án_DSPT_Dán__Hường_cong_bo

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - hạnh phúc Bản án số: 14/2022/DS-PT Ngày: 29/3/2022 “V/v tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà vô hiệu” NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tịa: ơng Bùi Đức Thanh Các Thẩm phán: ông Nguyễn Hồng Ánh bà Nguyễn Thúy Hằng - Thư ký phiên tòa: bà Trần Thị Thảo - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh: bà Nguyễn Thị Thu Hà - Kiểm sát viên tham gia phiên Trong ngày 25 29 tháng năm 2022, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 63/2021/TLPT-DS ngày 15 tháng 11 năm 2021 “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà vô hiệu” Do án dân sơ thẩm số 07/2021/DS-ST, ngày 22 tháng năm 2021 Toà án nhân dân thị xã Q bị kháng cáo kháng nghị Theo Quyết định đưa vụ án xét xử phúc thẩm số: 04/2022/QĐ-PT ngày 12 tháng 01 năm 2022 Quyết định hỗn phiên tịa số 09/2022/QĐPT-DS ngày 26/01/2022; Quyết định hỗn phiên tịa số 11/2022/QĐPT-DS ngày 25/02/2022, đương sự: Nguyên đơn: ông Cao Thế Đ, sinh năm 1962 bà Lưu Thị L, sinh năm 1962; Cùng địa chỉ: Tổ 3, khu 8, phường HH, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh Đều vắng mặt - Người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn ông Cao Thế Đ bà Lưu Thị L: ông Bùi Quang T, sinh năm 1993; địa chỉ: Số 66, NQ, khu 5, phường QY, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh; Nơi nay: Số 150 T, khu 7, phường QY, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh Có mặt phiên tòa ngày 25/3/2022; vắng mặt phiên tòa ngày 29/3/2022 Bị đơn: bà Đồng Thị H, sinh năm 1982; Địa chỉ: Xóm VC, xã TA, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh Có mặt 2 - Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bị đơn bà Đồng Thị H: ơng Hồng Mạnh P, sinh năm 1950; địa chỉ: Số 38+40+42, đường LL, khu 4, phường QY, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh Có mặt Người làm chứng: - Chị Cao Thu H1, sinh năm 1990; Địa chỉ: tổ 25A, khu 4, phường HK, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh Vắng mặt - Chị Cao Hải H2, sinh năm 1992; Địa chỉ: tổ 3, khu 8, phường HH, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh Vắng mặt - Ông Đồng Văn H3, sinh năm 1958; Địa chỉ: thôn 2, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh Vắng mặt Người kháng cáo: nguyên đơn ông Cao Thế Đ Kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Q NỘI DUNG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện, tự khai trình tham gia tố tụng, nguyên đơn ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L, người đại diện theo ủy quyền ông Bùi Quang T trình bày: Vợ chồng ông Đ, bà L có đất khoảng 320m2, đất có 01 nhà cấp rộng khoảng 30m2 cơng trình phụ phục vụ sinh hoạt, địa chỉ: khu TT 2, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh (thửa đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Ngày 05/10/2017, bà Đồng Thị H mua mảnh đất ông Đ, bà L giấy mua bán viết tay với số tiền 90.000.000đ (Chín mươi triệu đồng), lúc chuyển nhượng vợ chồng không hiểu biết giao dịch đất đai, không bàn bạc với gia đình, nghe lời mời chào chị Hường nên bán mảnh đất nêu với giá Ơng Đ, bà L biết chị Hường làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chỉnh sửa mốc thời gian năm 2017 Giấy bán nhà đất nêu thành năm 2007 để hợp thức hóa giấy tờ Vợ chồng tơi thấy đất nêu chưa cấp GCNQSDĐ nên việc vợ chồng bán cho người khác vi phạm pháp luật, việc mua bán giấy viết tay vi phạm hình thức hợp đồng, đồng thời chị Hường cịn gian dối chỉnh sửa, thay đổi giấy bán đất hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, ơng Đ, bà L khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất ngày 05/10/2017 ông Đ, bà L với bà Đồng Thị H vô hiệu toàn phần; buộc bà H phải trả lại đất nêu cho vợ chồng tôi, vợ chồng tự nguyện trả lại bà H số tiền 90.000.000đ mà bà H trả cho Bị đơn bà Đồng Thị H Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bị đơn trình bày: Bà bác bỏ tồn yêu cầu vợ chồng ông Đ, bà L, lý do: năm 2017, biết ông Đ, bà L có nhu cầu bán nhà đất khu TT 2, phường TA2, bà H có thỏa thuận mua nhà, đất ông Đ, bà L, thời gian giao dịch suốt 06 tháng đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất ngày 05/10/2017 Đồng thời có 02 Giấy ủy quyền ơng Đ, bà L, ủy quyền cho bà H “được thay mặt đại diện trước pháp luật để làm việc, giải quyết, nhận quyền lợi trách nhiệm, nghĩa vụ liên quan đến đất nhà đất số 36 thuộc tờ đồ giải phóng mặt 15 (cạnh nhà ông Đồng Văn H3) thuộc khu TT 2, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh” (cả 02 Giấy ủy quyền UBND phường HH, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh chứng thực ngày 05/10/2017), có giá trị pháp lý Sau ký kết hợp đồng, bà H trả đủ số tiền 90.000.000đ, ông Đ, bà L nhận đủ tiền bàn giao nhà, đất cho bà H sử dụng; ơng Đ cịn giao cho bà H giấy tờ cấp đất mang tên ông Cao Thế Đ gồm: Quyết định số 220 ngày 8/5/1998 UBND huyện YH Tờ kê khai nộp tiền sử dụng đất ngày 15/5/1998 có xác nhận Chi cục Thuế huyện YH (bản gốc), CMND phô tô, Sổ hộ gia đình ơng Đ có cơng chứng; ông Đ cắm cọc giao đất cho bà H thực địa với tổng diện tích 322m2 Sau mua nhà, đất bà H sử dụng để ở, nhà xuống cấp, hư hỏng bà H sửa chữa, cải tạo nhà cơng trình phụ, tôn tạo san phần đất để quản lý, sử dụng, tổng chi phí cải tạo, sửa chữa 102.269.500đ (có bảng kê chi phí sửa chữa, hóa đơn mua bán vật tư, vật liệu giao nộp Tịa án) Đến năm 2018, Nhà nước có thu hồi phần đất để thực mở rộng đường tỉnh 331B đoạn Chợ Rộc - Bến Giang, phần đất cịn lại cịn 217,8m2 đất có nhà, cơng trình phụ lâu năm bà H nhờ bố đẻ Đồng Văn H3 trông coi, quản lý Năm 2019 bà H có nhờ bạn (là anh Thuận) làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ đất nhà bà mua trên, bà đưa toàn giấy tờ nhà đất mà ông Đ giao mua nhà đất, bà có ký số đơn từ, tài liệu không nhớ cụ thể; sau hồ sơ cấp đất có đơn chị Hương gái ông Đ nên Cơ quan đăng ký trả lại, anh Thuận có đưa lại hồ sơ giấy tờ, nộp hết cho Tòa án Về Giấy bán nhà đất viết tay ngày 15/10/2007 (bản phô tô) nguyên đơn cung cấp kèm theo đơn khởi kiện, bà H Tịa án cho xem, bà H xác định khơng phải hợp đồng mua nhà, đất bà H ông Đ, bà L Bà H mua nhà đất ơng Đ, bà L vào năm 2017, có Hợp đồng giấy ủy quyền, kèm theo định giao đất ông Đ, tờ kê khai nộp tiền đất, trả đủ tiền, nhận nhà đất sử dụng, Nhà nước mở rộng đường, giá đất tăng vọt thị trường tới 13 – 14 triệu đồng/m2, nguyên đơn tiếc nên lật lọng khởi kiện bà H Tòa án, yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng hai bên vô hiệu sở Bà H khơng chấp nhận u cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án bác yêu cầu nguyên đơn công nhận hợp đồng mua bán đất ngày 05/10/2017 ông Đ, bà L với bà Đồng Thị H có hiệu lực pháp luật Người làm chứng: chị Cao Thu H1, Cao Hải H2 (là ơng Đ bà L) trình bày: Các chị sinh Hồng Kông, Trung Quốc (chị Hương sinh năm 1990, chị Hạnh sinh năm 1992), sau nước gia đình chị có sinh sống xã TA, thị xã Q Từ năm 1993 đến năm 2005 chị với bố, mẹ ông Đ, bà L đất số 43, tờ đồ số 53, thuộc khu TT 2, phường TA2, nguồn gốc đất gia đình chị khai hoang Căn nhà cấp cơng trình phụ khoảng 45m2 đất bố mẹ chị xây dựng vào năm 2000 Chị Hương, chị Hạnh đồng ý với quan điểm khởi kiện nguyên đơn, cho đất đai nhà cửa có cơng sức gia đình, hợp đồng mua bán viết tay không hợp lệ, nhiên chị Hương chị Hạnh không xuất trình, cung cấp tài liệu, chứng cơng sức đóng góp việc xây dựng hình thành nên nhà đất Người làm chứng bà Lưu Thị M (là em gái bà Lưu Thị L) có lời khai: Bà sinh sống khu TT 2, xã TA (nay phường TA2) từ năm 1990, kinh tế khó khăn nên UBND xã có cấp cho bà 01 đám đất ngồi bờ đê cạnh lán thuyền để bán hàng phục vụ lán thuyền, bảo đảm sống Đến năm 1993, vợ chồng chị gái bà (ông Đ, bà L) hồi hương nước từ Hồng Kơng, chưa có đất ở, nên bà có cho ơng Đ, bà L mượn 01 đám đất để làm lị vơi, sau ơng Đ, bà L có xây dựng đất 02 gian nhà nhỏ sinh sống đất Vị trí mảnh đất mà bà M cho ông Đ, bà L mượn đất tranh chấp ông Đ, bà L với bà H Thửa đất bà M cho mượn phía ngồi biển, ơng Đ bà L nung vơi có đổ tro xỉ, san tạo mặt vào phía bờ đề nên hình thành nên đất tranh chấp Về đất ban đầu, ơng Đ bà L có nhờ bà M ký mượn đất để làm thủ tục vay vốn EC tài trợ, sau ơng Đ, bà L xin cấp bìa đỏ mang tên Liên – Đán, đến năm 2005 Liên – Đán bán đất cho ơng Đồn Văn Đắc, sau ơng Đắc bán cho ông Nguyễn Đức C (hiện ông Chiểu quản lý sử dụng đất này) Ông Đ, bà L sinh sống khu TT 2, TA2 từ năm 1993, đến năm 2005 chuyển Cột – thành phố H sinh sống Căn nhà cấp đất tranh chấp ông Đ, bà L xây dựng khoảng năm 1997, sau xây dựng nhà ơng bà Đ - L chuyển từ 02 gian nhà nhỏ phía ngồi nhà cấp năm 2005 chuyển Hạ Long, nhà cho chị Nguyễn Thị Dung thuê, đến khoảng năm 2014 chị Dung không thuê nữa, nhà để không, bà M trông giúp Bà M cung cấp thêm, theo bà biết ngồi 02 phần đất (01 phần đất phía ngồi giáp biển – bán cho ông Đắc, sau ông Đắc bán lại cho ông Chiểu; 01 phần đất tranh chấp với bà H) ơng Đ, bà L khơng cịn đất khác khu vực Người làm chứng ơng Nguyễn Đức C có lời khai: Ông đến khu vực khu TT 2, TA2 sinh sống quản lý sử dụng đất số 56 (giáp với đất số 43), tờ đồ số 53, từ năm 2008 Ơng Chiểu có mua 01 đất 240m2 đất ơng Đồn Văn Ngạn (anh trai ơng Đồn Văn Đắc), theo ơng Chiểu biết đất 240m2 trước ơng Ngạn nhận chuyển nhượng ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L Năm 2010, ông Chiểu nhận chuyển nhượng đất từ ơng Đồn Văn Ngạn, lúc đất có 01 nhà cấp cũ khoảng 15m2, ngồi khơng có tài sản đất, đến năm 2011 ông Chiểu phá bỏ nhà để xây dựng khuôn viên khu đất nhà ông Chiểu Khi ông Chiểu chuyển đến khu vực sinh sống thấy đất số 43 có 01 nhà cấp bây giờ, ông Đ, bà L khơng cịn đây, có thấy ơng Đ, bà L thăm nhà lại Ông việc mua bán, tranh chấp nhà đất ông Đ, bà L với bà H cụ thể 5 Quá trình giải vụ án, để làm rõ 02 (hai) tài liệu: Quyết định số 220 ngày 8/5/1998 UBND huyện YH Tờ kê khai nộp tiền sử dụng đất ngày 15/5/1998 có xác nhận Chi cục Thuế huyện YH, Tòa án tiến hành đối chất đại diện theo ủy quyền nguyên đơn, bà Cao Thu H1 bị đơn bà Đồng Thị H vào ngày 24/6/2021, kết đối chất xác định Quyết định số 220 ngày 8/5/1998, Tờ kê khai nộp tiền sử dụng đất ngày 15/5/1998 không liên quan đến nhà đất tranh chấp bên Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định chỗ định giá tài sản, kết sau: Diện tích đất hợp đồng tranh chấp đất số 43, tờ đồ số 53 (bản đồ địa 2014), có vị trí khu TT 2, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh, có diện tích 217,8m2, có tứ cận sau: phía Đơng giáp đất nhà ơng Đồng Văn H3; phía Tây giáp đất nhà bà Lưu Thị M; phía Nam giáp Cơng ty cổ phần cơng nghiệp xây dựng An Phú (của ơng Nguyễn Đức C); phía Bắc giáp đường tỉnh 331B (Có trích đo trạng kèm theo); Thửa đất chưa cấp GCNQSDĐ; Về giá trị đất, thời điểm định giá ngày 6/11/2020, Hội đồng định giá chưa có sở, pháp lý để xác định giá trị đất Về tài sản đất: 01 (một) nhà cấp hai gian, tường gạch xỉ, mái ngói, 01 (một) bể nước, xây dựng năm 2002, hết thời hạn khấu hao, không xác định giá trị; 01 (một) nhà cấp (cơng trình phụ) diện tích 15,9m2 xây dựng năm 2017, khấu hao hết 26,68%, giá trị lại 32.983.849đ; 01 (một) sân láng xi măng diện tích 12,8m2 xây dựng năm 2017, khấu hao hết 20%, giá trị cịn lại 1.143.961đ; tường rào gạch xỉ, tích 1,5m3, xây dựng năm 2017, khấu hao hết 40%, giá trị lại 1.584.713đ; 02 (hai) mít, đường kính 10cm, cao khoảng 5m, trị giá 403.000đ/cây x 02 = 806.000đ; 01 (một) na, đường kính tán 2-3m, chu vi gốc 30-40cm, trị giá 650.000đ; 02 (hai) na, cao khoảng 1,5m, trị giá 150.000đ/cây x 02 = 300.000đ; 02 (hai) nhãn, đường kính tán 2-3m, trị giá 700.000đ/cây x 02 = 1.400.000đ; 05 (năm) nhãn, cao > 1,5m, trị giá 150.000đ/cây x 05 = 750.000đ; 01 bưởi, cao khoảng 1,5m, đường kính 8cm, trị giá 146.000đ; 01 (một) đào, cao khoảng 1,5m, đường kính tán 1-1,5m, trị giá 100.000đ; 01 (một) dâu da, cao khoảng 5m, đường kính 30cm, trị giá 150.000đ; Tổng giá trị tài sản định giá là: 40.014.523đ (Bốn mươi triệu khơng trăm mười bốn nghìn năm trăm hai mươi ba đồng) Quá trình giải vụ án, bị đơn bà Đồng Thị H có giao nộp Tịa án tài liệu Chứng thư, báo cáo thẩm định giá giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất đất số 43 tờ đồ số 53, diện tích 217,8m2 địa khu Thống Nhất, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh, Cơng ty TNHH kiểm tốn tư vấn MKF Việt Nam Bà H trình bày, Chứng thư thẩm định giá tài liệu kèm theo kết định giá đất tài sản đất đơn vị định giá độc lập (Cơng ty kiểm tốn MKF), có chức năng, tư cách pháp nhân độc lập cung cấp, xác định tổng giá trị tài sản nhà đất 4.783.620.000đ (trong đó, giá trị đất 4.726.260.000đ, giá trị cơng trình đất 57.360.000đ), theo bà H giá trị nhà đất với giá trị thực tế thị trường thời điểm Bà H đề nghị Tòa án vào giá trị nhà đất để giải vụ án quy định pháp luật Căn yêu cầu thu thập tài liệu, chứng phục vụ việc giải vụ án, Tòa án định yêu cầu cung cấp chứng cứ, văn đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch quản lý đất đai đất tranh chấp, phạm vi bảo vệ cơng trình thủy lợi vùng phụ cận, gửi UBND quan chuyên môn thị xã Q, kết trả lời Cơ quan cụ thể sau: Tại Văn số 338/CV-PTQĐ ngày 15/6/2020 Trung tâm phát triển quỹ đất (PTQĐ) thị xã Q, trả lời: Tại thời điểm đo đạc GPMB Dự án cải tạo, nâng cấp đường tỉnh 331B đoạn Chợ Rộc – Bến Giang, đất số 71 tờ số đồ GPMB (thửa số 43, tờ đồ số 53, đồ địa 2014) có diện tích trạng 322,6m2, diện tích thu hồi 145,7m2, diện tích cịn lại 176,9m2, thuộc khu TT 2, phường TA2, phần diện tích 145,7m2 thu hồi đất trạng đất trống, khơng có cơng trình xây dựng, kiến trúc, tài sản gắn liền với đất, trồng Ông Đồng Văn H3 nhận chủ sử dụng ký trích lục đất Tuy nhiên, đến thời điểm Trung tâm PTQĐ phối hợp UBND phường TA2 tiến hành công tác xác nhận nguồn gốc sử dụng đất làm lập phương án bồi thường GPMB đất nêu phát sinh tranh chấp gia đình ơng Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L gia đình bà Đồng Thị H Vì vậy, Trung tâm PTQĐ chưa có đủ để thực lập phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB diện tích đất thu hồi 145,7m2 nêu Tại Văn số 23/QLĐT ngày 08/03/2021 Phịng Quản lý thị UBND thị xã Q, cung cấp thông tin quy hoạch: “thửa đất số 43 (phần diện tích trạng 217,8m2 giới hạn điểm (1,2,3,4,1) trích đo trạng sử dụng đất phục vụ giải tranh chấp hộ ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L bà Đồng Thị H), tờ đồ số 53, thuộc Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu phức hợp Hạ Long Xanh thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh, vị trí đất xác định đất trạng, làng xóm thị hóa, khơng thuộc dự án khu phức hợp Hạ Long Xanh thị xã Q” Tại Văn số 387/CT-TLYL ngày 17/8/2021 Công ty TNHH thành viên Thủy lợi Yên Lập Quảng Ninh, có nội dung: Hiện Công ty quản lý vận hành cơng trình Cống tiêu Bồ Cáo (cống TA2), đối chiếu theo quy định pháp luật hành vị trí mảnh đất tranh chấp khơng nằm phạm vi cơng trình phạm vi vùng phụ cận bảo vệ cơng trình cống tiêu Bồ Cáo Cơng ty quản lý Q trình giải vụ án, Tịa án tiến hành hịa giải nhiều lần khơng nguyên đơn, bị đơn không thống quan điểm giải vụ án Tòa án tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng hòa giải vào ngày 13/8/2021, nguyên đơn người đại diện theo ủy quyền vắng mặt, Tòa án lập Biên kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, cơng khai chứng cứ, Biên hịa giải đương có mặt, thơng báo kết đến đương sự, định đưa vụ án xét xử theo quy định pháp luật 7 - Tại phiên tòa sơ thẩm: + Nguyên đơn đại diện theo ủy quyền nguyên đơn thay đổi phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể: Nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả lại nhà 217,8m2 đất theo trạng thẩm định (không yêu cầu bị đơn trả lại 320m2 đất đơn khởi kiện), đề nghị Tòa án xác định ông Cao Thế Đ người thụ hưởng phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB diện tích đất bị thu hồi Nguyên đơn cho Hợp đồng ngày 05/10/2017 hai bên vi phạm hình thức, vi phạm điều cấm pháp luật, bị đơn chưa xây dựng nhà kiên cố đất, chưa trồng lâu năm, mà sử dụng nhân viên ở, việc sửa chữa nhà (theo trình bị đơn) chưa xác định thời điểm Do vậy, đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng ngày 05/10/2017 vơ hiệu tồn phần, u cầu bị đơn phải trả lại nhà đất, nguyên đơn trả lại bị đơn số tiền 90.000.000đ bồi thường tiền trượt giá theo lãi suất Ngân hàng cho phía bị đơn Đại diện theo ủy quyền nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa, để triệu tập đại diện Công ty TNHH 1TV Thủy lợi Yên Lập Quảng Ninh, đại diện Cửa hàng Trường Hồng tham gia phiên tòa + Bị đơn bà Đồng Thị H có ý kiến: Ngay sau mua nhà, đất bà tiến hành xây dựng cơng trình phụ khép kín vào năm 2017, mua nhà, đất có 01 ngơi nhà khơng có vệ sinh cơng trình phụ; nhà bị xuống cấp, để phục vụ nhu cầu sinh hoạt bà H xây dựng cơng trình phụ, sửa chữa, cải tạo lại tồn nhà Bà khơng chấp nhận quan điểm nguyên đơn Bà mua bán nhà đất thực tế, có ký kết hợp đồng văn bản, ông Đ, bà L lập giấy ủy quyền cho bà toàn quyền sử dụng đất (có xác nhận UBND phường HH), việc mua bán hồn tồn tự nguyện, thẳng; phía ngun đơn nhận đầy đủ tiền toán, bàn giao nhà đất cho bà sử dụng Nay giá đất thị trường lên cao, nguyên đơn lật lọng, vin vào cớ quy định pháp luật hình thức hợp đồng để khởi kiện địi hủy hợp đồng thực xong, đòi lại nhà, đất vô lý, gây rối loạn quan hệ dân Bà H đề nghị Tịa án bác bỏ tồn yêu cầu khởi kiện nguyên đơn công nhận hợp đồng mua bán nhà, đất có hiệu lực Về giá trị nhà đất, bà yêu cầu Tòa án định giá tài sản hội đồng định giá không xác định đầy đủ giá trị, bà phải u cầu Cơng ty kiểm tốn MKF định giá nhà đất, bà trí đồng ý với kết định giá đơn vị thẩm định độc lập MKF, đề nghị Tịa án giá trị để giải vụ án, bà khơng đề nghị Tịa án tiếp tục thực việc định giá giá trị quyền sử dụng đất Về chi phí định giá tài sản, bà H nộp số tiền tạm ứng 6.000.000đ, nhận lại số tiền thừa 2.050.000đ, bà H có quan điểm tự nguyện chịu chi phí định giá tài sản 3.950.000đ (Ba triệu chín trăm năm mươi nghìn đồng) Bà Đồng Thị H trình bày thêm, thời điểm ký kết thực hợp đồng năm 2017, bà ly hôn hộ độc thân, đến thời điểm bà chung sống vợ chồng với người khác lý cá nhân nên bà chưa đăng ký kết 8 + Ơng Hồng Mạnh P Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn trình bày phiên tòa: Đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu theo quy định Điều 184, 185 Bộ luật tố tụng dân 2015, Điều 132 Bộ luật dân năm 2015, để xác định yêu cầu khởi kiện nguyên đơn hết thời hiệu Đề nghị Tịa án cơng nhận hiệu lực Hợp đồng ngày 05/10/2017 hai bên, vào Điều 129 Bộ luật dân 2015 Đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Đề nghị Tòa án nhanh chóng xét xử vụ án, việc nguyên đơn đề nghị tạm ngừng phiên tịa khơng có cứ, cố tình kéo dài thời gian giải vụ việc, gây phiền toái thời gian bị đơn quan tiến hành tố tụng Với nội dung trên, án số 07/2021/DS-ST ngày 22/9/2021 Tòa án nhân dân thị xã Q định: Căn vào: khoản Điều 26; điểm a khoản Điều 35; điểm a khoản Điều 39; khoản Điều 147; Điều 157, 158; Điều 165, 166; Điều 184; Điều 271, 273 Bộ luật tố tụng dân năm 2015;Điều 123, khoản Điều 132, Điều 129, Điều 404, Điều 500, 501, 502 Bộ luật dân năm 2015; Điều 3, khoản Điều 167, khoản Điều 168, điểm a khoản Điều 188 Luật đất đai năm 2013; điểm a khoản Điều 118, Điều 121, khoản Điều 122 Luật nhà năm 2014; điểm a khoản Điều 24, khoản Điều 26, Điều 47 Nghị 326/2016/UBTV/QH14 ngày 30/12/2016 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định án phí, lệ phí Tịa án; Tun xử: Khơng chấp nhận tồn u cầu khởi kiện ơng Cao Thế Đ bà Lưu Thị L việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” bà Đồng Thị H Ngoài án sơ thẩm cịn tun nghĩa vụ chịu án phí, chi phí tố tụng quyền kháng cáo đương Sau xét xử sơ thẩm, ngày 29/9/2021 nguyên đơn ông Cao Thế Đ có đơn kháng cáo với nội dung: đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện Ngày 06/10/2021, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐKNPT-VKS-DS xác định quan hệ pháp luật, phần nhận định nội dung tuyên án Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện Đối với nội dung kháng cáo, người đại diện theo ủy quyền có quan điểm thay đổi nội dung kháng cáo đề nghị hủy án sơ thẩm với lý do: Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng giải yêu cầu khởi kiện liên quan đến hậu Hợp đồng vơ hiệu phải định giá tài sản để làm giải vụ án Các khác để chứng minh cho nội dung kháng cáo người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn giữ nguyên nội dung Đơn kháng cáo Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh phiên tịa phúc thẩm có quan điểm: Hội đồng xét xử phúc thẩm thực chức năng, nhiệm vụ quy định, đương thực quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sửa án sơ thẩm, cụ thể: án số 07/2021/DS-ST ngày 22/9/2021 Tòa án nhân dân thị xã Q tuyên án vi phạm, nhiên vi phạm khắc phục phiên tòa phúc thẩm vậy, tố tụng Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo nguyên đơn, chấp nhận kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Q Căn khoản Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sửa án sơ thẩm theo hướng sửa mối quan hệ pháp luật vụ án là: “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà vô hiệu”; Khơng chấp nhận tồn u cầu khởi kiện ông Cao Thế Đ bà Lưu Thị L việc “yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L với bà Đồng Thị H đất số 43, tờ đồ số 53, khu TT 2, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh vô hiệu” Công nhận hợp đồng mua bán nhà đất vợ chồng ông Cao Thế Đ, bà L với bà Đồng Thị H có hiệu lực NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: [1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo nguyên đơn ông Cao Thế Đ, Quyết định kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh nằm thời hạn luật định, nội dung kháng cáo, kháng nghị nằm phạm vi án sơ thẩm nên xem xét theo thủ tục phúc thẩm [2] Ngày 29/9/2021 ngun đơn ơng Cao Thế Đ có đơn kháng cáo với nội dung đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn trình bày nội dung kháng cáo có quan điểm: Tịa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng không định giá tài sản yêu cầu khởi kiện nguyên đơn liên quan đến giải hậu Hợp đồng vơ hiệu phải định giá tài sản để làm giải vụ án Vi phạm nghiêm trọng Tịa án cấp sơ thẩm khơng thể khắc phục cấp phúc thẩm nên thay đổi bổ sung nội dung yêu cầu kháng cáo đề nghị hủy án sơ thẩm Xét quan điểm người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn thuộc trường hợp thay đổi bổ sung nội dung kháng cáo vượt phạm vi kháng cáo nên không chấp nhận xem xét Tuy nhiên, mà người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn đưa cấp sơ thẩm chưa định giá tài sản để yêu cầu hủy án sơ thẩm nguyên đơn trình bày đơn kháng cáo yêu cầu đề nghị sửa án sơ thẩm nên Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét theo quy định pháp luật Ngoài ra, tài liệu hồ sơ vụ án thể có 02 Đơn kháng cáo, 01 đơn kháng cáo đề ngày 29/9/2021 đứng tên người kháng cáo ơng Cao Thế Đ có đóng dấu cơng văn đến số 102 ngày 06/10/2021 Tịa án nhân dân thị xã Q phần cuối ký tên người kháng cáo Cao Thế Đ, Lưu Thị L; 01 Đơn kháng cáo đề ngày 29/9/2021 đứng tên người kháng cáo Cao Thế Đ ông Cao Thế Đ nộp trực tiếp Tòa án nhân dân thị xã Q ngày 11/10/2021 phần ký tên người kháng cáo Cao Thế Đ Tòa án nhân dân thị xã Q thông báo nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm cho ơng Cao Thế Đ Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét 10 xử hỏi rõ ý kiến người đại diện theo ủy quyền ông Đ bà L ông Bùi Quang T để xác định rõ người kháng cáo ơng Trung có quan điểm có ông Cao Thế Đ kháng cáo, bà L không kháng cáo xác định ơng Cao Thế Đ người kháng cáo vụ án để xét xử theo trình tự phúc thẩm Tại phiên tịa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn trình bày rõ yêu cầu khởi kiện “yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L với bà Đồng Thị H vô hiệu”; yêu cầu giải hậu hợp đồng vô hiệu nguyên đơn ông Cao Thế Đ bà Lưu Thị L việc “buộc bà Đồng Thị H phải trả lại nhà đất cho ông Đ, bà L, vợ chồng ông Đ bà L trả lại bà H số tiền 90.000.000đ bồi thường tiền tiền trượt giá theo lãi suất ngân hàng cho bị đơn” [3] Xét nội dung kháng cáo: nguyên đơn ông Cao Thế Đ kháng cáo với nội dung đề nghị Tịa án cấp phúc thẩm sửa tồn án sơ thẩm, tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: [3.1] Nguyên đơn khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 vô hiệu tồn phần Q trình giải vụ án cấp sơ thẩm phiên tòa phúc thẩm, bên đương thừa nhận xác định đối tượng giao dịch Hợp đồng ngày 05/10/2017 nhà cấp + cơng trình phụ, trồng đất, quyền sử dụng diện tích đất 320m2, đất số 43, tờ đồ số 53, thuộc khu TT 2, phường TA2 Bản chất Hợp đồng ngày 05/10/2017 giao dịch dân mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Căn lời khai đương sự; kết xác minh UBND phường TA2; hồ sơ quản lý địa chính, hồ sơ thu hồi đất GPMB Dự án cải tạo, nâng cấp đường tỉnh 331B đoạn Chợ Rộc – Bến Giang đất số 43, tờ đồ số 53, thể hiện:Thửa đất số 43, tờ đồ số 53, khu TT 2, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh: Theo đồ địa đo đạc tháng 8/1995, phần đất số 40 (có tổng diện tích 2.655m2) tờ đồ P42, thể đất hoang UBND xã TA (nay phường TA2) quản lý, khơng có nhà cơng trình đất Theo đồ địa đo vẽ năm 2014, phần diện tích tranh chấp đất số 43, tờ đồ số 53, có diện tích đồ 279,3m2, đứng tên đồ địa mang tên ơng Cao Thế Đ, đất có 01 (một) nhà cấp diện tích 45m2; hồ sơ quản lý đất đai, xây dựng lưu trữ UBND phường TA2 đến thời điểm xác minh (09/8/2021) tài liệu để xác định thời điểm xây dựng nhà nêu trên, nhà xây dựng không cấp giấy phép xây dựng; UBND phường TA2 tài liệu, hồ sơ việc xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai hộ ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L việc xây dựng nhà đất Theo lời khai đại diện nguyên đơn, ông Đ thời điểm xây dựng nhà đất có báo cáo quyền địa phương xã TA, phép xây dựng, báo cáo miệng, khơng bị quyền địa phương lập biên hay xử lý vi phạm 11 Xét nội dung Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 ông Đ, bà L với bà H thấy: Ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L bà Đồng Thị H ký kết Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 có thật Theo đó, nội dung hợp đồng thể hai bên thỏa thuận mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà, đối tượng hợp đồng nhà đất khu TT 2, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh, tổng diện tích đất 320m2, khơng ghi cụ thể diện tích nhà; giá mua bán tồn diện tích nhà đất thỏa thuận 90.000.000đ (Chín mươi triệu đồng), điều khoản thỏa thuận trách nhiệm bên (bên mua bên bán) Cùng ngày 05/10/2017, ông Cao Thế Đ bà Lưu Thị L người lập 01 (một) Giấy ủy quyền cho bà Đồng Thị H, có nội dung ủy quyền: “Bên ủy quyền thống ủy quyền cho bên nhận ủy quyền thay mặt đại diện trước pháp luật để làm việc, giải quyết, nhận quyền lợi trách nhiệm, nghĩa vụ liên quan đến đất nhà đất số 36 thuộc tờ đồ giải phóng mặt 15 (cạnh nhà ông Đồng Văn H3) thuộc khu TT 2, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh”, 02 (hai) Giấy ủy quyền ông Đ, bà L ủy quyền cho bà H UBND phường HH, thành phố H chứng thực ngày 05/10/2017 (Số chứng thực: 323, Quyển số 1-SCT/CK) Sau ký kết hợp đồng giấy ủy quyền trên, ngày 05/10/2017 bà H trả cho ông Đ đủ 90.000.000đ; hai bên giao nhận tiền xong giao nhận nhà, đất thực địa, ông Đ bàn giao chìa khóa nhà cho bà H, hai bên xác định thực xong toàn điều khoản nghĩa vụ, quyền lợi trách nhiệm theo thỏa thuận hợp đồng ký Như vậy, theo quy định pháp luật Giao dịch dân mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà lập ngày 05/10/2017 ông Đ, bà L với chị Hường vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức (bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực) vơ hiệu Tuy nhiên, đối chiếu Điều 129 Bộ luật Dân 2015, giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch khơng phải thực việc cơng chứng, chứng thực Căn hợp đồng mua bán chuyển nhượng, bên thực xong toàn nội dung thỏa thuận hợp đồng, cụ thể: bên nhận chuyển nhượng bà H toán đủ tiền, ông Đ bà L bàn giao nhà đất, bà H nhận nhà, đất quản lý sử dụng từ 05/10/2017 Nội dung hợp đồng phù hợp với quy định Điều 121 Luật nhà năm 2014 “Hợp đồng nhà ở”, phù hợp quy định Bộ luật dân năm 2015 hợp đồng quyền sử dụng đất, hợp đồng có đầy đủ điều khoản đặc điểm đất, nhà mua bán chuyển nhượng; giá cả, phương thức toán thời hạn thực hiện; trách nhiệm bên Ông Đ bà L lập giấy ủy quyền cho bà H, chứng thực UBND phường HH, thành phố H ngày 05/10/2017 chứng tỏ giao dịch mua bán, chuyển nhượng nguyên đơn hoàn toàn tự nguyện Mặc dù hợp đồng không ghi cụ thể loại nhà, kết cấu nhà, diện tích, năm xây dựng, cơng trình phụ, cối tài sản đất, xét toàn 12 điều khoản nội dung hợp đồng ngày 05/10/2017 đề cập đến đối tượng giao dịch “đất” “nhà ở”, quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Xét đối tượng giao dịch (hợp đồng) tài sản “nhà” “quyền sử dụng đất”, chưa có giấy tờ đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, tài sản có giá trị, nhà thuộc sở hữu ông Đ bà L, quyền sử dụng đất thuộc ơng Đ, bà L (có đứng tên đồ địa chính), có xây dựng nhà để ở, không vi phạm quy định quản lý đất đai (không bị xử lý vi phạm hành chính), nên việc ơng Đ, bà L định đoạt, tự nguyện chuyển nhượng nhà đất cho chị Hường không trái quy định pháp luật Do vậy, xác định ý chí bên tham gia thực giao dịch, mua bán quyền sở hữu nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất toàn tài sản gắn liền với đất Do đó, giao dịch thực xong toàn bộ, đối tượng giao dịch thuộc quyền sở hữu, sử dụng ngun đơn khơng có tranh chấp, việc chuyển nhượng hồn tồn tự nguyện, khơng bên bị ép buộc, nên hợp đồng không xem vơ hiệu Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy khơng có chấp nhận nội dung kháng cáo nguyên đơn ông Cao Thế Đ đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn có [3.2] Xét chứng minh cho yêu cầu kháng cáo nguyên đơn ông Cao Thế Đ, Hội đồng xét xử nhận định: Thứ nhất: nguyên đơn ông Cao Thế Đ kháng cáo cho án vi phạm tố tụng: Tòa án không định giá đất tranh chấp vi phạm khoản Điều 104 Bộ luật tố tụng dân Hội đồng xét xử xét thấy: nguyên đơn khởi kiện “Tuyên bố giấy mua bán đất ngày 05/10/2017 ông Đ, bà L với chị Đồng Thị H bị vơ hiệu tồn giải hậu hợp đồng vô hiệu hợp đồng này” Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng: việc định giá Tòa án tiến hành, xác định giá trị tài sản đất, chưa xác định giá trị đất Xét thấy đơn khởi kiện xét hợp đồng có vơ hiệu hay khơng, khơng liên quan đến giá trị đất, việc định giá không ảnh hưởng đến kết xét xử việc định giá không cần thiết nên không chấp nhận nội dung kháng cáo Thứ hai, thu thập, đánh giá chứng cứ: nguyên đơn cho Công ty Thủy lợi Yên Lập trả lời theo yêu cầu Tịa án việc “Thửa đất tranh chấp khơng nằm phạm vi bảo vệ cơng trình thủy lợi vùng phụ cận, nằm phạm vi bảo vệ đê điều ” không đảm bảo giá trị Cơng ty Thủy lợi khơng có chức quản lý quy hoạch, hành lang đê điều Về nội dung kháng cáo thấy: Q trình giải Tịa án xác minh UBND phường TA2 thể hiện: Theo đồ địa đo đạc tháng năm 1995 đất tranh chấp phần đất số 40, tờ đồ P42 đất hoang UBND xã TA quản lý Theo đồ địa đo vẽ năm 2014 phần diện tích tranh chấp đất số 43, tờ đồ số 53 có diện tích 279,3m2; đất có ngơi nhà cấp diên tích 45m2, thuộc khu vực TT 2, phường TA2 Năm 2018 nhà nước thu hồi phần diện tích để giải phóng mặt mở rộng đường tỉnh 331B đoạn Chợ Rộc - Bến Giang Thửa 13 đất không vi phạm quy hoạch, không thuộc hành lang bảo vệ cơng trình thủy lợi, cơng trình xây dựng khác Nhà nước khơng thuộc phạm vi giải phóng mặt để thực dự án địa bàn, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, việc Cơng ty Thủy lợi n Lập Phịng Quản lý thị quan có thẩm quyền xác định làm rõ đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không khơng phải làm sở để Tịa án xem xét hiệu lực hợp đồng, nên nội dung kháng cáo nguyên đơn ông Cao Thế Đ Ngun đơn ơng Cao Thế Đ kháng cáo cho rằng: bị đơn bà Đồng Thị H khai đầu tư, sửa chữa nhà từ năm 2017 không khách quan Chứng thư thẩm định ngày 15/4/2021 xác định ngơi nhà cịn chất lượng 40%, nhìn qua ảnh không thấy sửa chữa bị đơn cung cấp hóa đơn sửa nhà từ năm 2017 không mà tự ý sửa nhà sau thời điểm định giá Đối với nội dung kháng cáo này, Hội đồng xét xử thấy: nguyên đơn kháng cáo khơng có tài liệu chứng minh chị Hường sửa chữa sau thời điểm định giá; việc Công ty TNHH kiểm toán tư vấn MKF Việt Nam xác định giá trị ngơi nhà cịn lại 40% vào Thông tư số 12, ngày 28/12/2012 Thông tư 03, ngày 10/3/2016 Công văn 1326/BXD, ngày 08/8/2011 Bộ Xây dựng, dựa thời điểm đưa cơng trình vào sử dụng để tính tỷ lệ giá trị cịn lại ngơi nhà có Thứ ba, nội dung áp dụng pháp luật: nguyên đơn kháng cáo cho Tòa án cấp sơ thẩm định trái pháp luật với Điều 117 Bộ luật Dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân hợp đồng vi phạm hình thức vi phạm điều cấm (khơng công chứng đất chưa cấp giấy chứng nhận): Xét thấy: Ngày 05/10/2017, ông Cao Thế Đ bà Lưu Thị L bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho bà Đồng Thị H trường hợp phải áp dụng Luật nhà để giải vụ án Như phân tích trên, nhà cấp mà vợ chồng ông Đ, bà L bán cho chị Hường có nguồn gốc vợ chồng ông Đ xây dựng từ năm 2000 phần đất đủ điều kiện để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (thửa đất vợ chồng ông Đ sử dụng liên tục từ trước năm 1993, đất khơng có tranh chấp, không nằm quy hoạch ), xây nhà khơng bị xử phạt hành chính, vợ chồng ông Đ quyền sở hữu nhà hợp pháp theo Điều 9, Điều 21 Luật nhà năm 2005; đồng thời, vợ chồng ông đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo khoản Điều 101 luật đất đai năm 2013 Vợ chồng ơng Đ có đầy đủ lực hành vi dân tự nguyện chuyển nhượng nhà cho chị Hường đảm bảo điều kiện quy định khoản Điều 92 Luật nhà năm 2005 mà không vi phạm điều cấm, giao dịch vi phạm hình thức chưa nhà nước cấp quyền sở hữu nhà mà thực giao dịch chuyển nhượng theo Điều 91 Luật nhà năm 2005 Mặt khác sau hai bên ký giấy chuyển nhượng xong, chị Hường giao đầy đủ 14 số tiền cho vợ chồng ông Đ, vợ chồng ông Đ bàn giao cho chị Hường nhà đất gắn liền với nhà sử dụng từ năm 2017 đến nay, hai bên thực xong hợp đồng chuyển nhượng Như trường hợp bên thực xong hợp đồng, hai bên chuyển nhượng hoàn tồn tự nguyện, khơng vi phạm điều cấm Căn theo Điều 129 Bộ luật Dân quy định Tịa án cơng nhận hiệu lực giao dịch Do Tịa án cấp sơ thẩm tun bác đơn khởi kiện nguyên đơn có sở, khơng có để chấp nhận kháng cáo nguyên đơn nội dung Từ sở phân tích nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy khơng có sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn việc tuyên bố hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L với bà Đồng Thị H bị vơ hiệu Do khơng có chấp nhận kháng cáo nguyên đơn ông Cao Thế Đ đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện [4] Xét kháng nghị Viện kiểm sát nhân dân thị xã Q: Hội đồng xét xử xét thấy: [4.1] Về xác định mối quan hệ pháp luật: Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn trình bày: Ngày 05/10/2017, ơng Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L chị Đồng Thị H thỏa thuận ký văn “Mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà ở” có nội dung: Chị Hường nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 01 Thửa đất có diện tích 320m2 với giá 90 triệu đồng, chuyển nhượng đất có 01 nhà cấp cơng trình phụ Nay ơng Đ, bà L khởi kiện yêu cầu tuyên bố giấy mua bán đất nêu vô hiệu Bản án nhận định cho rằng: ý chí bên tham gia thực giao dịch mua bán quyền sở hữu nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất toàn tài sản gắn liền với đất; đồng thời, án Điều 118, Điều 121, Điều 122 Luật nhà năm 2014 để giải không chấp nhận đơn khởi kiện Mặc dù vậy, án xác định mối quan hệ pháp luật là: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mâu thuẫn với điều luật áp dụng Nên nội dung kháng nghị có Do đó, sửa án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật, xác định lại quan hệ pháp luật là: “tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà vô hiệu” [4.2] Về nhận định án: Tại phần nội dung vụ án thể hiện: người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu để đề nghị Tịa án cơng nhận hợp đồng ngày 05/10/2017; nữa, q trình Tịa án tiến hành hòa giải trước đưa vụ án xét xử, người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho đương đề nghị áp dụng thời hiệu Tuy nhiên, phần nhận định án lại cho rằng: khơng có đương đưa u cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện trước Tòa án cấp sơ thẩm án; từ đó, án khoản Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân không áp dụng quy định thời hiệu mâu thuẫn, vi phạm khoản Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân Trường hợp này, nguyên đơn yêu cầu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên 15 bố hợp đồng mua bán đất ngày 05/10/2017 ông Đ, bà L với bà Đồng Thị H vô hiệu toàn phần vi phạm điều cấm luật nên thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân không bị hạn chế Tại biên hịa giải ngày 12/02/2020, bị đơn có quan điểm khơng chấp nhận yêu cầu nguyên đơn yêu cầu Tịa án cơng nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng nhà đất ngày 05/10/2017; Quá trình giải vụ án, Tịa án giải thích cho bị đơn có u cầu phản tố khơng bị đơn có quan điểm khơng có u cầu phản tố trước Tịa án giải thích bị đơn có quan điểm u cầu cơng nhận hiệu lực hợp đồng phiên tòa sơ thẩm (trước Hội đồng xét xử nghị án) người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bị đơn có yêu cầu tương tự Nhưng án nhận định đề nghị người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bị đơn đưa sau hịa giải cơng khai chứng vượt yêu cầu khởi kiện để không chấp nhận xem xét khơng xác, u cầu công nhận hiệu lực Hợp đồng thuộc giới hạn giải vụ án yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu Theo quy định Điều 129 Bộ luật Dân quy định: “Giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch đó;” Bản án sơ thẩm tuyên không chấp nhận xem xét yêu cầu bị đơn vi phạm khoản Điều 129 Bộ luật Dân 2015, Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự, mục phần II Công văn số 01/GĐ-TANDTC ngày 05/01/2018 Tòa án nhân dân tối cao Như vậy, với sở chứng nêu xét thấy: xem xét hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 có vơ hiệu khơng Tịa án phải xem xét hiệu lực Hợp đồng Trường hợp hợp đồng không bị vô hiệu nên yêu cầu bị đơn thuộc phạm vi khởi kiện nguyên đơn nên Tịa án cấp sơ thẩm khơng chấp nhận xem xét u cầu cơng nhận hợp đồng có hiệu lực bị đơn thiếu sót Tại phiên tịa phúc thẩm, bị đơn người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bị đơn giữ ngun quan điểm u cầu Tịa án cơng nhận hiệu lực hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 ký kết ơng Đ, bà L với bà H Do đó, công nhận hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L với bà Đồng Thị H có hiệu lực Nên nội dung kháng nghị Viện kiểm sát có chấp nhận [4.3] Về nội dung tuyên án: Nguyên đơn khởi kiện với nội dung “Tuyên bố giấy mua bán đất ngày 15/10/2017 ông Cao Thế Đ - Lưu Thị L với bà Đồng Thị H bị vô hiệu toàn phần; buộc bà H trả lại đất cho vợ chồng ông Đ” Bản án tuyên: Khơng chấp nhận tồn u cầu khởi kiện ông Cao Thế Đ bà Lưu Thị L việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” bà Đồng 16 Thị H không cụ thể, rõ ràng Trường hợp cần nêu cụ thể đối tượng mà giao dịch hướng tới nhà, quyền sử dụng đất, cụ thể: không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn ông Cao Thế Đ bà Lưu Thị L việc “yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L với bà Đồng Thị H đất số 43, tờ đồ số 53, khu TT 2, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh bị vô hiệu”; không chấp nhận yêu cầu giải hậu hợp đồng vô hiệu nguyên đơn ông Cao Thế Đ bà Lưu Thị L việc buộc bà Đồng Thị H phải trả lại nhà đất cho ông Đ, bà L, vợ chồng ông Đ bà L trả lại bà H số tiền 90.000.000đ bồi thường tiền tiền trượt giá theo lãi suất ngân hàng cho bị đơn Do đó, chấp nhận nội dung kháng nghị Viện kiểm sát nhân dân thị xã Q Với vi phạm nêu thấy Bản án số 07/2021/DS-ST ngày 22/9/2021 Tòa án nhân dân thị xã Q có vi phạm xác định mối quan hệ, nhận định nội dung tuyên án, nhiên khắc phục phiên tòa phúc thẩm Do vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa án sơ thẩm phân tích [5] Về án phí: yêu cầu kháng cáo nguyên đơn ông Cao Thế Đ khơng Tịa án chấp nhận nên phải chịu án phí dân phúc thẩm theo quy định Tuy nhiên, cấp phúc thẩm chấp nhận kháng nghị, sửa án sơ thẩm nên nguyên đơn ông Cao Thế Đ khơng phải chịu án phí dân phúc thẩm [6] Các định khác án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Căn vào khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân Không chấp nhận nội dung kháng cáo nguyên đơn ông Cao Thế Đ Chấp nhận kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Q Sửa án sơ thẩm Căn vào: khoản Điều 26; điểm a khoản Điều 35; điểm a khoản Điều 39; khoản Điều 147; khoản Điều 148; Điều 157, 158; Điều 165, 166; Điều 184; Điều 271, 273, 278, 280 Bộ luật tố tụng dân năm 2015; Điều 123, khoản Điều 132, Điều 129, Điều 404, Điều 500, 501, 502 Bộ luật Dân năm 2015; Điều 3, khoản Điều 167, khoản Điều 168, điểm a khoản Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 9, Điều 21, khoản Điều 92 Luật Nhà năm 2005; điểm a khoản Điều 118, Điều 121, khoản Điều 122 Luật nhà năm 2014; điểm a, c khoản Điều 24, khoản Điều 26, khoản Điều 29; Điều 47 Nghị 326/2016/UBTV/QH14 ngày 30/12/2016 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định án phí, lệ phí Tịa án; Tun xử: [1] Khơng chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn ông Cao Thế Đ bà Lưu Thị L việc “yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L 17 với bà Đồng Thị H đất số 43, tờ đồ số 53, địa chỉ: khu TT 2, phường TA2, thị xã Q, tỉnh Quảng Ninh bị vô hiệu”; Không chấp nhận yêu cầu giải hậu hợp đồng vô hiệu nguyên đơn ông Cao Thế Đ bà Lưu Thị L việc buộc bà Đồng Thị H phải trả lại nhà đất cho ông Đ, bà L, vợ chồng ông Đ bà L trả lại bà H số tiền 90.000.000đ bồi thường tiền tiền trượt giá theo lãi suất ngân hàng cho bị đơn” [2] Công nhận hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà ngày 05/10/2017 vợ chồng ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L bà Đồng Thị H nêu có hiệu lực Bà Đồng Thị H có trách nhiệm liên hệ với quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật [3] Về chi phí tố tụng: - Chi phí xem xét, thẩm định chỗ: Buộc ông Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L phải chịu chi phí xem xét, thẩm định chỗ 4.300.000đ (Bốn triệu ba trăm nghìn đồng), trừ vào số tiền tạm ứng đại diện theo ủy quyền nguyên đơn nộp Biên giao nhận ngày 29/4/2020 (Ông Đ, bà L thực xong) - Chi phí định giá tài sản: 3.950.000đ (ba triệu chín trăm năm mươi nghìn đồng), bị đơn bà Đồng Thị H tự nguyện nộp nộp xong [4] Về án phí: [4.1] Án phí dân sơ thẩm: ơng Cao Thế Đ, bà Lưu Thị L phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sơ thẩm, trừ vào số tiền tạm ứng án phí nộp theo biên lai thu tiền số AA/2019/0001639 ngày 23/12/2019 Chi cục thi hành án dân thị xã Q [4.2] Án phí phúc thẩm: ơng Cao Thế Đ khơng phải chịu án phí dân phúc thẩm Trả lại ông Cao Thế Đ 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân phúc thẩm nộp theo biên lai thu tiền số AA/2021/0010022 ngày 20/10/2021 Chi cục thi hành án dân thị xã Q Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND tỉnh Quảng Ninh; - TAND thị xã Q; - CCTHADS thị xã Q; - Tòa án nhân dân cấp cao Hà Nội; - Lưu HS, VP TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Đức Thanh 18