu lớn cho công việc sau trình định giá Nên mơ hình phịng thẩm định giá cần nhân rộng đến chi nhánh 3.2.6 Kiến nghị với nhà nước 3.2.6.1 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực TĐG Hiện nay, nước ta chưa có quan chun mơn tiến hành kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định giá quan tổ chức mà có đăng ký cung cấp dịch vụ thẩm định giá Đây việc làm cần thiết có trình tra, kiểm tra phát sai sót cơng tác TĐG quan, tổ chức chuyên TĐG Từ đó, nhà nước ban hành quy định chặt chẽ cơng tác 65 Ngồi ra, hoạt động thẩm định giá chịu quản lý nhiều ban ngành khác nhau: tài chính, xây dựng, tài ngun mơi trường,…Chính có quan thức nhà nước trực tiếp quản lý hoạt động cơng tác TĐG trọng nhiều dịch vụ dần hoàn thiện 3.2.6.2 Kiến nghị việc ban hành văn quy phạm pháp luật BĐS thị trường ln biến động, nhà nước cần có văn quy phạm pháp luật để làm bình ổn minh bạch thị trường BĐS Nếu trường BĐS ổn định kết TĐG có độ xác thời gian lâu Bên cạnh thẩm định giá cơng cụ để làm minh bạch thị trường BĐS Đối với văn pháp luật quy định việc xác định giá trị quyền sử dụng BĐS hay giá trị cơng trình XD mà liên quan đến số cần phải có theo dõi cần thiết phải sửa đổi bổ sung cho phù hợp thực tế thị trường Ngồi ra, thẩm định giá khâu quan trọng phân khúc ngành tài – ngân hàng, mà thị trường đầy rủi ro Chính đưa mức giá nên cân nhắc đến yếu tố Kết luận chƣơng 3: Định giá BĐS công tác cần thiết hoạt động Ngân hàng Bắc Á nói riêng tài Việt Nam nói chung Ngày nay, kinh tế phát triển việc hồn thiện quy trình nghiệp vụ cho công tác đinh giá BĐS việc làm cần thiết Trên số giải pháp giúp cho Bắc Á AMC có quy trình TĐG tốt để phục vụ cho hoạt động sau ngân hàng Bắc Á 66 Thang Long University Library KẾT LUẬN CHUNG Vấn đề hồn thiện cơng tác định giá BĐS vấn đề đáng quan tâm khơng với Bắc Á AMC mà cịn cơng ty thẩm định giá nói chung Bởi thẩm định giá khâu quan trọng ngân hàng, mấu chốt quan trọng để dựa vào ngân hàng thực hoạt động sau Chính vậy, luận nghiên cứu thực trạng chung công tác thẩm định giá Bắc Á AMC để tìm điểm hạn chế đưa phương án giải để hồn thiện quy trình TĐG Do tính phức tạp vấn đề trình độ lực cịn hạn chế nên luận chắn tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận lời nhận xét góp ý thầy giáo để luận em hoàn thiện Một lần nữa, em xin cảm ơn anh chị phòng thẩm định giá Bắc Á AMC, đặc biệt cô giáo hướng dẫn em – ThS.Ngô Thị Qun giúp em hồn thành khóa luận ! Hà Nội, ngày 30 tháng 06 năm 2015 Sinh viên thực Bùi Thị Bích Châm 67 DANH MỤC THAM KHẢO Giáo trình thẩm định giá tài sản doanh nghiệp(xuất năm 2000)- Nguyễn Minh Điện Bài giảng định giá tài sản – Ths.Ngô Thị Quyên – khoa quản lý – Trường đại học Thăng Long Hồ sơ thẩm định giá công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản –ngân hàng TMCP BẮC Á(BẮC Á AMC) Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 19/06/2006 Tiêu chuẩn số 07– phương pháp so sánh QĐ năm 2008/QĐ-BTC Tiêu chuẩn số 08– phương pháp thu nhập Tiêu chuẩn số 09– phương pháp chi phí Tiêu chuẩn số 10– phương pháp thặng dư Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá Q2-NXB HN,2007 10 Websites  www.thamdinhgia.org  www.batdongsan.com.vn Thang Long University Library DANH MỤC PHỤ LỤC Hồ sơ thẩm định giá số: 2014TĐ – AMC 0630 Hồ sơ thẩm định giá số: 2014TĐ – AMC 0635 ... đến giá đất cần thiết công tác định giá kinh tế 22 Thang Long University Library CHƢƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN-NGÂN HÀNG... Tổng Giám Đốc Phòng thẩm định giá  Thẩm định/ định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động cấp tín dụng Ngân hàng Bắc Á;  Thẩm định/ định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động xử lý nợ công. .. 08/10/2013 tổng giám đốc công ty TNHHquản lý nợ khai thác tài sản – ngân hàng TMCP Bắc Á việc ban hành “Quy trình thủ tục nghiệp vụ thẩm định giá tài sản Bắc Á AMC”  Căn vào điều lệ công ty TNHH thành