1 Họ và tên Nguyễn Mai Linh Mã sinh viên 1973402010881 Khóa lớp 1 Họ và tên Nguyễn Mai Linh Mã sinh viên 1973402010881 Khóa lớp CQ5709 1LT2 Lớp niên chế CQ57 09 02 Số thứ tự 11 ID phòng thi 5810582406 Ngày thi 24092021 Ca thi 7h30 BÀI THI MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN.CQ5709 1LT2 Lớp niên chế CQ57 09 02 Số thứ tự 11 ID phòng thi 5810582406 Ngày thi 24092021 Ca thi 7h30 BÀI THI MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN.
1 Họ tên: Nguyễn Mai Linh Mã sinh viên: 1973402010881 Khóa/ lớp: CQ57/09.1LT2 Lớp niên chế: CQ57/ 09.02 Số thứ tự: 11 ID phòng thi: 5810582406 Ngày thi: 24/09/2021 Ca thi: 7h30 BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Mã đề thi: MH 11/2021 Thời gian thi: ngày ĐỀ TÀI Hạn chế việc định giá bất động sản dựa vào thu nhập Ngày 24 tháng 09 năm 2021 Giờ thi: 07h30 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu 2 MỤC LỤC Lời mở đầu I Khái niệm, sở pháp lý Khái niệm Cơ sở pháp lý II Các bước tiến hành định giá a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp… b) Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) III Hạn chế, điều kiện áp dụng Hạn chế Điều kiện áp dụng IV Tình giải tình a) Tình b) Giải tình c) Giải thích hạn chế tình sau Kết Luận 10 Tài liệu tham khảo 11 Lời mở đầu “Bất động sản tài sản không di dời được” bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định Thẩm định giá bất động sản việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định.Để biết định giá có độ tin cậy cao hay khơng so sánh với giá trị TS tương đương giao dịch thị trường.Yêu cầu công tác thẩm định giá phải có phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả áp dụng phù hợp khả nhận biết không thẩm định giá, mà người sử dụng báo cáo thẩm định giá Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư), phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, Tuy nhiên với tình hình dịch covid 19 diễn phức tạp việc thẩm định giá tài sản phương pháp thu nhập có hạn chế định 4 I Khái niệm, sở pháp lý Khái niệm Phương pháp thu nhập hay gọi phương pháp đầu tư, xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, lý thuyết giá thị trường hành bất động sản ngang với giá trị tất khoản thu nhập tương lai nhận từ bất động sản Trên thực tế, người ta thấy rằng, có nhiều trường hợp đầu tư vào bất động sản, biết trước khoản thu nhập bất động sản mang lại Trong trường hợp khác, bất động sản không đầu tư, người ta dự báo cách xác thu nhập cách so sánh với bất động sản tương tự đầu tư Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập việc ước tính giá trị bất động sản dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Cơ sở pháp lý Dựa nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai, giá trị bất động sản đo ngang tất khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho chủ thể II Các bước tiến hành định giá Bước 1: Ước Tính thu nhập hàng năm bất động sản Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo thu nhập hàng năm Bước 3: Ước tính thu nhập rịng năm dựa vào chênh lệnh thu nhập hàng năm chi phí hàng năm (= bước – bước 2) Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn Cách 1: lấy lãi suất diều kiện khơng rủi ro + phụ phí Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình qn làm tỷ suất chiết khấu Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình loại hình kinh doanh thị trường Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào cơng thức vốn hóa Gồm phương pháp : vốn hóa trực tiếp (thu nhập đều) chiết khấu dịng tiền (thu nhập khơng đều) a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Vốn hóa trực tiếp trình quy đổi thu nhập rịng (NOI) năm giá trị tương đương để ước tính giá trị tài sản - Các bước tiến hành : + Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động rịng hàng năm tài sản mang lại: Thu nhập Tổng thu hoạt động = nhập tiềm ròng – Thất thu Chi phí vận khơng hành, tu thuê hết 100% công suất – bảo dưỡng ( chi phí hoạt động) + Bước 2: Tìm tỷ suất vón hóa hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập + Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp b) Phương pháp dịng tiền chiết khấu (DCF): Phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp ước tính giá trị tài sản cách chiết khấu tất khoản thu, chi dòng tiền dự kiến phát sinh tương lai thời điểm tại, có tính đến yếu tố lạm phát không ổn định thu nhập: V = I x YP Trong đó: V: giá trị thu nhập tương lai I: thu nhập ròng từ bất động sản R: Tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ chiết khấu, chi phí hội vốn) YP: (Year’s Purchase) nghịch đảo R gọi số nhân, số nhân thể giá trị đồng vốn/năm - Các bước tiến hành : + Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản + Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản + Bước 3: Ước tính thu nhập rịng hay dịng tiền từ doanh thu chi phí + Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi tài sản vào cuối kỳ + Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp + Bước 6: Xác định giá trị tài sản công thức nêu III Hạn chế, điều kiện áp dụng Hạn chế : + Khi phân tích thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai, + Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai + Kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi tham số tính tốn.Trong trường hợp vậy, kết chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan + Áp dụng tỷ lệ vốn hóa cố định + Mang lại thông tin hạn chế giả định dòng tiền tương lai Điều kiện áp dụng : - Phù hợp định giá BĐS có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý - Với BĐS có thu nhập khơng sử dụng dạng tương tự DCF - Dùng để tư vấn lựa chọn phương án đầu tư IV Tình giải tình Tình Thẩm định giá chung cư biết rằng: Chung cư có 60 phịng, 30 phịng loại cho thuê với giá trđ/ tháng/phòng, 30 phòng loại cho thuê với giá 4tr/tháng/phòng Qua điều tra thị trường khu vực, thông tin cho thuê chung cư tương tự trung bình năm, sau: a) Tình hình cho thuê: Chung cư Tổng số phịng Số phịng có khách th A 66 57 B 56 50 C 62 55 b) Tình hình thu nhập chi phí( triệu đồng) Chung cư Chi phí vận hành, tu bảo dưỡng Tổng thu nhập thực tế A 1145 3500 B 1026 3300 C 980 3100 -Tỷ lệ tổn thất khách nợ dây dưa: 6% - Tỷ suất sinh lời cho thuê nhà trung bình 20% - Thuế suất thu nhập phải nộp 25% Giải tình - Tổng thu nhập tiềm từ việc cho thuê chung cư mục tiêu: 30 phòng x triệu x 12 tháng + 30 phòng x triệu x 12 tháng = 3600 triệu đồng -Tỷ lệ phịng trống trung bình thị trường: ( + + )/3=11,88% -Tỷ lệ tổn thất khách nợ dây dưa: 6% - Tổng tỷ lệ thất thu: 11,88% + % = 17,88% - Tổng thu nhập thực tế : 3600 – 17,88% x 3600 = 2956,32 triệu đồng -Tỷ lệ (chi phí vận hành, tu bảo dưỡng / thu nhập thực tế) bình quân thị trường: ( + + )/3 =31,806% - Chi phí vận hành, tu bảo dưỡng chung cư mục tiêu: 2956,32 x 31,806% = 940,28 triệu đồng - Thu nhập trước thuể thu nhập thực tế trừ chi phí vận hành tu bảo dưỡng: 2956,32 – 940,28 = 2016,04 triệu đồng => Thu nhập sau thuế( thu nhập ròng): 2016,04 x ( 1- 25%) = 1512,03 triệu đồng Vậy giá trị ước tính chung cư mục tiêu là: V= (= )= = 7560,15 triệu đồng c) Giải thích hạn chế tình sau Việc định giá theo phương pháp thu nhập cần có liệu thị trường, chung cư 60 tầng, việc có bất động sản đem so sánh dẫn đến độ xác khơng cao Cơ sở thơng tin liệu cịn hạn chế, chưa đầy đủ thật xác, với thơng tin tìm kiếm internet, địi hỏi thẩm định 10 viên phải xác nhận lại cách khảo sát thực tế thơng tin hơm qua khơng cịn thật xác với hơm Thu nhập nói chung khơng với giá trị không tạo giá trị Phương pháp thu nhập phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn Trong thời buổi đại dịch Covid-19 diễn khó lường, ảnh hưởng nặng nề đến kinh tế tồn cầu việc ước tính số khoản giảm giá mang tính chủ quan cao người Giá thuê chung cư giảm nhu cầu người dân giảm, mà dịch Covid-19 tác động làm cho thu nhập người dân giảm đi, dẫn đến nhu cầu chi tiêu lớn họ giảm sút Và từ đó, lợi nhuận mà chủ thuê thu từ cho thuê chung cư bị giảm Nên việc thẩm định giá cho chung cư khơng cịn ý nghĩa nữa.Những thẩm định viên làm theo phương pháp đòi hỏi kinh nghiệm cao, nhạy bén với thị trường, hiểu biết cơng trình xây dựng, đưa hao mịn kết cấu với số gần xác tỷ lệ tổn thất khách nợ dây dưa 6%, tỷ suất sinh lời cho thuê nhà trung bình 20%, thuế suất thu nhập phải nộp 25% 11 Kết Luận Như vậy, thấy thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hóa dịch vụ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường nhà chun mơn đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá để xác định giá tài sản thị trường Thẩm định giá đóng vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua bán tài chính, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản 12 Tài liệu tham khảo Nhà xuất Tài chính, Hà Nội, 2018, Giáo trình “Định Giá Tài Sản” Học viện Tài chính, Hà Nội, 2012, Hệ thống Câu hỏi Bài tập “Định Giá Tài Sản” Slide giảng môn “Định Giá Tài Sản” lớp ... khoản thu nhập bất động sản mang lại Trong trường hợp khác, bất động sản không đầu tư, người ta dự báo cách xác thu nhập cách so sánh với bất động sản tương tự đầu tư Định giá bất động sản theo... pháp thu nhập việc ước tính giá trị bất động sản dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Cơ sở pháp lý Dựa nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai, giá trị bất động. .. Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá để xác định giá tài sản thị trường Thẩm định giá