(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP ĐÀM VĂN HƢỞNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CHƢƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2019 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chƣa đƣợc cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Nếu nội dung nghiên cứu trùng lặp với cơng trình nghiên cứu cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tn thủ kết luận đánh giá luận văn Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày …tháng….năm…… Ngƣời cam đoan ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận đƣợc hƣớng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới ban Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai Phát triển nơng thơn, thầy tồn Viện tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Ban Quản lý dự án, Phòng Kinh tế huyện Chƣơng Mỹ- thành phố Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng Tác giả năm 2019 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii Phần PHẦN MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn Phần TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Những khái niệm có liên quan 2.1.2 Tổng quan thị trƣờng bất động sản 2.1.3 Định giá đất 10 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 18 2.2 Cơ sở pháp lý 22 2.3 Cơ sở thực tiễn 24 2.3.1 Công tác đấu giá đất đai, tài sản số nƣớc giới 24 2.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 26 Phần VẬT LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 3.1 Địa điểm nghiên cứu 34 iv 3.2 Thời gian nghiên cứu 34 3.3.Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 34 3.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 34 3.3.2 Phạm vi nghiên cứu 34 3.4 Nội dung nghiên cứu 34 3.5 Phƣơng pháp nghiên cứu 35 3.5.1 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 35 3.5.2 Phƣơng pháp thu thập số liệu 35 3.5.3 Phƣơng pháp tổng hợp phân tích số liệu 36 3.5.4 Phƣơng pháp chuyên gia 36 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37 4.1 Điều kiện tự nhiên- KTXH huyện Chƣơng Mỹ 37 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 4.1.2 Điều kiện Kinh tế xã hội 44 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Chƣơng Mỹ 48 4.2.1 Tình hình thực số nội dung quản lý nhà nƣớc đất đai có liên quan đến việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 48 4.2.2 Phân tích, đánh giá mặt đƣợc, tồn nguyên nhân 53 4.3.Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chƣơng Mỹ 55 4.3.1 Các văn pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện 55 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 56 4.3.3 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 58 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 60 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án 65 v 4.4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu Lạch Đồng Năm, Thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn 65 4.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội 75 4.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội 81 4.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội 86 4.5.1 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86 4.5.2 Đánh giá ngƣời tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án điều tra 90 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cƣờng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chƣơng 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99 Kết luận 99 Kiến nghị 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 PHỤ LỤC vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 64 huyện Chƣơng Mỹ 64 Bảng 4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chƣơng Mỹ giai đoạn 2016 - 2018 65 Bảng 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu lạch đồng năm, thôn Quyết Tiến, Xã Hữu Văn 73 Bảng 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Kiến Trúc, Xã Tân Tiến 79 Bảng 4.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Tía, Xóm Xá 84 Bảng 4.6 Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm dự án 87 Bảng 4.7 Giá khởi điểm yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 88 Bảng 4.8 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 89 Bảng 4.9 Đánh giá phối hợp quan chuyên môn với quan tổ chức đấu giá, hiệu giao đất theo hình thức đấu giá sau trúng đấu giá 90 Bảng 4.10 Tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 91 Bảng 4.11 Đánh giá giá khởi điểm bƣớc giá 92 Bảng 4.12 Đánh giá hợp lý khoản tiền đặt trƣớc khoản phí đăng ký phải nộp tham gia đấu giá 93 Bảng 4.13 Đánh giá thực quy chế đấu giá mức chênh lệch giá đấu giá 94 Bảng 4.14 Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất 95 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Chƣơng Mỹ 37 Hình 4.2 Biểu đồ cấu kinh tế huyện Chƣơng Mỹ năm 2018 44 Phần PHẦN MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật Do đó, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng ngƣời tạo ra, tƣ liệu sản xuất, nguồn vốn quí giá quốc gia ngƣời sử dụng đất Nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho nhà nƣớc, ngƣời sử dụng, doanh nghiệp cho toàn xã hội Cùng với phát triển kinh tế - xã hội nƣớc ta, chế kinh tế thị trƣờng đƣợc hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo xu hƣớng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai ngoại lệ Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhƣợng QSDĐ diễn với nhiều hình thức khác nhau, chƣa có quản lý chặt chẽ Nhà nƣớc, hình thành nên “thị trƣờng ngầm đất đai” mà giá đất đai dựa thỏa thuận ngƣời mua ngƣời bán Vì lẽ làm cho giá đất cao nhiều so với khung giá Nhà nƣớc, lợi nhuận thu đƣợc từ bn bán BĐS nói chung đất đai nói riêng cao, việc đầu đất đai ngày tăng Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Nó phƣơng thức giúp Nhà nƣớc huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật phát triển kinh tế, sở cho phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất Trong năm qua hạn chế công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất gặp số bất cập Giá đất Nhà nƣớc quy định để tính tiền sử dụng đất Nhà nƣớc giao đất cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trƣờng, tạo chênh lệch hai loại giá Đây nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Để khắc phục tình trạng Nhà nƣớc có chủ trƣơng giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đất tạo hƣớng phù hợp với chế thị trƣờng cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu sử dụng đất mở hƣớng cho thị trƣờng bất động sản Giá đất UBND tỉnh quy định giá đất theo thị trƣờng xích lại gần thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất (giảm mức chênh lệch) Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đặc biệt, Nhà nƣớc tham gia trực tiếp vào thị trƣờng với tƣ cách bên đối tác giao dịch BĐS Huyện Chƣơng Mỹ nằm phía tây nam thành phố Hà Nội đƣợc quy hoạch vành đai xanh Thủ đô, kinh tế huyện chủ yếu sản xuất nơng nghiệp, bên cạnh phát triển bƣớc công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp thƣơng mại, dịch vụ Trong năm qua công tác đấu giá QSD đất tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện tạo điều kiện xây dựng sở hạ tầng thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Do đó, để có đƣợc nhìn tổng quan cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ hiệu cơng tác quyền địa phƣơng ngƣời dân việc nghiên cứu “Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội” cần thiết Thực tế, vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc nhà khoa học nƣớc nghiên cứu Tuy nhiên, hầu hết nghiên cứu dừng lại việc nêu thực trạng đề xuất giải pháp Với nghiên cứu tác giả đề cập theo góc nhìn Trong nghiên cứu, ngồi việc đánh giá kết thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện, tác giả đƣa phân tích yếu tố ảnh hƣởng đánh giá ngƣời dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất địa phƣơng Từ thấy đƣợc khó khăn, thuận lợi, yếu tố ảnh hƣởng nhiều đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá huyện Chƣơng Mỹ ... Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội 81 4.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội 86 4.5.1 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất. .. thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 58 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 60 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án 65 v 4.4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu Lạch... Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng