(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện bình giang, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ QUÝ ĐÔN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIANG, TỈNH HẢI DƯƠNG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Nguyên Hải NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 download by : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 21 tháng năm 2019 Tác giả luận văn Lê Quý Đôn i download by : skknchat@gmail.com LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực nghiên cứu, tơi nhận giúp đỡ tận tình PGS.TS Đỗ Nguyên Hải đến tơi hồn thành luận văn chun ngành Quản lý đất đai với tên đề tài:“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương” Tôi xin cảm ơn quý thầy cô trường Học viện nông nghiệp Việt Nam, thầy cô Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình dạy cho tơi kiến thức quý báu suốt thời gian học tập trường đặc biệt xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đỗ Nguyên Hải người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi q trình làm luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ Lãnh đạo, chuyên viên phòng, ban UBND huyện Bình Giang nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình thu thập, điều tra tổng hợp số liệu có ý kiến đóng góp quý báu cho tơi hồn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày 21 tháng năm 2019 Tác giả luận văn Lê Quý Đôn ii download by : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần 2.Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Những khái niệm liên quan giá đất, quyền sử dụng đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 12 2.2.1 Giai đoạn trước có Luật Đất đai 2003 12 2.2.2 Giai đoạn từ có Luật đất đai 2003 đến 14 2.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 18 2.3 Đấu giá bất động sản số nước giới 21 2.3.1 Trung Quốc 21 2.3.2 Đài Loan 24 2.3.3 Nhật Bản 25 iii download by : skknchat@gmail.com 2.3.4 Thái Lan 25 2.3.5 Bài học kinh nghiệm rút từ công tác đấu giá quốc gia giới 26 2.4 Đấu giá quyền sử dụng đất việt nam 28 2.4.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội 28 2.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 29 2.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 30 2.4.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Hải Dương 32 2.5 Đánh giá chung tổng quan tài liệu định hướng nghiên cứu 35 2.5.1 Đánh giá chung tổng quan tài liệu 35 2.5.2 Đánh giá chung định hướng nghiên cứu 35 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 37 3.1 Địa điểm nghiên cứu 37 3.2 Thời gian nghiên cứu 37 3.3 Đối tượng nghiên cứu 37 3.4 Nội dung nghiên cứu 37 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện Bình Giang 37 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Bình Giang 37 3.4.3 Công tác đấu giá QSDĐ tồn địa bàn huyện Bình Giang giai đoạn 2015 – 2017 37 3.4.4 Công tác đấu giá QSDĐ 02 dự án đấu giá QSDĐ địa bàn 02 xã 38 3.4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất cho vùng nghiên cứu 38 3.5 Phương pháp nghiên cứu 38 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 38 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39 3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu 39 3.5.5 Phương pháp đánh giá tiêu chí 40 Phần Kết thảo luận 41 4.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 41 iv download by : skknchat@gmail.com 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 41 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội huyện Bình Giang 44 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 54 4.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Giang giai đoạn 2015 - 2017 56 4.2.1 Căn pháp lý thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Giang 56 4.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 58 4.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn giai đoạn 2015 – 2017 59 4.3 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất 02 xã địa bàn huyện Bình Giang giai đoạn 2015– 2017 61 4.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất xã Long Xuyên 61 4.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Việt 65 4.4 Đánh giá công tác đấu giá qsdđ 02 dự án nghiên cứu địa bàn huyện Bình Giang 69 4.4.1 Đánh giá người tham gia đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 69 4.4.2 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án nghiên cứu địa bàn huyện Bình Giang 79 4.4.3 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng địa bàn huyện Bình Giang 83 4.5 Đề xuất số giải pháp cải thiện hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Giang 85 4.5.1 Giải pháp công tác tổ chức, thực 85 4.5.2 Giải pháp chế tài 86 Phần Kết luận kiến nghị 87 5.1 Kết luận 87 5.2 Kiến nghị 88 Tài liệu tham khảo 89 Phụ lục 91 v download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CNH - HĐH Cơng nghiệp hố – Hiện đại hố CSHT Cơ sở hạ tầng HĐND Hội đồng nhân dân KDC Khu dân cư LURP Land use rights projects QSDĐ Quyền sử dụng đất TĐG Trúng đấu giá TL Tỉnh lộ UBND Uỷ ban nhân dân vi download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Thống kê dân số, lao động việc làm 48 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Giang năm 2018 52 Bảng 4.3 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất trênđịa bàn huyện Bình Giang giai đoạn 2015 – 2017 60 Bảng 4.4 Giá khởi điểm 03 vị trí dự án KDC xã Long Xuyên 63 Bảng 4.5 Kết trúng đấu giá đợt KDC xã Long Xuyên 64 Bảng 4.6 Kết trúng đấu giá đợt KDC Ao Láng xã Tân Việt 67 Bảng 4.7 Đánh giá người tham gia đấu giá tính cơng khai, minh bạch việc tổ chức ĐGQDĐ 02 dự án nghiên cứu 70 Bảng 4.8 Đánh giá việc thực quy chế, trình tự thủ tục đấu giá 72 Bảng 4.9 Đánh giá giá khởi điểm giá trúng đấu giá 73 Bảng 4.10 Đánh giá mục đích đầu tư tham gia đấu giá QSDĐ chất lượng đầu tư sở hạ tầng dự án đấu giá QSDĐ người tham gia đấu giá 76 Bảng 4.11 Đánh giá thủ tục sau tổ chức đấu giá QSDĐ 77 Bảng 4.12 Đánh giá mức độ hài lịng tồn q trình tham đấu giá 79 Bảng 4.13 Chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá 80 vii download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Bình Giang 41 Hình 4.2 Cơ cấu chuyển dịch giá trị sản xuất nông nghiệp giai đoạn 2015 - 2017 45 Hình 4.3 Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất huyện Bình Giang 59 Hình 4.4 Tổng hợp kết trúng đấu giá huyện Bình Giang giai đoạn 2015 - 2017 61 Hình 4.5 Mặt đấu giá KDC xã Long Xuyên 62 Hình 4.6 Mặt đấu giá KDC Ao Láng 66 Hình 4.7 Khu dân cư Ao Láng, thôn Tân Hưng, xã Tân Việt 69 Hình 4.8 Trường mầm non xã Tân Việt 81 Hình 4.9 Trụ sở làm việc UBND xã Long Xuyên 81 Hình 4.10 Hình ảnh sau tổ chức đấu giá đợt KDC xã Long Xuyên 82 viii download by : skknchat@gmail.com TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Quý Đôn Tên Luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương" Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá QSDĐ số dự án đất địa bàn huyện Bình Giang - Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương địa bàn khác có điều kiện tương tự Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp - Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu - Phương pháp đánh giá theo tiêu chí Kết kết luận Trong năm gần đây, huyện Bình Giang tập trung đẩy mạnh tiến trình xây dựng nơng thơn mới, với nhu cầu hoàn thiện sở hạ tầng nhu cầu đất cho người dân gia tăng dân số gây áp lực lớn quỹ đất đai Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà người dân với quy mô lớn sở hạ tầng đầu tư dần làm thay đổi mặt nông thôn phát triển theo nhu cầu xã hội Việc tổ chức dự án đấu giá quyền sử dụng đất triển khai, người dân tiếp xúc với hình thức đấu giá nhiên hình thức cịn mẻ; cơng tác tổ chức thực dự án đấu giá QSDĐ cịn có tồn tại, hạn chế cần khắc phục Hiệu kinh phí thu từ hoạt động đấu giá QSDĐ đầu tư quay trở lại để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng bộ, đại Qua đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất hai dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Long Xuyên xã Tân Việt, huyện Bình Giang xác định yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất liên quan đến giá khởi ix download by : skknchat@gmail.com 14 Quốc Hội (2013) Luật Đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội (2015) Bộ luật dân 2015 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản 17 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay, Luận án Tiến sỹ Luật học chuyên ngành Lý luận Lịch sử Nhà nước pháp luật Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh 18 UBND huyện Bình Giang (2017) Báo cáo số: 117/BC – UBND Ngày 14 tháng năm 2017 Kết thực kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2017.Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2018 (Trình kỳ họp thứ – HĐND huyện khóa XIX) 19 UBND huyện Bình Giang (2018) Báo cáo số: 110/BC – UBND Ngày 16 tháng 10 năm 2018 Báo cáo nhiệm Nghị Đại hội Đảng huyện lần thứ XXVII mục tiêu, nhiệm vụ phát triển Kinh tế - Xã hội 20 UBND Thành phố Đà Nẵng (2019) Quyết định 06/2019/QĐ-UBND Sửa đổi, bổ sung số điều Quy định giá loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 46/2016/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2016 UBND thành phố Đà Nẵng 90 download by : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC Phụ lục Quyết định số 3609/QĐ-UBND V/v phê duyệt kết TĐG QSDĐ giao đất cho nhân dân xây dựng nhà điểm dân cư xã Long Xuyên 91 download by : skknchat@gmail.com Phụ lục Quyết định số 406/QĐ-UBND V/v cấp giấy chứng nhận QSDĐ xã Long Xuyên, huyện Bình Giang 92 download by : skknchat@gmail.com 93 download by : skknchat@gmail.com 94 download by : skknchat@gmail.com Phụ lục Quyết định số 1210/QĐ-UBND V/v phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự toán lập quy hoạch chi tiết xây dựng KDC khu Cánh Khăm, thôn cậy, xã Long Xuyên tỷ lệ 1/500 95 download by : skknchat@gmail.com 96 download by : skknchat@gmail.com 97 download by : skknchat@gmail.com 98 download by : skknchat@gmail.com Phụ lục Quyết định số 1016/QĐ-UBND ngày 26/7/2017 UBND huyện Bình Giang V/v phê duyệt kết trúng đấu giá QSDĐ giao đất cho nhân dân xây dựng nhà điểm dân cư xã Tân Việt 99 download by : skknchat@gmail.com 100 download by : skknchat@gmail.com Phụ lục Phiếu điều tra dành cho người tham gia đấu giá KDC xã Long Xuyên (Khu Cánh Khăm, thôn Cậy) 101 download by : skknchat@gmail.com 102 download by : skknchat@gmail.com Phụ lục Phiếu điều tra dành cho người tham gia đấu giá KDC Ao Láng (thôn Tân Hưng, thôn Cậy) 103 download by : skknchat@gmail.com 104 download by : skknchat@gmail.com ... - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá QSDĐ số dự án đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Bình Giang - Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương địa bàn. .. 69 4.4.2 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án nghiên cứu địa bàn huyện Bình Giang 79 4.4.3 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng địa bàn huyện Bình Giang ... Việt 65 4.4 Đánh giá công tác đấu giá qsdđ 02 dự án nghiên cứu địa bàn huyện Bình Giang 69 4.4.1 Đánh giá người tham gia đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất