Tiểu luận đề tài bong bóng bất động sản

TRƯỜNG HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ  TIỂU LUẬN ĐỀ TÀI BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Giáo viên hướng dẫn Nguyễn Nam Hải Sinh viên thực hiện Bùi Tú Thanh Phạm Ngọc Châu Lương Ngọc[.]

TRƯỜNG: HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN KHOA: KINH TẾ QUỐC TẾ …………… …………… TIỂU LUẬN ĐỀ TÀI: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Nam Hải Sinh viên thực hiện: Bùi Tú Thanh Phạm Ngọc Châu Lương Ngọc Thùy Chu Thị Hoài Phương Đinh Thị Oanh Lê Hồng Phong Lớp: TMQT12A HÀ NỘI - 2022 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia,mỗi kinh tế, gia đình cá nhân đóng vai trị quan trọng, tư liệu sản xuất đặc biệt điều kiện tối thiểu đời sống xã hội, đảm bảo cho trình tái sản xuất tồn phát triển Khi chuyển sang thực phát triển kinh tế thị trường, thị trường BĐS nước ta bước hình thành phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước Ở Việt Nam từ luật đất đai 1993 đời thị trường bất động sản thức hình thành bắt đầu có hoạt động kinh doanh bất động sản thị trường mua Do thị trường bất động sản Việt Nam thức hình thành tử 1993 nên thị trường cịn giai đoạn sơ khai non trẻ, cịn có nhiều bất cập thiếu sót chưa phát triển mạnh mẽ chưa phổ biến Hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ, nhiều bất cập làm cản trở việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Mơi trường pháp lý cịn nhiều mâu thuẫn, hệ thống quản lý chồng chéo thiếu quán văn pháp quy Thủ tục hành cịn rườm rà rắc rối Trình độ kiến thức thị trường bất động sản người dân chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ, nhiều bất cập làm cản trở việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Mơi trường pháp lý cịn nhiều mâu thuẫn, hệ thống quản lý chồng chéo thiếu quán văn pháp quy Thủ tục hành cịn rườm rà rắc rối Trình độ kiến thức thị trường bất động sản người dân cịn hạn chế nhiều Các sách Nhà nước bất cập nhiều, chưa thực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ Tinh hình thị trường bất động sản nước ta nhiều biến động, chưa ổn định, nhiều vấn đề bất cập giá cả, cung cầu Do chúng em chọn đề tài “Bong bóng Bất động sản” để nghiên cứu, từ ta có nhìn sâu sắc Bất động sản Việt Nam PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG KINH TẾ NÓI CHUNG Cái tên “bong bóng hoa Tulip”, vụ bong bóng kinh tế diễn Hà Lan vào cuối kỳ XVII, hay người ta hay nhắc đến với tên gọi khác “vụ đầu hoa Tulip” Đó số vụ bong bóng kinh tế đa xảy giới Điểm lại lịch sử ta cịn có thêm: Vụ cơng ty South Sea Company (1720), Cuộc Đại Suy Thoái (1929 – 1933), Bong bóng kinh tế Nhật (thập niên 1980)… Hay gần báo chí thường nhắc đến “bong bóng chứng khían”, “bong bóng bất động sản”,… Vì vậy, khái quát bong bóng là:  Một chu kỳ kinh tế đặc trưng bới trình mở rộng nhanh chóng sau giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng  Hiện tượng giá tài sản tăng bùng phát, thường vượt giới hạn đảm bảo hệ số tài xuất số ngành định, tiếp sau tượng sựt giá nhanh mạnh sóng ạt bán  Là học thuyết mô tả tượng giá bất động sản vượt giá trị xác chúng tiếp tục tăng giá đột ngột rơi tự bong bóng vỡ BONG BĨNG BẤT ĐỘNG SẢN Bong bóng xét khía cạnh tâm lý đầu tư, tượng thể điểm yếu nhạy cảm cảm xúc người Hiện tượng bong bóng bất động sản tượng tình trạng thị trường giá bất động sản tài sản bất động sản giao dịch tăng đột biến đến mức giá vô lý không bền vững Mức giá cao thái thị trường không phản ánh mức độ thỏa dụng hay sức mua người tiêu dùng theo lý thuyết kinh tế thơng thường Bong bóng bất động sản xảy có tượng đầu tài sản sở, làm cho giá bị đẩy lên cao, khuyến khích hoạt động đầu Theo sau cú giảm giá đột ngột, gọi sụp đổ thị trường hay “bong bóng vỡ” Cả giai đoạn bong bóng phình to giai đoạn bong bóng nổ kết tượng “phản ứng thuận chiều”, đại đa số người tham gia thị trường có phant ứng đồng với Giá bất động sản giai đoạn bong bóng biến động vơ thất thường, hỗn loạn gần khơng thể dự đốn vào cung, cầu thị trường PHẦN 2: TỔNG QUAN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH CỦA VẤN ĐỀ BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI QUÁT CHÍNH SÁCH VÀ VAI TRỊ CỦA CHÍNH SÁCH 1.1 KHÁI QT CHÍNH SÁCH Trong hành nhà nước, CSC phận tảng trọng yếu thể chế hành chính, sở chi phối yếu tố cấu thành khác hành như: máy hành chính; đội ngũ cán - cơng chức; tài cơng Ở Việt Nam, với hoạt động quản lý, điều hành Chính phủ kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) CSC công cụ tiền đề, thay chi phối công cụ quản lý khác pháp luật, kế hoạch, phân cấp - phân quyền… Điều giải thích năm gần Đảng Nhà nước ta đặc biệt quan tâm tới việc nâng cao vai trò CSC công cụ hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước nói riêng đẩy mạnh chất lượng nghiệp đổi nói chung Tuy nhiên, trước yêu cầu ngày cao phức tạp quản lý nhà nước hoạt động hoạch định thực thi CSC nước ta bối cảnh đặt vấn đề cần giải quyết? Trong thời gian qua, hoạt động hoạch định CSC đạt số kết đáng khích lệ số lượng chất lượng lĩnh vực trọng yếu, cấp bách kinh tế, trị (tổ chức máy nhà nước, an sinh xã hội, quân sự, ngoại giao…)Trong lĩnh vực kinh tế, số sách ban hành đáp ứng yêu cầu phát triển hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, đặc biệt, có tính ứng phó tốt với tác động khủng hoảng kinh tế tồn cầu như: sách kích cầu, sách điều chỉnh tiền lương bản, sách hạ thấp lãi suất cho vay ngân hàng, lãi suất tối đa cho tiền gửi đồng Việt Nam, sách mang ngoại tệ, tiền Việt Nam cá nhân xuất nhập cảnh, sách điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân, sách miễn giảm thuế sử dụng đất nơng nghiệp, bên cạnh sách kìm hãm vỡ “bong bóng bất động sản” vấn đề quan trọng cấp bách thời điểm tài xem “xương sống” kinh tế hầu hết bất động sản vay tiền từ Ngân hàng nên bất động sản chết khiến cho kinh tế bị khủng hoảng theo Khác với loại hình đầu tư khác, từ trước đến thị trường nhà đất hứng chịu đợt bong bóng giá biến động đột biến Tuy vậy, suy cho giá nhà đất giống bao mặt hàng sản phẩm, dịch vụ thị trường, phải chịu điều khiển quy luật cung cầu Khi cầu tăng cung giảm, giá nhà bất động sản tăng Theo tính tốn IMF (Quỹ tiền tệ quốc tế), “bong bóng” bất động sản xảy hội tụ đủ điều kiện Thứ nhất, thu nhập người lao động bình thường dành dụm 30 năm mua nhà có tượng “bong bóng” Thứ hai, tiền cho thuê nhà 30 năm khơng hồn vốn nghĩa có “bong bóng”.… Theo đó, nhiều sách phát huy tác dụng kiềm chế lạm phát, góp phần ổn định giá thị trường mức độ tăng trưởng kinh tế điều kiện khủng hoảng kinh tế Đồng thời để kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển nhà ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế bảo đảm an sinh xã hội nhà nước trước biến động lớn kinh tế toàn cầu khu vực 1.2 VAI TRỊ CỦA CHÍNH SÁCH Chính sách có vai trị định hướng cho hoạt động kinh tế – xã hội; khuyến khích hoạt động kinh tế – xã hội theo định hướng; phát huy mặt tốt kinh tế thị trường hạn chế tiêu cực nó; tạo lập cân đối phát triển; kiểm sốt phân phối nguồn lực cho q trình phát triển; tạo lập mơi trường thích hợp cho hoạt động kinh tế – xã hội, giúp cho thực thể vận động phát triển theo quy luật; phối hợp hoạt động cấp độ, phận để tạo nên tính hệ thống chặt chẽ trình vận động thực thể “Trong thời gian vừa qua thấy rằng, thị trường lớn Hà Nội TP.HCM rơi vào giai đoạn bão hòa, quỹ đất khai thác triệt để, khu vực nội đô, ven đô, nguồn lực đất đai gần khai thác hết Bên cạnh sách thắt chặt quyền, hạn chế cấp phép cho dự án hai thành phố nên buộc doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng đầu tư, tìm kiếm hội thị trường tỉnh lẻ Một mặt, địa phương tỉnh lẻ có nhiều sách ưu đãi, thu hút nhà đầu tư việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, miễn giảm thuế tiền sử dụng đất nhiều ưu đãi khác Những sách cởi mở tác động lớn đến thị trường bất động sản tạo dư địa phát triển bất động sản địa phương, thu hút nhiều ông lớn bất động sản đầu tư dự án lớn, góp phần thay đổi mặt địa phương.” THỰC TRẠNG THỰC THI CHÍNH SÁCH "Bất kỳ sản phẩm nào, lĩnh vực mà giá trị tăng lên 100% xảy khủng hoảng Nếu tăng 10% bình thường, từ 20 - 50% tăng cao, từ 50 - 70% tăng cao tăng 100% xảy bong bóng bất động sản Vì cầu có giới hạn nguồn cung tiếp tục đổ Giá tăng cầu ngưng, ngược lại, cung tăng hậu bong bóng bất động sản xuất hiện" Vì vậy,việc tổ chức thực thi CSC đạt yêu cầu như: kịp thời, đồng bộ, hiệu phạm vi nước địa phương, ngành Một số địa phương chủ động, linh hoạt sáng tạo triển khai thực thi sách cho phù hợp với đặc điểm mình, có tính đến đặc điểm đối tượng thụ hưởng sách Cơng tác tổng kết thực tiễn thi hành sách bắt đầu ý hơn; số sách sơ kết, tổng kết cơng phu, có quy trình khoa học có giá trị tham khảo lớn Nhìn tổng thể, việc thực thi sách vào nề nếp, nghiêm minh với khơng kinh nghiệm bổ ích đúc rút từ thực tiễn.Ví dụ nhiều địa phương nhìn nhận vấn đề việc có nguy “ vỡ bong bóng bất động sản” có vào kiểm sốt, ngăn chặn Hà Nội, số tỉnh miền Trung,… cấm mua bán giao dịch; với rà soát tra, kiểm tra chặt chẽ nơi có tình trạng cộm vấn đề mua bán, giao dịch đất đai từ nông nghiệp sang loại hình kinh doanh, bất động sản Sử dụng cơng cụ công tác truyền thông ổn định tâm lý, tạo dựng lại niềm tin nhà đầu tư, cần tăng cường thơng tin đầy đủ, thống kịp thời tới công chúng đầu tư, giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư an tâm tham gia huy động đầu tư thị trường vốn, đồng thời tăng cường tham gia định chế, nhà đầu tư chuyên nghiệp… ví dụ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành định mức lãi suất ngân hàng thương mại áp dụng năm 2023 dư nợ khoản vay hỗ trợ nhà 5% giúp đỡ nhà đầu tư người dân dễ dàng việc tiếp cận dự án bất động sản có sống ổn định để có hội phát triển kinh tế TÁC ĐỘNG CỦA MỘT SỐ CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản lĩnh vực kinh doanh đặc thù, nhạy cảm với tác động từ sách pháp luật Việc thay đổi hay bổ sung quy định, sách Nhà nước có ảnh hưởng tức thời trực tiếp đến thị trường Nếu sách pháp luật phù hợp với thực tế khách quan thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hướng, ngược lại tạo cú “sốc” tác động tiêu cực cho doanh nghiệp thị trường Các sách Nhà nước ảnh hưởng lớn đến việc thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này, giúp đa dạng nguồn cung sản phẩm thị trường bất động sản Từ thúc đẩy cạnh tranh doanh nghiệp, nâng cao chất lượng nhà - bất động sản, đồng thời giá bất động sản gần với giá trị thực cao PHẦN 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM, NGUYÊN NHÂN, HỆ QUẢ VÀ GIẢI PHÁP KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ Theo Báo cáo số tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam năm 2022, khoảng 92% người Việt Nam muốn sở hữu thêm BĐS Nhu cầu BĐS cao từ lâu BĐS coi dạng đầu tư sinh lời cao, an toàn tâm lý muốn sở hữu đất Tuy nhiên, có thực tế giá BĐS thành phố lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh mức cao Hiện nay, kể đến số bất cập thị trường BĐS sau: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ 2.1 VỀ GIÁ CẢ Giá BĐS tác nhân ảnh hưởng đến thị trường BĐS Hiện nay, thị trường BĐS biến động, khó kiểm sốt được, chưa thể thấy có dấu hiệu giá đất thị trường đạt mức đỉnh điểm, người dân DN nhỏ dễ bị DN lớn chi phối tạo thị trường “ảo”, số nơi xuất việc “lãi giấy”, giá chào bán tăng cao lại khó tìm người mua Tại nhiều địa phương, giá BĐS biến động không ngừng theo ngày Năm 2021 năm có nhiều khó khăn kinh tế Việt Nam với tác động tiêu cực đại dịch Covid-19 Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề, hoạt động kinh doanh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng… Về giá nhà số loại bất động sản: a Đối với hộ chung cư Giá bình quân loại hộ chung cư (bao gồm hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) 2021 tăng nhẹ so với quý trước, giá giao dịch cụ thể số dự án sau: - Căn hộ bình dân (có mức giá 25 triệu đồng/m 2): dự án có hộ bình dân với mức giá 25 triệu đồng tương đối ít, có khu vực xa trung tâm hạ tầng chưa phát triển Hà Nội: Dự án Ruby City CT3 (Long Biên) có giá 21,4 triệu đồng/m 2, Dự án Tecco Tứ Hiệp (Thanh Trì) có giá 24,5 triệu đồng/m2; TP Hồ Chí Minh khơng có dự án có hộ với mức giá 25 triệu/m2 - Căn hộ trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu/m đến 40 triệu/m2): Tại Hà Nội, đa số dự án xây dựng nhà chung cư đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp có giá bán giao động từ 30 – 40 triệu đồng như: Dự án Ecolife Tây Hồ (Tây Hồ) có giá khoảng 35,5 triệu đồng/m 2, Dự án Chelsea Park (Cầu Giấy) có giá khoảng 31,5 triệu đồng/m2, Dự án Hapulico Complex (Thanh Xuân) có giá khoảng 31,4 triệu đồng/m2.Tại Tp Hồ Chí Minh hộ chung cư phân khúc trung cấp có giá giao động từ khoảng 35 - 45 triệu/m2 như: Dự án La Astoria (Quận 2) có giá khoảng 35,1 triệu đồng/m2, Dự án PARCSpring (Quận 2) có giá 39,9 triệu đồng/m 2, Dự án Grand View (Quận 7) có giá khoảng 42,5 triệu đồng/m2, Dự án River Panorama (Quận 7) có giá khoảng 42,7 triệu đồng/m2 - Căn hộ cao cấp (có mức giá 50 triệu): Tại Hà Nội TP Hồ Chí Minh có nhiều dự án chào bán, quảng cáo với mức giá cao, cụ thể như: Dự án One Central Saigon (tại Quận 1, TP HCM) có giá bán dự kiến cao, khoảng 650 - 800 triệu đồng/m2; Dự án The Grand Hàng Bài vị trí đất vàng Hà Nội, với giá chào bán từ 570 - 700 triệu đồng/m2; Dự án Spirit Of Saigon (tại Quận 1, TP Hồ Chí Minh) có giá khoảng 400 triệu đồng/m2; Dự án Sunshine Venicia Thủ Thiêm có giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Dự án The River Thủ Thêm (TP Thủ Đức) có giá khoảng 110 triệu đồng/m2 b Đối với nhà riêng lẻ, đất Giá giao dịch bình quân nhà riêng lẻ, đất số địa phương 2021 tiếp tục tăng so với quý trước, cụ thể sau: - Tại Hà Nội, số dự án có mức độ tăng giá giao dịch bình quân cao quý: Khu di dân Đền Lừ III (quận Hoàng Mai) có giá khoảng 160 triệu đồng/m 2, Dự án Văn Khê (Hà Đơng) có giá khoảng 168 triệu đồng/m2, Khu thi Tân Tây Đơ (Đan Phượng) có giá khoảng 75 triệu đồng/m2, - Tại TP Hồ Chí Minh, số dự án có mức độ tăng giá giao dịch bình quân cao quý: Dự án Saigon Mystery Villas (Quận 2) có giá khoảng 210 triệu đồng/m2, Dự án KDC Nam Long (Quận 9) có giá khoảng 85 triệu đồng/m 2, Dự án Jamona Home Resort (TP.Thủ Đức) có giá khoảng 60 triệu đồng/m 2), Dự án Làng Đại học ABC (Huyện Nhà Bè) có giá khoảng 75 triệu đồng/m2 - Tại TP.Đà Nẵng, giá giao dịch bình quân số dự án sau: Dự án One River (Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 61,0 triệu đồng/m 2, Dự án The Sun City Eco Island (quận Cẩm Lệ) có giá khoảng 48,3 triệu đồng/m2 - Tại TP.Hải Phịng, giá giao dịch bình qn số dự án sau: Dự án Dương Kinh New City (quận Dương Kinh) có giá khoảng 15,1 triệu đồng/m 2, Dự án Him Lam Hùng Vương (quận Hồng Bàng) có giá khoảng 35,1 triệu đồng/m2 2.2 VỀ CƠNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hiện nay, hệ thống sách liên quan đến lĩnh vực đất đai tồn nhiều bất cập, hạn chế Chẳng hạn, Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, trình tổ chức thực Luật có liên quan đến BĐS lại mâu thuẫn, chồng chéo, “kênh” Những mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho tổ chức thực làm giảm hiệu lực, hiệu quy định pháp luật, dẫn tới chưa khai thác có hiệu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội Làm dẫn đến tượng trục lợi, lách luật ,các tượng vi phạm ngày gia tăng Ngồi ra, cịn điểm nghẽn khác như: Cách xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai; việc thu hồi Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất giải theo quy định pháp luật; Quy trình thu hồi Giấy chứng nhận cấp khơng quy định pháp luật… Bất cập định giá đất pháp luật đất đai: Luật Đất đai 2013 đời có thay đổi tích cực việc quy định vấn đề định giá đất, bật quy định giá đất cụ thể Tuy nhiên, bên cạnh dấu hiệu tích cực mà Luật Đất đai 2013 mang lại vấn đề định giá đất cịn nhiều khó khăn, vướng mắc cịn tồn Điều thể qua số khía cạnh sau: Thứ nhất, nguyên tắc xác định giá đất Căn vào khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải tuân thủ bốn nguyên tắc gồm: (i) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; (ii) Theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; (iv) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Tuy nhiên, hai nguyên tắc sau hạn chế: Một là, nguyên tắc “Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu thập từ việc sử dụng đất” Có thể thấy rằng, nguyên tắc tập trung vào việc định giá đất dựa vào giá đất phổ biến Giá đất phổ biến loại giá xuất nhiều thị trường trình giao dịch Các chủ thể dựa vào mặt chung loại giá để đưa loại giá phổ thơng phù hợp Tuy nhiên, thực tế, nhiều khu vực, thông tin giá đất lại khó xác định có độ tin cậy không cao Do vậy, việc xác định giá đất khu vực gặp nhiều khó khăn Hai là, nguyên tắc “Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau” Tuy nhiên, nay, nguyên tắc khơng cịn phù hợp Mức giá đất hai mảnh đất liền kề, có thời gian, mục đích sử dụng có trường hợp ngoại lệ, đất liền kề nơi giáp ranh địa giới hành giá đất hai mảnh đất khác nhau, đơi có chênh lệch giá lớn Thứ hai, tính độc lập, khách quan q trình xác định giá đất cụ thể chưa đảm bảo Theo quy định Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất (Nghị định số 44) có năm phương pháp xác định giá đất gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh xác định giá đất cụ thể chưa đảm bảo tính độc lập, khách quan Cụ thể, trường hợp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá quy định điểm b khoản Điều 18 Nghị định số 44 - trường hợp tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Sở Tài ngun Mơi trường chủ trì thực xây dựng phương án hệ số điều chỉnh giá, sau tiếp tục thực việc kiểm tra, đánh giá kết việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phương án hệ số điều chỉnh, xây dựng tờ trình việc định hệ số điều chỉnh giá đất để trình hội đồng thẩm định Đồng thời, đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường thành viên hội đồng thẩm định tham gia vào trình thẩm định phương án giá đất Khi kết thúc thẩm định Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm hồn thiện phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh định phê duyệt Có thể thấy rằng, q trình xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh ln có tham gia Sở Tài nguyên Môi trường Điều minh chứng chi phối lớn ý chí quan này, dẫn đến việc đưa kết giá đất cụ thể dường xác lập từ đầu Việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp chưa có độc lập hồn tồn chủ thể xây dựng phương án hệ số điều chỉnh giá đất với chủ thể thẩm định, đồng thời khơng có tham gia tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất Thứ ba, tổ chức tư vấn giá đất chưa thật độc lập việc thẩm định giá đất Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 trao quyền lớn cho UBND cấp tỉnh việc định giá đất cụ thể Cụ thể, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình này, quan quản lý đất đai cấp tỉnh quyền thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để hỗ trợ cho UBND cấp tỉnh việc thẩm định giá đất cụ thể Mặc dù có quy định tổ chức tư vấn xác định giá đất giữ vai trò hỗ trợ, chưa thực độc lập việc xác định giá đất Thứ tư, xác định quyền thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất Căn vào khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 Sở Tài ngun Mơi trường th tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể việc có thuê tổ chức tư vấn trường hợp xác định giá đất cụ thể hay không Sở Tài nguyên Môi trường định đề xuất Tuy nhiên, khoản Điều 18 Nghị định số 44 trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất lại có khác Cụ thể, trường hợp Sở Tài chủ trì thực việc xác định hệ số công bố năm xác định giá đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài giao đất, cho thuê đất trường hợp Sở Tài ngun Mơi trường chủ trì xây dựng hệ số để trình UBND cấp tỉnh định loại đất theo dự án theo khu vực để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, trường hợp Sở Tài chủ trì thực xác định hệ số Sở Tài có th tổ chức tư vấn xác định giá đất hay khơng, Sở Tài đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường thuê tổ chức tư vấn Thứ năm, trình tự điều chỉnh giá đất gặp khó khăn Theo quy định Nghị định số 44, có hai trường hợp điều chỉnh bảng giá đất, là: (i) Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất loại đất tương tự; (ii) Khi giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên Ngoài hai trường hợp theo Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất có thêm trường hợp điều chỉnh giá đất, cụ thể thay đổi mục đích sử dụng đất bổ sung đường, phố chưa có tên bảng giá đất hành Cũng theo Thơng tư này, quy định trình tự điều chỉnh giá đất điều chỉnh phạm vi hai trường hợp (i) (ii), trường hợp sau khơng quy định Đây được xem hạn chế việc điều chỉnh giá đất trường hợp thực tế phổ biến Thứ sáu, quy định pháp luật thực tế áp dụng khác vấn đề quyền định giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh Cụ thể, theo quy định Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, quan có thẩm quyền định giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh không quy định vấn đề trao quyền cho quan khác thực việc định giá đất Tuy nhiên, thực tế có trường hợp, UBND cấp tỉnh phân cấp cho UBND cấp huyện để thực định giá đất Cụ thể Quyết định số 31/2019/QĐ-UBND ngày 23/8/2019 UBND tỉnh Phú Yên sửa đổi, bổ sung số điều quy định chi tiết trình tự, thủ tục thực định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Phú Yên ban hành kèm theo Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 29/8/2016 UBND tỉnh Theo đó, Quyết định quy định phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt giá đất cụ thể để làm tính tiền bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất; việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể diễn cấp huyện 2.2 QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Nhiều tỉnh, thành điều chỉnh quy hoạch nhiều lần chất lượng quy hoạch thấp, thiếu đồng bộ, thiếu tư tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế - xã hội tốc độ thị hóa Đáng lưu ý thời gian từ điều chỉnh quy hoạch thực thi quy hoạch điều chỉnh ngắn, nằm nhiệm kỳ, từ làm gia tăng mạnh sai phạm tư nhiệm kỳ ngắn hạn công tác quy hoạch điều chỉnh quy hoạch Thêm vào đó, cơng tác dự báo nhu cầu sử dụng đất số ngành, lĩnh vực, dự án đầu tư chất lượng thấp, chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp Chính quyền địa phương chưa quan tâm đến công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên có cơng trình dự án đầu tư bị động… 2.4 BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG Hiện nay, khung giá đất Chính phủ quy định bảng giá đất địa phương ban hành thấp nhiều so với giá đất phổ biến thị trường Việc xác định giá đất cụ thể nhiều vướng mắc quy định pháp luật triển khai thực tế, theo quy định Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ giá đất đất có giá trị theo bảng giá đất 30 tỷ đồng trở lên tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, 20 tỷ đồng trở lên tỉnh, thành phố lại trực thuộc trách nhiệm ngành Tài chính; trường hợp đất có giá trị cao mức thuộc trách nhiệm ngành Tài ngun Mơi trường Tuy nhiên, theo quy định Luật Đất đai 2013 Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ tịch hội đồng thẩm định giá hầu hết địa phương phân cấp ủy quyền cho phó chủ tịch tỉnh Giám đốc Sở tài Việc phối hợp quan xác định giá đất cụ thể quan thẩm định giá đất chưa tốt 2.5 BẤT CẬP VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ HỮU Quyền sở hữu không xác lập minh xác bảo vệ pháp luật, giao dịch theo nguyên tắc thị trường nguyên nhân khiến BĐS bị tham nhũng, phân mảnh lãng phí Đặc trưng lớn sách BĐS Việt Nam “không thừa nhận quyền sở hữu BĐS quyền sở hữu BĐS thuộc toàn dân”, thừa nhận quyền sử dụng BĐS Đây nguyên nhân dẫn đến chênh lệch lớn giá BĐS theo mục đích sử dụng (đất nơng nghiệp, đất thị…) Chuyển đổi mục đích sử dụng quan quản lý chấp thuận dẫn tới khoảng cách chênh lệch lớn giá Bên cạnh đó, phức tạp quyền sử dụng BĐS nên quản lý BĐS lúng túng, nhiều bất cập, chế giá không phản ánh cung – cầu thị trường dẫn đến tồn nhiều loại giá quản lý BĐS nhiều cấp, ngành tính tốn phí, thuế liên quan NGUYÊN NHÂN VÀ HẬU QUẢ 3.1 NGUYÊN NHÂN KHIẾN GIÁ NHÀ ĐẤT TĂNG PHI MÃ Dù chịu ảnh hưởng đại dịch COVID-19, thiên tai năm 2020 giá nhà, đất nhiều địa phương thời gian qua, đặc biệt tháng đầu năm 2021 tăng mạnh Trong đó, có khu vực giá nhà, đất tăng 10% so với thời điểm đầu năm 2020 Một nguyên nhân là: Thứ nhất, dân số tăng nhanh, kinh tế phát triển, cơng nghiệp hóa – thị hóa nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu Thêm vào tâm lý người nở, đất không nở làm cho giá nhà, đất tăng cao Thứ hai, theo Luật Quy hoạch, thời điểm địa phương triển khai lập quy hoạch cho thời kỳ 2021-2030 Thực tế có quy hoạch phê duyệt có nhiều ý tưởng dự kiến, có thơng tin chủ trương, định hướng thay đổi đơn vị hành từ huyện lên quận, nâng cấp thị Nhiều dự án phát triển hạ tầng, khu công nghiệp…được thông tin dự kiến triển khai Chẳng hạn việc thành lập TP Thủ Đức, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, dự kiến thành lập TP biển Cần Giờ… Dù thức dự kiến đem đến kỳ vọng cho nhà đầu tư Bên cạnh đó, giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu chi phí đầu vào dự án BĐS tăng nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BĐS tăng cao Thứ ba, nay, ngân hàng giảm mức lãi suất tiền gửi Thêm vào đó, giá vàng nước khu vực giới tăng dẫn đến tâm lý chuyển tiền sang đầu tư BĐS nguyên nhân làm cho giá BĐS tăng mạnh Thứ tư, địa phương ban hành bảng giá tăng so với trước Cụ thể, sau Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019 khung giá đất, địa phương ban hành bảng giá áp dụng cho giai đoạn 2020-2024 Theo đó, giá đất địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn năm năm trước Điều trực tiếp gián tiếp tác động đến giá nhà, đất dự án BĐS chi phí đất chi phí đầu vào quan trọng, ảnh hưởng đến giá thành đầu dự án Thứ năm, thành cơng phịng chống Covid-19 thời gian vừa qua, Việt Nam trở thành điểm đến an tồn, dự báo hút mạnh dịng vốn FDI dịch chuyển từ quốc gia khác, nhiều tập đồn BĐS lớn có kế hoạch tái khởi động Ngoài ra, Việt Nam tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do, thu hút luồng dịch vốn sang khu cơng nghiệp, khu chế xuất Ngồi ra, có yếu tố thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu “ấm” trở lạ, nguồn cung dự án phát triển nhà giảm mạnh, thấp năm trở lại Tuy nhiên, có ngun nhân mang tính tiêu cực, yếu tố đầu cơ; người môi giới hoạt động thiếu chuyên nghiệp trục lợi bất gây nhiễu thơng tin…nhằm thổi giá đất lên cao kiếm lời 3.2 NHỮNG HẬU QUẢ Sự phát triển ngành xây dựng BĐS tác động không nhỏ tới phát triển kinh tế - xã hội Nhưng ngành giai đoạn có nhiều cung bậc Suốt từ năm 2011 đến bong bóng BĐS ngày căng Những sốt đất liên tục lan rộng từ đô thị tới nông thôn, từ ven biển lên miền núi Nhiều người bị theo sốt ảo, lao vào đầu khơng bán Trong đó, hàng loạt DN ngành giai đoạn khó khăn “Nếu tình hình kéo dài, năm tới có lẽ khơng có nhà thầu tồn tại” ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng, cho biết.   Các DN hiệp hội DN số chuyên gia, cho bối cảnh khó khăn kép nay, thị trường BĐS không hỗ trợ kịp thời, khơng có điều tiết quản lý khoa học, dễ dẫn tới đổ vỡ dây chuyền, để lại hệ lụy xấu cho kinh tế Bởi xây dựng, BĐS ngành đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội kéo theo phát triển 40 ngành kinh tế quan trọng khác, tài - ngân hàng, xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, dịch vụ du lịch Mỗi năm ngành xây dựng đóng góp 15-16% GDP, liên quan đến BĐS đóng góp khoảng 8-9% GDP.    Sốt giá, bong bóng căng, DN khó khăn, thị trường tiềm ẩn rủi ro đổ vỡ…, với việc nguồn cung thiếu, pháp luật nhiều bất cập, chưa theo kịp phát triển thị trường, chưa điều tiết thị trường cách hiệu quả, thực tế diễn thị trường BĐS nước ta Khó khăn nguồn vốn Tín dụng ngân hàng bị siết chặt Điều kiện để phát hành trái phiếu siết chặt hơn.  Khi tượng tăng giá đất trở thành “cơn sốt ảo” phá vỡ quy luật thị trường BĐS, hệ lụy sốt đất bất thường dẫn đến nợ xấu tăng xáo trộn đời sống kinh tế khu vực chí kinh tế đất nước Giá đất tiếp tục tăng cao khiến người có nhu cầu thực khơng có khả mua để ở, dẫn đến nguy đổ vỡ thị trường BĐS Khi người dân đầu tư mua hết giao dịch, hoạt động tạo “sốt” đất ảo chấm dứt Lúc này, khơng cịn hoạt động mua bán ảo nhằm đẩy giá, giá đất mức cao giảm sâu khiến người đầu tư khơng kịp khỏi “sốt” đất bị mắc kẹt Lúc dư nợ xấu xuất ảnh hưởng trực tiếp tới khoản vay ngân hàng Bên cạnh đó, sốt đất phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán đất nông nghiệp, tạo nhiều rủi ro pháp lý quyền sử dụng đất phân lô bán trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều  kiện phát triển dự án (chủ đầu tư “ma”) Không nhà đầu tư cá nhân khốn đốn sốt đất tăng cao Với doanh nghiệp, sốt đất khiến họ lao đao khó tiếp cận với quỹ đất, giá bị thổi cao không ngừng thiết lập mặt giá Và đặc biệt, giá cao doanh nghiệp không mặn mà với quỹ đất địa phương, đồng nghĩa với việc hội thu hút đầu tư Khi giá đất tăng cao so với thực tế, hệ lụy lớn làm ảnh hưởng tới kinh tế – xã hội đất nước Khi doanh nghiệp không hào hứng, nhà đầu tư e dè dẫn đến tình trạng ế ẩm, thị trường bất động sản “đóng băng” Giá đất cao khiến cho người nghèo, người có thu nhập thấp khơng mua nhà Việc dẫn đến tình trạng ngày nhiều nhà, đất hoang hóa khơng sử dụng, gây lãng phí tài nguyên nguồn lực xã hội Tất điều gây ảnh hưởng đến phát triển bền vững thị trường BĐS Việt Nam việc triển khai sách ưu việt phát triển nhà Nhà nước khó thực hóa MỘT SỐ GIẢI PHÁP Thứ nhất, giải pháp nhà nước cần xây dựng, sửa đổ, bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp để phát triển thị trường BĐS, thúc đẩy trình huy động nguồn lực đầu tư vào đất đai, đồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, thực biện pháp để công khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BĐS để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước Thứ hai, tái cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng loại hàng hoá BĐS, nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hố thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Thứ ba, có quy định tất địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm minh bạch hoá tạo công chọn chủ đầu tư đủ lực để thực dự án; quy định cấu loại nhà ở, đa dạng loại hình sản phẩm từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án Thứ tư, hồn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, giao dịch thức thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế tăng nguồn thu cho Nhà nước Điều thực sở phải sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định lệ phí trước bạ liên quan tới BĐS Thứ năm, minh bạch thông tin thị trường đất đai cách: hồn thành cơng tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; hồn thiện cơng tác xây dựng công bố số đánh giá thị trường BĐS địa bàn tỉnh, thành phố; thực cơng khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để người biết, giám sát, kiểm tra thực Cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; cần tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất Thứ sáu, hướng dẫn thực hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn thị trường chứng khoán doanh nghiệp BĐS theo quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn doanh nghiệp có đủ lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh… ... vấn đề bất cập giá cả, cung cầu Do chúng em chọn đề tài ? ?Bong bóng Bất động sản? ?? để nghiên cứu, từ ta có nhìn sâu sắc Bất động sản Việt Nam PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG... tự bong bóng vỡ BONG BĨNG BẤT ĐỘNG SẢN Bong bóng xét khía cạnh tâm lý đầu tư, tượng thể điểm yếu nhạy cảm cảm xúc người Hiện tượng bong bóng bất động sản tượng tình trạng thị trường giá bất động. .. cạnh sách kìm hãm vỡ ? ?bong bóng bất động sản? ?? vấn đề quan trọng cấp bách thời điểm tài xem “xương sống” kinh tế hầu hết bất động sản vay tiền từ Ngân hàng nên bất động sản chết khiến cho kinh