LỜI CẢM ƠN Để luận văn này đạt kết quả tốt đẹp, tôi đã nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ của thầy cô, bạn bè và các anh chị làm việc tại Văn phòng công chứng Vĩnh Xuân Với tình cảm sâu sắc, chân thành, cho[.]
LỜI CẢM ƠN Để luận văn đạt kết tốt đẹp, nhận hỗ trợ, giúp đỡ thầy cô, bạn bè anh chị làm việc Văn phịng cơng chứng Vĩnh Xn Với tình cảm sâu sắc, chân thành, cho phép tơi bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất thầy cô anh chị tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập nghiên cứu đề tài Trước hết xin gởi tới thầy cô khoa Kinh tế- Luật trường Đại học Thương Mại lời chào trân trọng, lời chúc sức khỏe lời cảm ơn sâu sắc Được phân công quý thầy cô với quan tâm, dạy dỗ, bảo tận tình chu đáo, đến tơi hồn thành khóa luận, đề tài: “Hoạt động cơng chứng giao dịch đất đai Thực tiễn thực văn phịng cơng chứng Vĩnh Xn” Đặc biệt tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo- THS Đỗ Hồng Quyên quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn tơi hồn thành tốt khoa luận thời gian qua Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến lãnh đạo Trường Đại học Thương Mại, Khoa Kinh tế- Luật, trực tiếp gián tiếp giúp đỡ tơi suốt q trình học tập nghiên cứu đề tài Không thể không nhắc tới đạo ban lãnh đạo Văn phịng cơng chứng Vĩnh Xn, tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian thực tập Với điều kiện thời gian kinh nghiệm hạn chế học viên, khóa luận khơng thể tránh thiếu sót Tơi mong nhận bảo, đóng góp ý kiến thầy để tơi có điều kiện bổ sung, nâng cao ý thức mình, phục vụ tốt cơng tác thực tế sau Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, 23 tháng năm 2018 i Luan van MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ iv BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI .6 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Công chứng .6 1.1.2 Hoạt động công chứng .7 1.1.3 Giao dịch đất đai .7 1.1.4 hoạt động công chứng giao dịch đất đai .7 1.2 Trình tự, thủ tục công chứng giáo dịch đất đai .8 1.2.1 Các giao dịch đất đai cần công chứng theo quy định pháp luật .8 1.2.2 Trình tự cơng chứng giao dịch đất đai 1.2.4 Thẩm quyền công chứng giao dịch đất đai 15 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG VĨNH XUÂN 17 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật điều chỉnh hoạt động công chứng giao dịch đất đai VPCC Vĩnh Xuân 17 2.1.1 Về thẩm quyền công chứng viên công chứng giao dịch đất đai 17 2.1.2 Về trình tự thủ tục công chứng giao dịch đất đai 18 2.1.3 Về nội dung hợp đồng công chứng giao dịch đất đai .20 2.2 Thực trạng hoạt động công chứng giao dịch đất đai VPCC Vĩnh Xuân 23 2.2.1 Về trình tự, thủ tục cơng chứng giao dịch đất đai 25 2.2.2 Địa điểm công chứng .26 2.2.3 Hình thức thể giao dịch đất đai 27 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI 32 3.1 Đánh giá hoạt động công chứng giao dịch đất đai VPCC Vĩnh Xuân .32 3.1.1 Ưu điểm 32 3.2.2 Nhược điểm 34 3.3.3 Nguyên nhân tồn 35 ii Luan van 3.2 Một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện .35 3.2.1 Giải pháp trước mắt 36 3.2.2 Giải pháp cụ thể .36 KẾT LUẬN .39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iii Luan van DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ Bảng 2.1 Bảng tổng hợp hợp đồng, giao dịch đất đai công chứng 24 VPCC Vĩnh Xuân 24 Bảng 2.2 Bảng tổng hợp giao dịch đất đai theo người soạn thảo hợp đồng VPCC năm 2017 25 Bảng 2.3 Thống kê giao dịch, hợp đồng đất đai công chứng VPCC Vĩnh Xuân theo địa điểm công chứng năm 2017 26 Bảng 2.4 Danh mục hồ sơ loại việc công chứng 27 Bảng 2.5 Danh mục hồ sơ loại việc công chứng 30 Bảng 2.6 Danh mục hồ sơ loại việc công chứng 30 iv Luan van BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Danh mục từ viết tắt STT Từ Viết tắt Văn phịng cơng chứng VPCC Bộ luật dân sư BLDS Ủy ban nhân dân UBND Bộ luật tố tụng dân sư Công chứng viên Hợp đồng giao dịch HĐGD Quyền sử dụng đất QSDĐ v Luan van BLTTDS CCV LỜI MỞ ĐẦU Hiện xu hội nhập với kinh tế giới, nước thực công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, động kinh tế nước ta không dẫn đến bùng nổ thị mà cịn tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội Cùng với phát triển mạnh mẽ kinh tế, thị trường giao dịch bất động sản phát triển theo, chủ yếu giao dịch nhà đất Theo quy định Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 thi hành Luật Đất đai, người sử dụng đất thực quyền quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Tại Điều Nghị định số 17/2006/NĐCP Ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ sửa đổi khoản Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp đồng giấy tờ người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Các quy định nhằm bảo đảm chặt chẽ hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trình thực quyền theo quy định pháp luật Tuy nhiên, thực tiễn thực quy định nhiều vướng mắc, bất cập, gây khó khăn cho việc quản lý biến động đất đai, tồn kẽ hở dẫn đến vi phạm pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, cụ thể sau: Thực tế cho thấy, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai Luật Nhà chưa phân biệt rạch rịi cơng chứng chứng thực, dường xem hai hành vi Theo tinh thần luật cơng dân, tổ chức chọn cơng chứng hợp đồng, giao dịch tổ chức hành nghề công chứng hay chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã cả, khơng có phân biệt Trong đó, hành vi cơng chứng hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch có nội dung khác Chứng thực hợp đồng, giao dịch, theo định nghĩa Nghị định số 23/2015/NĐ-CP “việc quan có thẩm quyền… chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch” (Khoản Điều 2) Nghĩa nội hàm hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch khơng có yêu cầu chứng thực tính hợp pháp hợp Luan van đồng, giao dịch Hợp đồng, giao dịch có hợp pháp hay khơng hồn tồn hai bên giao kết chịu trách nhiệm Trong đó, Luật Công chứng định nghĩa hành vi công chứng theo tinh thần đề cao tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch: Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” (Khoản Điều Luật Công chứng năm 2014) Chứng thực hợp đồng, giao dịch xác nhận mặt hình thức biểu giao kết hợp đồng, giao dịch mà không sâu vào nội dung, chất hợp đồng, giao dịch; công chứng hợp đồng, giao dịch xem xét, thẩm định nội dung, chất hợp đồng, giao dịch quy chiếu vào pháp luật xem nội dung, chất hợp đồng, giao dịch có bảo đảm an tồn pháp lý, có hợp pháp hay khơng, có phạm vào điều cấm pháp luật hay khơng Hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã không loại trừ trường hợp hợp đồng, giao dịch vô hiệu Bộ luật Dân 2015 quy định: Điều 123 quy định giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội; Điều 124 quy định giao dịch dân vô hiệu giả tạo; Điều 126 quy định giao dịch dân vô hiệu bị nhầm lẫn; Điều 127 quy định giao dịch dân vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép Bộ luật Dân sự, Luật Nhà Luật Đất đai quy định việc chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã Điều gây rủi ro cho công dân họ lựa chọn hình thức chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã Theo chúng tôi, quy định phù hợp với huyện chưa có tổ chức hành nghề cơng chứng, cịn quận, huyện có tổ chức hành nghề cơng chứng nên quy định có tổ chức hành nghề công chứng thực hành vi công chứng Quy định đáp ứng yêu cầu bảo đảm an toàn cho bên giao dịch dân Bởi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hình thành sở liệu công chứng theo Điều 62 Luật Công chứng sở liệu vận hành có hiệu hệ thống tổ chức hành nghề công chứng (tại Hà Nội gọi sở liệu UCHI) Khi thực hành vi cơng chứng, cơng chứng viên có nghĩa vụ tra cứu sở liệu (từ tháng 11-2013, theo yêu cầu Sở Tư pháp Hà Nội, nghĩa vụ tra cứu UCHI bắt buộc) để tham khảo nhằm phòng, chống rủi ro Ở nhiều nơi, Trưởng phòng tư pháp quận, huyện Chủ tịch UBND xã, phường chưa có điều kiện tra cứu UCHI nên khả rủi ro lớn Luan van Mục đích việc công chứng giúp cho bên nhận chuyển quyền nhận chấp kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trên thực tế có nhiều trường hợp, trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bên nhận quyền bên chuyển quyền hiểu rõ quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản bên chuyển quyền hợp pháp người nhận quyền sở hữu tài sản khơng cần việc kiểm tra, chứng thực quan công chứng Trước với sản xuất nông nghiệp, nhà nước thường giao đất cho hộ gia đình để khai thác, sản xuất, có lẽ từ thói quen xem đất nơng nghiệp tài sản chung gia đình mà nhiều quan địa phương cấp đất dù đất cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ hay đất người gia đình khai hoang ghi giấy chứng nhận QSDĐ "Hộ ông/bà", điều dẫn đến số vấn đề vướng mắc thực việc công chứng, chứng nhận hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình: - Hiện nay, chưa có văn hướng dẫn cụ thể việc xác định thành viên hộ gia đình Các tổ chức hành nghề cơng chứng giải giao dịch đất đai hộ gia đình thơng thường vào sổ hộ hộ gia đình thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ gia đình; Trường hợp khách hàng khơng xuất trình sổ hộ thời điểm cấp đất phải làm đơn xin xác định nhân quan Công an địa phương quản lý hộ để xác định số lượng nhân thời điểm cần xác định Tuy nhiên, thực tế có thành viên chung hộ khơng phải thành viên gia đình, khơng có tài sản chung, khơng đóng góp cơng sức để sản xuất theo quy định pháp luật “hộ gia đình” : Ví dụ trường hợp nhập nhờ hộ khẩu… Nhưng yêu cầu công chứng đất hộ, công chứng viên loại trừ người này, khơng có sở để xác định quyền lợi họ hộ - Trong trường hợp quyền sử dụng đất cá nhân tạo lập cơng sức, tài sản riêng (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, khai hoang…) thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan đăng ký quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận ghi quyền sử dụng đất “Hộ ông/bà”, từ quyền sử dụng đất cá nhân lại chuyển thành quyền sử dụng đất hộ gia đình Do đó, cá nhân u cầu cơng chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất gặp khó khăn: Các tổ chức hành nghề công chứng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông/ bà nên yêu cầu phải có sổ hộ hộ gia đình thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ gia Luan van đình đơn xin xác định nhân quan Công an địa phương quản lý hộ để xác định số lượng nhân thời điểm cần xác định, đồng thời yêu cầu thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên tham gia ký kết hợp đồng Từ người u cầu cơng chứng gặp khó khăn thành viên hộ xa, có người chết hay có người khơng đồng ý ký kết hợp đồng, giao dịch họ cho họ khơng có quyền lợi nghĩa vụ liên quan nên từ chối ký kết hợp đồng… Trường hợp quan đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân việc cơng chứng, chứng nhận hợp đồng giao dịch đơn giản tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất dễ dàng thực quyền theo quy định pháp luật Xuất phát từ lý này, chọn thực đề tài “Hoạt động công chứng giao dịch đất đai Thực tiễn thực văn phịng cơng chứng Vĩnh Xn” Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở khoa học hoạt động công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo pháp luật đất đai Từ nêu chất hoạt động cơng chứng hoạt động cơng chứng có vai trị giao dịch đất đai Ngồi cịn làm rõ tính pháp lý cơng chứng giao dịch đất đai hệ thống pháp luật Việt Nam - Đề xuất số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định pháp luật đất đai liên quan đến việc chứng nhận, chứng thực hợp đồng, giấy tờ người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật hành, bảo đảm thực quản lý biến động đất đai chặt chẽ, hạn chế vi phạm pháp luật, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, hạn chế tranh chấp, khiếu nại phát sinh từ hoạt động công chứng, chứng thực Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan đến việc công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất - Nghiên cứu chất hoạt động công chứng giao dịch đất đai Những vướng mắc, hạn chế cịn tồn đọng hoạt động cơng chứng giao dịch - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công chứng, chứng thực địa bàn nghiên cứu - Đề xuất hướng hoàn thiện quy định công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai Đối tượng nghiên cứu - Hoạt động công chứng giao dịch liên quan đến đất đai Phạm vi nghiên cứu Luan van - Nghiên cứu hoạt động công chứng giao dịch đất đai văn phịng có thẩm quyền cơng chứng nói chung, cụ thể nghiên cứu, phân tích tìm hiểu sâu hoạt động Văn phịng cơng chứng Vĩnh Xn Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin, tư liệu hoạt động giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất thị trường bất động sản - Phương pháp tổng hợp phân tích: để đánh giá, làm rõ thực trạng công tác công chứng, giao dịch liên quan đến nhà gắn liền với đất, quyền sử dụng đất Đề xuất số giải pháp có tính khoa học phù hợp với thực tiễn, góp phần hồn thiện việc đơn giản hóa thủ tục hành đăng ký đất Kết câu khóa luận Khóa luận gồm lời mở đầu, kết luận ba chương: - Chương 1: Những vấn đề pháp luật hoạt động công chứng giao dịch đất đai - Chương 2: Thực trạng pháp luật hoạt động công chứng giao dịch đất đai Văn phịng cơng chứng Vĩnh Xn - Chương 3: Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động công chứng giao dịch đất đai Luan van ... quy? ?n c? ?ng ch? ?ng giao dịch đất đai Về thẩm quy? ?n thực c? ?ng ch? ?ng, ch? ?ng thực: C? ?ng ch? ?ng hợp đ? ?ng, giao dịch quan bổ trợ tư ph? ?p cụ thể Ph? ? ?ng C? ?ng ch? ?ng V? ?n ph? ? ?ng C? ?ng ch? ?ng thực C? ?n ch? ?ng thực. .. ký ch? ?ng nh? ?n v? ?n c? ?ng ch? ?ng - Bước 5: V? ?n c? ?ng ch? ?ng đ? ?ng dấu n? ??p ph? ? c? ?ng ch? ?ng, thù lao c? ?ng ch? ?ng chi ph? ? khác theo quy định Bộ ph? ? ?n thu ph? ? Ph? ? ?ng C? ?ng ch? ?ng V? ?n c? ?ng ch? ?ng ng? ??i trụ sở ph? ??i... hoạt đ? ?ng c? ?ng ch? ?ng giao dịch đất đai v? ?n ph? ? ?ng có thẩm quy? ?n c? ?ng ch? ?ng n? ?i chung, cụ thể nghi? ?n cứu, ph? ?n tích tìm hiểu sâu hoạt đ? ?ng V? ?n ph? ? ?ng c? ?ng ch? ?ng Vĩnh Xu? ?n Ph? ?? ?ng ph? ?p nghi? ?n cứu - Ph? ?ơng