0

Quản trị rủi ro Nhóm 7

25 6 0

Đang tải.... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Tài liệu liên quan

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 15/01/2023, 20:11

Quản trị rủi ro Nhóm 7 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 3 PHẦN MỞ ĐẦU 4 1 Mục tiêu nghiên cứu 5 2 Đối tượng nghiên cứu 5 3 Phạm vi nghiên cứu 5 4 Phương pháp nghiên cứu 5 5 Kết cấu đề tài 5 PHẦN NỘI D[.] QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu 5 Kết cấu đề tài PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm 1.2 Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.1 Nhóm nhân tố tự nhiên 1.2.2 Nhóm nhân tố kinh tế 1.2.3 Nhóm nhân tố trị 1.2.4 Các yếu tố xã hội 1.3 Các dạng thức rủi ro trình kinh doanh BĐS 1.4 Q trình quản trị rủi ro kinh doanh BĐS CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY 10 2.1 Tổng quan thị trường BĐS Việt Nam 10 2.2 Các rủi ro thường gặp kinh doanh bất động sản 13 2.2.1 Rủi ro tài 13 2.2.2 Rủi ro hàng tồn kho 14 2.2.3 Rủi ro pháp lí 15 2.2.4 Rủi ro hàng hóa thay 17 2.2.5 Rủi ro dự báo 17 2.2.6 Rủi ro thông tin 18 CHƯƠNG GIẢI PHÁP-KIẾN NGHỊ 19 Quản trị rủi ro Nhóm 3.1 Giải pháp rủi ro tài 19 3.2 Giải pháp rủi ro hàng tồn kho 19 3.3 Giải pháp rủi ro pháp lý 19 3.4 Giải pháp rủi ro hàng thay 20 3.5 Giải pháp rủi ro dự báo (tránh đầu cơ) 21 3.6 Giải pháp rủi ro thông tin 22 KẾT LUẬN 25 Quản trị rủi ro Nhóm DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản NHPT Ngân hàng phát triển NHĐT CK Ngân hàng đầu tư Chứng khoán Quản trị rủi ro Nhóm PHẦN MỞ ĐẦU Bất động sản mảnh đất màu mỡ nhiều người quan tâm Có nhiều người trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào bất động sản Rất nhiều câu chuyện liên quan đến thị trường bất động sản gần khiến kẻ khóc người cười Nhiều người giàu lên nhanh chóng, khơng kẻ tuyệt vọng mắc vào bẫy lừa đảo tinh vi Vậy lợi ích bất cập mà đầu tư bất động sản mang lại gì? Tại lại có nhiều người đổ xô đầu tư vào bất động sản? Bất động sản tài sản đặc biệt có giá trị lớn kinh tế, kinh doanh bất động sản nước ta ngành kinh doanh đặc thù có điều kiện lĩnh vực đầu tư hấp dẫn Tuy nhiên hấp dẫn sinh lợi cao lĩnh vực kinh doanh nào, đặc biệt kinh doanh bất động sản chứa đựng yếu tố rủi ro Nếu không dành nhiều thời gian để tập trung chun sâu cho việc kinh doanh khó thành cơng Nếu tính sai nước cờ dễ đến phá sản Với lý trên, nhóm chúng tơi định chọn đề tài: “ Quản trị rủi ro hoạt động đầu tư bất động sản doanh nghiệp Việt Nam giai đoạn nay” Quản trị rủi ro Nhóm Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở khoa học quản lý rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS - Phân tích thực trạng quản lý rủi ro hoạt động công ty kinh doanh BĐS Việt Nam - Đưa quy trình quản lý rủi ro kinh doanh BĐS nhằm nâng cao chất lượng kinh doanh BĐS Đối tượng nghiên cứu - Thị trường kinh doanh BĐS Việt Nam - Các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam Phạm vi nghiên cứu - Thị trường bất động sản Việt Nam - Thị trường quản lý bất động sản - Thị trường tài Phương pháp nghiên cứu - Duy vật biện chứng - Duy vật lịch sử - Điều tra thu thập số liệu - Thống kê tốn học - Phân tích so sánh Kết cấu đề tài Ngoài hai phần mở đầu kết luận, nội dung tiểu luận gồm phần: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP - KIẾN NGHỊ Quản trị rủi ro Nhóm PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm Bất động sản: Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước CHXHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định.” Kinh doanh bất động sản: việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Lợi nhuận đầu tư vào BĐS tương đối lớn nên thu hút nhiều nhà đầu tư nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản (TTBĐS) sốt thời gian qua khiến cho giá BĐS tăng vọt mức cao Và việc đầu tư khơng cịn lợi nhuận nhà đầu tư có xu hướng rút dần khỏi thị trường làm cho thị trường ngày yếu dần dẫn đến tượng đóng băng Chính doanh nghiệp đầu tư khơn ngoan ln chọn cho thời điểm cần thiết để rút thị trường Rủi ro: kiện mà kết kinh doanh tương lai có khả khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước (hay lại mức kỳ vọng) 1.2 Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.1 Nhóm nhân tố tự nhiên Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS ln đồng thời tồn hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng qt hai loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Quản trị rủi ro Nhóm Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: diện tích, kích thước thửa đất tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu đa số dân cư vùng Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Hình thức( kiến trúc) bên BĐS( BĐS nhà cơng trình xây dựng khác): BĐS có giá xây dựng BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá cao ngược lại Đặc điểm mặt đất lòng đất( độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS 1.2.2 Nhóm nhân tố kinh tế Các yếu tố liên quan đến thị trường - Tính hữu dụng BĐS - Nhu cầu BĐS thị trường Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: tình trạng pháp lý BĐS, giấy tờ chứng thực pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô - Tình hình cung cầu BĐS khu vực - Đăc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực - Hiện trạng vùng lân cận - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng - Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng Quản trị rủi ro Nhóm - Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng - Số lượng lô, thửa đất - Mức giá bình quân lại đất vùng - Tỷ lệ thuế mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, chứng khốn, tín dụng 1.2.3 Nhóm nhân tố trị - Các sách có tác động gián tiếp: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng - Các sách tác động trực tiếp như: ✓ Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS Việt Nam ✓ Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố ✓ Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất ✓ Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS ✓ Chính sách thuế nàh nước BĐS 1.2.4 Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mật độ dân số tự nhiên tăng cao tốc độ tăng dân số học giá BĐS nơi tăng lên cân bằng cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác ảnh hưởng: chất lượng dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự… 1.3 Các dạng thức rủi ro trình kinh doanh BĐS • Vật chất: khuyết tật cấu trúc, vật liệu xây dựng… • Hậu quả: giảm sút uy tín, danh tiếng, mát lợi nhuận… • Trách nhiệm pháp lý: sai lầm dân sự, pháp lý, hợp đồng… • Chính trị: can thiệp quyền, thừa nhận pháp luật, thay đổi pháp luật… Quản trị rủi ro Nhóm • Tài chính: dự báo lạm phát khơng xác, thiếu chế kiểm tra tài thích hợp… • Xã hội: kỳ vọng cao lực lượng lao động, nhận thức thấp người dân đại phương… • Kỹ thuật: nâng cao kỹ thuật công nghệ, vấn đề liên quan đến quyền sở hữu cơng nghệ… 1.4 Q trình quản trị rủi ro kinh doanh BĐS Xác định rủi ro: cần xác định rủi ro xảy cho công việc quản lý BĐS nắm đặc tính Qua mơ tả tính chất, sản phẩm BĐS, tham khảo chuyên gia, nhà tài trợ, liệu dự án quản lý BĐS thực trước chìa khóa để xác định rủi ro Số lượng rủi ro: ước lượng rủi ro tương tác chúng để định giá phạm vi xảy Cơng cụn kỹ thuật gồm có: quy thành tiền cần bỏ ra, tính tốn nhân tố rủi ro, ước lượng, đoán nhờ chuyên gia tư vấn Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm bước triển khai việc đối phó với rủi ro mối nguy hại đến dự án Điều khiển việc đối phó với rủi ro: gồm việc đối phó với rủi ro suốt trình dự án thực thi, hành động đúng, cập nhật kế hoạch quản trị rủi ro Quản trị rủi ro Nhóm CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Tổng quan thị trường BĐS Việt Nam Hiện thị trường bất động sản Việt Nam (TT BĐS) thu hút nguồn vốn đa dạng Quy mô giá TT BĐS ln có xu hướng tỷ lệ thuận với tốc độ nguồn vốn đầu tư vào thị trường Tuy nhiên TT BĐS dao lưỡi vốn đầu tư - dở dang, sụt giảm Thị trường bất động sản Việt Nam đúc kết bằng thực trạng dự án dở dang, cơng trình dở dang, đền bù dở dang; giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm nguồn cầu sụt giảm Mặc dù Chính phủ ban hành Nghị số 13/NQ-CP vào đầu tháng năm 2012 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường Tuy nhiên, đến thị trường bất động sản tồn nhiều vấn đề Nguyên nhân năm qua thị trường phát triển tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch,… - Tồn kho lớn Lượng hàng tồn kho bất động sản lớn nguồn cầu sụt giảm mạnh năm nay, nguồn cung lại tăng cao Con số hàng tồn kho hộ để bán lên đến 70.000 Tp.HCM Hà Nội, trung bình khoảng tỷ đồng số vốn chết đứng khoảng 140.000 tỉ Đây dừng lại mảng hộ, biệt thự, liền kề chưa tính đến Tính đến số hộ tồn HN khoảng 21.000 căn, Tp.HCM khoảng 18.000 Trung bình hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, vậy, theo số số vốn “chơn” bất động sản mức khoảng 86.000 tỷ 10 Quản trị rủi ro - Nhóm Thị trường bất động sản chịu sức ép vốn Trong thời gian qua có nhiều vụ chuyển nhượng dự án BĐS nhà đầu tư nước Có thể kể ra: Cơng ty cổ phần kỹ thuật Việt rao bán cao ốc 10 tầng khu đất 4.350m2 đường Võ Văn Tần (Q.3,TP.HCM) với giá triệu USD Vị trí vàng Công ty CP đầu tư sản xuất Nam Long Bitexco mua lại Tương tự, Công ty cổ phần thương mại xây dựng BĐS Hòa Bình tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng 2.700 m đất phê duyệt làm cao ốc văn phịng khu thị Phú Mỹ Hưng (Q.7) cho Công ty Đông Dương với với giá 11,9 triệu USD Tại Đà Nẵng, dự án có quy mơ gần 16 tập đồn Raffles Cơng ty Vincom mua lại với giá 70 USD m2… Tuy nhiên, công ty khát vốn tìm đối tác ưng ý Rất nhiều cơng ty rơi vào tình trạng tiến thối lưỡng nan triển khai dự án khơng có vốn mà tìm đối tác chuyển nhượng dự án khơng Các doanh nghiệp BĐS có thói quen dựa vào nguồn vốn quen thuộc từ kênh ngân hàng, tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư, khách hàng (thông qua hợp đồng góp vốn)… Tuy nhiên, tùy thời điểm huy động vốn từ kênh truyền thống Th ời điểm tại, huy động vốn từ kênh không dễ nên nhiều doanh nghiệp phải tìm cách rao bán dự án Đã khơng trường hợp dự án tốt bị ép giá doanh nghiệp khơng cịn tìm vốn để triển khai áp lực trả lãi ngân hàng đè nặng - Chính sách thắt chặt tiền tệ, kiểm sốt chặt chẽ tín dụng bất động sản tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản Nhiều doanh nghiệp, kinh doanh dịch vụ bất động thực gặp khó khăn, doanh nghiệp vừa nhỏ, tiềm lực tài hạn chế, thị trường suy thối, khơng bán hàng, khơng có khả trả nợ ngân hàng Chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công, làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến độ thi công dự án thi cơng khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng 11 Quản trị rủi ro Nhóm Nghị định 71/2010 quy định chi tiết Luật Nhà đời đặc biệt tính pháp lý giao dịch hình thức hợp đồng góp vốn Hàng loạt quy định nhằm kiềm chế lạm phát phát từ Nghị 11, qua thắt chặt tiền tệ làm cho lãi suất thị trường tăng vọt, chi phí vốn doanh nghiệp bất động sản tăng cao Đối với sách tài khóa, Chính phủ tăng thu ngân sách, giảm bội chi ngân sách, rà sốt cắt giảm đầu tư cơng Với nội dung này, nhiều dự án đầu tư Nhà nước bị đình hỗn, ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường bất động sản Nhưng "cú sốc" lớn tín dụng bất động sản đởi Chỉ thị 01/CT Ngân hàng Nhà nước, quy định tỷ trọng tín dụng phi sản xuất tất ngân hàng giảm mức tối đa 16% vào ngày 31/12/2011 Hệ tín dụng bất động sản bị siết, nhiều dự án bị ngưng trệ, nhà đầu tư khó vay tiền để mua nhà, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy phá sản - Chính phủ u cầu sớm giải ngân gói 30 nghìn tỷ đồng Bộ Xây dựng sửa đổi sách theo hướng mở rộng đối tượng điều kiện mua, sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Việt Nam Điều khiến cho: - "Ông lớn" BĐS xin chuyển dự án nhà bán sang cho thuê - Giảm diện tích tối thiểu hộ thương mại xuống 25m2 - Giá văn phòng cho thuê thấp kỷ lục - Bất động sản rẻ không tới tay người thu nhập thấp - Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam từ lãi “khủng” sang lỗ nặng Những khó khăn thị trường bất động sản nửa cuối năm 2011 kéo dài hết năm 2012 Mọi khu vực, phân khúc tình trạng cạn kiệt khoản; nhiều doanh nghiệp phá sản, môi giới BĐS bỏ nghề… Ngay việc chủ đầu tư giảm mạnh giá bán, nhiều ưu đãi lớn dành cho người mua chưa vực dậy niềm tin cho thị trường 12 Quản trị rủi ro Nhóm Cách vài năm, có khoảng 70-90% giao dịch nhiều khu vực, phân khúc tạo nên từ giới đầu nhà đất, năm 2012, giới hoàn toàn đứng ngồi thị trường, nhiều người tìm cách tháo chạy, đó, nhiều người có nhu cầu mua để tin rằng giá cịn tiếp tục giảm nhiều nên nằm im chờ đợi 2.2 Các rủi ro thường gặp kinh doanh bất động sản 2.2.1 Rủi ro tài Rủi ro tài rủi ro thường gặp kinh doanh bất động sản Trong năm vừa qua tình hình tài ngồi nước vơ phức tạp Lãi suất cho vay liên tục thay đổi lên xuống Lãi suất đạt đỉnh điểm cao vào năm 2008 chạm tới mức 20%/năm doanh nghiệp khó vay phủ có nhiều sách hỗ trợ cho ngành Cụ thể gói kích cầu Căn nguyên chủ yếu tượng đóng băng bất động sản có lí chính: - Thứ nhất: Dòng tiền Ngành bất động sản nước ta khác với nước xa Ở nước doanh nghiệp thực dự án bất động sản họ quy hoạch, định hướng cho khoảng 20-30 năm sau Tuy nhiên, Việt Nam nhà đầu tư muốn có dịng tiền nóng Họ đầu tư có dịng tiền thu nhanh tốt Vào thời kì mà thị trường cịn “nóng”, người ta tranh mua nhà để mong nhanh chóng thu lại khoản chênh lệch bán lại Đa số người mua nhà lúc đầu nên tạo nên sốt ảo, tạo lượng “cầu” ảo lớn Khi lợi nhuận ngành khổng lồ Bất động sản kênh đầu tư “hot” thị trường Vì vậy, ngân hàng lúc mạnh dạn cho vay với quy định vô dễ dãi Tuy nhiên, mà kinh tế gặp khó khăn, lãi suất ngân hàng cho vay vượt lên tới mức 20%/năm quy định cho vay siết chặt chuyện thay đổi Các bong bóng tài sản tan vỡ, giá bất động sản kéo giá trị Nhà đầu tư vay tiền để tiếp tục dự án, không bán để thu hồi vốn thực dự án khác Trong lãi suất cao ngất ngưởng mà họ phải trả 13 Quản trị rủi ro Nhóm đặn Doanh nghiệp nhanh chóng đứng trước nguy vỡ nợ Người mua khơng bán họ khơng dám khơng có tiền để tiếp tục mua thêm Người chưa mua họ khơng dám mua họ khơng tin vào tính khả thi thu lợi nhuận mua chí khả thu hồi vốn khó khăn Đối với người có nhu cầu mua nhà thật lí khó khan chung kinh tế nên thu nhập họ suy giảm họ xem xét tạm ngưng kế hoạch mua nhà “Vấn đề dịng tiền vấn đề quan trọng thị trường bất động sàn Nó dịng máu lưu ni dưỡng thể Khi dịng máu ngừng chảy thị trường bất động sản ngừng giao dịch sụp đổ cịn vấn đề thời gian Chính phủ nhà đầu tư cố gắng tìm cách giải quyết” - Thứ hai: Lãi suất Lãi ngân hàng không ổn định Vào thời kì bất động sản đóng băng lãi suất lên tới đỉnh 20%/năm Hiện nay, lãi suất giảm cịn khồng 1012%/năm Với lãi suất so với thời kì trước khơng cao Tuy nhiên, so với lãi suất nước cịn cao Với lãi suất doanh nghiệp có khả vay để đẩu tư vào bất động sản với lĩnh vực nhều rủi ro nên nhà đầu tư ngần ngại Các nhà đầu tư bất động sản chủ yếu vốn vay họ tự vay ngân hàng Vốn đối ứng họ thường thấp 2.2.2 Rủi ro hàng tồn kho Bất động sản ngành có sản phẩm đặc thù Sản phẩm ngành bất động sản thường khó tiêu thụ tiệu thụ cần khoảng thời gian tương đối lâu Các sản phẩm công ty bất sản phẩm chủ yếu chung cư, nhà biệt thự, tòa nhà văn phòng trung tâm mua sắm,… Để bán cho thuê tài sản cần khoảng thời gian tháng điều kiện thị trường ổn định hồn cảnh thời gian tiêu thụ lâu nhiều Hiện nay, hàng tồn kho 14 Quản trị rủi ro Nhóm bất động sản lớn, đồng thời giá trị bất động sản lơn Vì vậy, dòng tiền mắc kẹt lớn 2.2.3 Rủi ro pháp lí Giao dịch bất động sản loại giao dịch phổ biến phức tạp, bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động nước ta năm gần Hiện giao dịch bất động sản chịu điều chỉnh nhiều văn luật luật như: Luật đất đai 2003, Luật Nhà 2005, Bộ luật dân 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006…Mặc dù vậy, rủi ro pháp lý phát sinh từ giao dịch bất động sản thường xuyên, phổ biến diễn biến phức tạp gây nhiều rủi ro cho người tham gia giao dịch đồng thời gây nhiều hậu tiêu cực cho tồn xã hội Trước q trình thị hóa phát triển mạnh mẽ kinh tế, luật sách liên quan tới BĐS liên tục bổ sung, sửa đổi nhanh chóng trở nên lạc hậu có nhiều điểm khơng phù hợp với thời - Rủi ro với tượng đất hai giá Hệ thống hai giá giá Nhà nước quy định giá thị trường đất đai Ở quốc gia tồn song song hệ thống giá này, nhiên chênh lệch hệ thống giá đất Việt Nam lớn, giá đất thực tế nhiều khu vực đô thị vùng ven đô cao so với khả sinh lời từ việc sử dụng đất Sự chênh lệch xuất phát từ yếu hệ thống tài hệ thống quản lý đất đai, sử dụng cơng cụ kinh tế điều tiết - Rủi ro sách pháp lý thiếu quán rõ ràng, môi trường thiếu minh bạch Pháp lý không rõ ràng khiến cho nhiều doanh nghiệp phải di dời thay đỏi qui hoạch Điều thường gây thiệt hại rủi ro cho doanh nghiệp đền bù thường không bù đắp chi phí mà doanh nghiệp phải gánh chịu Quan trọng làm hội kinh doanh, thay đổi sé làm cho doanh nghiệp có tâm lý lo ngại phải lựa chọn phương án đầu tư ngắn hạn 15 Quản trị rủi ro - Nhóm Rủi ro khoản luật mâu thuẫn với Mâu thuẫn điều khoản luật BĐS với luật, sách phát triển kinh tế tổng thể gây lãng phí, tranh chấp rủi ro khơng đáng có, gây nhiều khó khăn phiền tối cho doanh nghiệp đầu tư Ví dụ mâu thuẫn luật đất đai luật dân như: trước luật đất đai 2003 ban hành hợp đồng, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng chứng nhận quyền sở có hiệu lực thi hành, theo qui định Pháp luật dân lại khơng có hiệu lực thi hành - Rủi ro quy định Nhà nước Cụ thể, sách tiền tệ, quản lý đất đai giúp lọc, làm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, hạn chế dòng tiền vào bất động sản, khiến thị trường trầm lắng thời gian qua Nổi lên tác động mạnh mẽ từ sách Chính phủ, cụ thể thực Nghị 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mơ sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công, làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến độ thi công dự án thi cơng khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Kinh doanh bất động sản nghành phụ thuộc lớn vào sách nhà nước Các sách thường ảnh hưởng tới bất động sản bao gồm: - Chính sách tiền tề ( lãi suất, dịng tiền) - Chính sách nhà - Chính sách thuế - Luật đất đai (thuế, phí, lệ phí, chuyển đổi mục đích sử dụng, cấp phép xây dựng,…) - Các gói kích cầu phủ - Chính sách quy hoạch đầu tư - Khi kinh doanh bất động sản bị dính tới pháp lí, tranh chấp, kiện tụng đền bù giải phóng mặt bằng làm khơng ổn ảnh hưởng xâu tới doanh nghiệp xã hội 16 Quản trị rủi ro Nhóm Một số ví dụ ảnh hưởng sách nhà nước tới thị trường bất động sản: Tranh chấp đề bù giải phóng mặt bằng: vụ án Tiên Lãng Hiện nay, dự án xây dựng nhà máy sản xuất giày Công ty CP Hoa Thành xã Đại Thắng - Tiên Lãng - Hải Phòng Dự án bị nhiều người trích cách họ đền bù giải phóng mặt bằng chí chịu trách nhiệm hình Chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng: năm 2001 khu vực Đồng Nai có sốt đất đai Giá đất tăng lên gấp 10 lần Tuy nhiên, phủ pháp lệnh tạm ngừng chuyển cấp phép hạn chế chuyển đổi mục đích sử dụng giá trở lại vị trí ban đầu Chính sách đầu tư quy hoạch: sách ảnh hưởng lớn tới nhà đầu tư bất động sản mang tính mạo hiểm cao Họ thường đốn mua khu đất xunh quanh dự án lớn nhằm mong đợi giá tăng lên gấp nhiều lần sau 2.2.4 Rủi ro hàng hóa thay Bất động sản xét thị trường đầu tư có hàng hóa thay Đó vàng, chứng khống , USD chí lãi ngân hàng Khi mà thị trường bất động sản “đóng băng” thi nhà đàu tư nhận thấy lợi nhuận mà thị trường sinh thấp rủi ro cao nhà đấu tư tìm sang kênh đầu tư khác an tồn hoăc sinh lời nhiều Tuy nhiên, thị trường VN chứng khống đánh giá có độ rủi ro tương đương với bất động sản Vì vậy, kênh đầu tư mà nhà đầu tư tài thường tìm đến vàng USD Bất động sản thị trường dành cho nhà đầu tư dài hạn khơng phải đầu tư “lướt sóng” thị trường chứng khống USD Vì vậy, hàng hóa thay chủ yếu bất động sản vàng Vàng kênh đầu tư ngắn hạn dài hạn Tuy nhiên, dài hạn vàng ln có xu hướng lên giá Vì vậy, kênh đầu tư an tồn Thậm chí, hồn cảnh giá vàng liên tục phá vỡ kỉ lục kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao 2.2.5 Rủi ro dự báo Trong kinh doanh bất sản dự báo vấn đề vô quan trọng Thị trường VN nói chung thị trường bất động sản nói riêng thị trường mà không sách báo, 17 Quản trị rủi ro Nhóm quy luật hồn tồn Ln ln có ngoại lệ, ln ln có ngồi trừ Vì vậy, khả dự báo thị trường nhà ở, bất động sản khó Chính dự báo sai nên công ty bất động sản tồn động số lượng khổng lồ nhu cầu thật không nhiều mà chủ yếu đầu Chúng ta kể hàng loạt dự án khu chung cư, nhà biệt thự, nhà, văn phòng cho thuê bỏ trống nhiều 2.2.6 Rủi ro thông tin Trong lĩnh vực bất động sản biến động nay, vấn đề thông tin vô cung quan trọng Thông tin tốt giúp doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, thơng tin xấu gây xáo trộn chí khiến doanh nghiệp tổn thấp nặng nề - Ví dụ rủi ro thơng tin: Vào tháng 5/2012 thông tin giật gân thị trường bất động sản HAGL nợ 15000 ngàn tỷ Thông tin làm cho 20000 cổ đông nhà đàu tư bất động sản, chứng khoáng hoang mang nghi ngờ Thông tin xunh quanh bà Nguyễn thị bạch Diệp chủ tịch công ty Diệp Bạch Dương bị bắt, phá sản, trốn nợ, bị tâm thần,… ảnh hưởng lớn tới hoạt động công ty lòng tin khách hàng nhà đầu tư hoang mang Thơng tin gần đay tập đồn HAGL khai thác đất trồng cao su Lào Campuchia vượt mức cho phép, tổn hại nghiêm trọng môi trường tàn phá rừng khu vực Thông tin đưa tổ chức uy tín giới với nhiều bằng chứng cụ thể Mặc dù bầu Đức bác bỏ cáo buộc liên quan Tuy nhiên, chưa có kết thức cơng bố Nếu thơng tin thật HAGL vi phạm pháp luật, bị xử phạt, dự án họ bị thu hồi Điều ảnh hưởng lớn tới công ty 18 Quản trị rủi ro Nhóm CHƯƠNG GIẢI PHÁP-KIẾN NGHỊ 3.1 Giải pháp rủi ro tài 3.1.1 Về phía ngân hàng Phía ngân hàng cần giảm lãi suất cho vay để người có thu nhập thấp có khả mua nhà Ngân hàng tiếp tục cho vay duyệt dự án xây nhà sách, nhà phục vụ cho người có thu nhập thấp, kiểm sốt chặt chẽ dự án để tránh tình trạng “treo đầu dê, bán thịt chó” 3.1.2 Về phía nhà nước - Kiểm sốt tình trạng đầu bất động sản - Đưa gói sách xây nhà giá rẻ cho người có thu nhập thấp - Đồng thời giải tồn kho bất động sản 3.2 Giải pháp rủi ro hàng tồn kho - Cần có sách chi trả thích hợp linh hoạt như: trả lần, trả góp thời gian dài hay tốn chấp Đem đến cho khách hàng nhiều lựa chọn giúp giải phần tồn kho bất động sản - Đối với phủ cần phải có sách phù hợp tài lẫn quy hoạch để hỗ trợ thị trường Doanh nghiệp cần hướng đến phân khúc có nhu cầu thực đồng thời phải đưa nhiều phương thức toán cho đối tượng khác 3.3 Giải pháp rủi ro pháp lý 3.3.1 Về phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Cần trang bị đầy đủ kiến thức pháp luật BĐS hành nghiêm chỉnh chấp hành - Chứng khốn hóa khoản tín dụng bất động sản nhằm giảm tránh việc định giá thấp khoản tín dụng bất động sản ngân hàng, giao dịch thực dựa thơng tin đầy đủ tính minh bạch cao 19 Quản trị rủi ro Nhóm - Cơng ty có quỹ đất lớn có lợi chi phí đền bù giải tỏa Vì thế, số cơng ty tích lũy quỹ đất bằng cách thu mua lơ nhỏ riêng lẻ sau đền bù giải tỏa Phần lớn công ty khác lại tiếp cận đấu giá quyền sử dụng đất, quyền phân bổ dự án từ quan quản lý 3.3.2 Về phía Nhà nước Hồn thiện khung pháp luật đất đai, đặc biệt số vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, đền bù giải phóng mặt bằng, giá đất, khung giá đất, bảng giá đất cơng cụ tài đất đai cần trọng Đấu giá quyền sử dụng đất phát triển dự án BĐS cần đưa thành phương pháp phổ biến việc chuyển giao đất cho DN BĐS Đi liền với việc kết nối liên thông quy hoạch kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế xã hội quy hoạch chuyên ngành Một điều quan trọng Luật Đất đai thông qua sớm có ích cho phát triển thị trường BĐS 3.4 Giải pháp rủi ro hàng thay 3.4.1 Về phía Nhà nước - Để giải khó khăn cho toàn cục thị trường bất động sản, trước hết, phải trọng phát triển nhà cho thuê, nhà xã hội - Điều chỉnh cấu tỷ lệ hộ dự án cho phù hợp với nhu cầu thị trường Đặc biệt, phá bỏ nghịch lý giá, tức đưa giá bất động sản giá trị thực - Bộ Xây dựng cần cấu lại dự án bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường, đặc biệt việc khuyến khích xây dựng quỹ nhà xã hội, phải có kế hoạch giải vấn đề nhà xã hội, nhà cho sinh viên, người lao động có thu nhập thấp - Rà sốt để điều chỉnh lại công năng, quy mô, cấu sản phẩm nguyên tắc tiết kiệm tài nguyên đất đai, đảm bảo hiệu nhà đầu tư, phù hợp với nhu cầu người dân 20 ... ro: gồm việc đối phó với rủi ro suốt trình dự án thực thi, hành động đúng, cập nhật kế hoạch quản trị rủi ro Quản trị rủi ro Nhóm CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS CỦA.. .Quản trị rủi ro Nhóm 3.1 Giải pháp rủi ro tài 19 3.2 Giải pháp rủi ro hàng tồn kho 19 3.3 Giải pháp rủi ro pháp lý 19 3.4 Giải pháp rủi ro hàng thay ... CƠ SỞ LÝ LUẬN CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP - KIẾN NGHỊ Quản trị rủi ro Nhóm PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ
- Xem thêm -

Xem thêm: Quản trị rủi ro Nhóm 7,