1 Mở Đầu Tính cấp thiết đề tài Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI Đảng có ý nghĩa vô trọng đại nghiệp cách mạng nớc ta Đại hội đặt móng cho công đổi toàn diện đất nớc Sự nghiệp đổi Đảng Cộng sản Việt Nam khởi xớng lÃnh đạo đà thu đợc thắng lợi quan trọng nhiều lĩnh vực, đợc đông đảo tầng lớp nhân dân đồng tình ủng hộ đợc bạn bè quốc tế đánh giá cao "Những thành tựu to lớn quan trọng 15 năm ®ỉi míi lµm cho thÕ vµ lùc cđa níc ta lớn mạnh lên nhiều Cơ sở vật chất - kỹ thuật kinh tế đợc tăng cờng" [38, tr 66] Công đổi toàn diện đất nớc hớng trọng tâm vào xây dựng kinh tế, với việc xác định lợi ích ngời lao động động lực quan trọng nghiệp phát triển đất nớc Nhằm mục tiêu giải phóng lực sản xuất, phát huy tối đa tính động, sáng tạo ngời lao động, Đảng đà lÃnh đạo việc đa nớc ta chuyển sang kinh tế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa (XHCN) Khâu đột phá sách kinh tÕ cho bíc chun nµy lµ viƯc ban hµnh thực chế độ, sách lĩnh vực nông nghiệp đất đai Những đổi sách, pháp luật Nhà nớc ta lĩnh vực sở hữu quản lý đất đai đà góp phần tạo thay đổi to lớn kinh tế quốc dân, khu vực nông thôn Nhà nớc đà khẳng định vị trí hộ gia đình, thực việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài cho phép họ đợc chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) thời hạn giao đất Những chế độ, sách đà đợc thể chế hóa quy định Luật Đất đai 1993 loạt văn pháp luật khác Tuy sách pháp luật đất đai đà tạo nhiều bớc tiến việc quản lý đất ®ai, thóc ®Èy sù ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tÕ song nhiều nguyên nhân khác qua thực tiễn thực đà bộc lộ hạn chế Pháp luật đất đai thời gian vừa qua chủ yếu đề cập đến địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân quan hệ sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Những quy định quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất nặng khía cạnh quản lý chủ sở hữu mà cha phát huy đợc giá trị trao đổi đất đai với t cách loại hàng hóa Vì thế, quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai cha đợc pháp luật đề cập cách đầy đủ toàn diện Pháp luật cha quy định đầy đủ địa vị pháp lý chủ thể sử dụng đất khác, nh: tổ chức nớc, tổ chức, cá nhân nớc v.v , doanh nghiệp liên doanh (DNLD) doanh nghiệp 100% vốn nớc Đây doanh nghiệp đợc thành lập với chức chủ yếu sản xuất, kinh doanh, nên họ giao dịch thơng mại đất đai, nh chấp, bảo lÃnh, góp vốn giá trị QSDĐ chuyển nhợng QSDĐ v.v lµ rÊt cã ý nghÜa XÐt ë gãc độ này, pháp luật đất đai hành cha làm tăng tính hấp dẫn môi trờng đầu t nớc ta Mặt khác, tình trạng thiếu khung pháp luật hoàn chỉnh thị trờng bất động sản (trong có thị trờng QSDĐ) vốn đợc coi yếu tố kinh tế đà làm cho chế kinh tế thị trờng nớc ta vận hành cha thông suốt Những thị trờng đất đai "ngầm" đợc hình thành góp phần phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây thiệt hại cho lợi ích Nhà nớc lợi ích ngời dân Do vậy, việc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc thực đầy đủ quyền giao dịch đất đai có ý nghĩa lý luận thực tiễn Tuy nhiên, rõ ràng việc xây dựng sở pháp lý bảo đảm thực tốt quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất kinh tế thị trờng công việc mẻ Đòi hỏi phải có nghiên cứu, giải hài hòa mối quan hệ sở hữu đất đai quan hệ sử dụng đất; tạo lập môi trờng pháp lý đồng minh bạch cho giao dịch dân sự, thơng mại đất đai ngời sử dụng đất; tăng cờng trách nhiệm cá nhân việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo làm tăng độ màu mỡ đất đai; tạo điều kiện cho ngời sử dụng đất phát huy tối đa quyền việc nâng cao hiệu sử dụng đất đai Những vấn đề nêu giải phạm vi công trình nghiên cứu Đề tài "Địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai" với mong muốn góp phần giải vấn đề lý luận thực tiễn giao dịch đất đai nhằm mục đích dân sự, thơng mại Tình hình nghiên cứu đề tài Thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xà hội nói chung khoa học pháp lý nói riêng nớc ta hớng quan tâm, nghiên cứu đến vấn đề địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch đất đai phạm vi mức độ khác đà có số công trình nghiên cứu trực tiếp gián tiếp đề cập vấn đề địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch đất đai nh: Chế định QSDĐ pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Cam (năm 1997); Pháp luật chuyển QSDĐ hộ gia đình, cá nhân, Luận văn Thạc sĩ luật học Phạm Thu Thủy (năm 2001); Những quy định chuyển quyền sử dụng đất (báo cáo chuyên đề) PGS.TS Phạm Hữu Nghị Đề tài cấp "Những vấn đề lý luận vỊ Bé lt D©n sù ë ViƯt Nam" - Trung tâm Khoa học xà hội Nhân văn quốc gia - Viện Nghiên cứu Nhà nớc pháp luật (năm 1997); Quyền sử dụng đất - khái niệm pháp lý, khái niệm kinh tế Lê Văn Tứ - Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 9, năm 1997; Thị trờng bất động sản: Khảo cứu tiếp cận TS Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1, năm 2002; Một số vấn đề hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam TS Đinh Đức Sinh - Tạp chí Kinh tế Dự báo, số 2, năm 2002; Lối cho thị trờng nhà đất TS Phạm Duy Nghĩa - Báo Tuổi trẻ chủ nhật, ngày 28/4/2002 Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất - Tạp chí Nhà nớc Pháp luật, số 5, năm 2002 v.v Ngoài ra, vấn đề địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai thu hút ý nhiều đề tài khoa học nh: Dự án ®iỊu tra sù hiĨu biÕt vỊ qun cđa ngêi sử dụng đất, TA 2225 - VIE, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Viện Nghiên cứu Địa - Tổng cục Địa chính; Dự án JICA, Khảo sát điều tra xà hội hộ gia đình quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, đề tài nghiên cứu khoa häc cÊp Bé cđa ViƯn Nghiªn cøu Khoa häc pháp lý - Bộ T pháp (năm 1999); Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, đề tài khoa học cấp Nhà nớc Viện Nghiên cứu Địa Tổng cục Địa (năm 2000); Một số vấn đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân Việt Nam, Thông tin Khoa học pháp lý, số 11 + 12, năm 2001 Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý Bộ T pháp v.v Nhìn chung, viết, công trình nghiên cứu nêu đà góp phần tạo sở lý luận đợc vấn đề thực tiễn cho việc quản lý đất đai Cũng cần phải nhận thấy rằng, nhu cầu tăng cờng quản lý nhà nớc ®Êt ®ai bíc qu¸ ®é chun sang nỊn kinh tế thị trờng định hớng XHCN, nên công trình thực thời gian đề cập đến số khía cạnh quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất mối quan hệ quản lý, tức mối quan hệ chịu tác động chủ yếu qui phạm hành Hơn nữa, công trình đà nêu đề cập đến khía cạnh cụ thể việc quản lý đất đai Tuy nhiên, cha có công trình nghiên cứu ë cÊp tiÕn sÜ luËt häc mang tÝnh lý luËn địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai thực trạng pháp luật địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch này, sở đa kiến nghị để xây dựng hoàn thiện địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ luận án Mục đích nghiên cứu luận án: Căn vào quan điểm Đảng Nhà nớc xây dựng phát triển kinh tế thị trờng, từ thực tiễn xây dựng thực pháp luật đất đai thời gian qua, làm sáng tỏ quan niệm địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai, vai trò pháp luật việc đảm bảo thực quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai Trên sở tìm định hớng, giải pháp nhằm xây dựng hoàn thiện địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai Để thực mục đích trên, nhiệm vụ luận án là: - Nghiên cứu vấn đề lý luận sở hữu đất đai kinh tế thị trờng định hớng XHCN để làm sở nghiên cứu vấn đề lý luận địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai - Nghiên cứu vấn đề lý luận địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai Cụ thể: Làm sáng tỏ vị trí, vai trò đặc điểm đất đai - đối tợng đặc biệt giao dịch dân sự, thơng mại; khái niệm địa vị pháp lý ngời sử dụng đất điểm khác biệt địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, giao dịch thơng mại đất đai; nội dung địa vị pháp lý ngời sử dụng đất; yếu tố tác động đến địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai nớc ta - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai, thành tựu đà đạt đợc nh số vấn đề tồn pháp luật địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất ®ai ë níc ta thêi gian qua - §Ị giải pháp nhằm xây dựng hoàn thiện pháp luật địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai Phạm vi nghiên cứu luận án Quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai vấn đề nhạy cảm có quan hệ mËt thiÕt víi nhiỊu lÜnh vùc: chÝnh trÞ, kinh tÕ, xà hội pháp luật Pháp luật phơng tiện quan trọng đảm bảo cho quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất giao dịch liên quan đến đất đai đợc thực phát huy giá trị tích cực sống Tuy nhiên, luận án tập trung nghiên cứu khuôn khổ mét sè lÜnh vùc cđa ph¸p lt kinh tÕ cã ảnh hởng trực tiếp tới địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch thơng mại đất đai, nh: chấp giá trị QSDĐ để vay vốn sản xuất, kinh doanh, chuyển QSDĐ, cho thuê đất để phát triển kinh tế Song để có đợc sở vững nhằm lý giải vấn đề liên quan đến giao dịch thơng mại đất đai, luận án đề cập tới giao dịch dân đất đai nh vấn đề thừa kế QSDĐ (đây khía cạnh nhỏ luận án) Sở dĩ, luận án mở rộng phạm vi giao dịch dân đất đai nhiều giao dịch thơng mại đất đai có cội nguồn từ giao dịch dân Hơn nữa, phần lớn pháp luật quốc gia giới phân biệt giao dịch dân với giao dịch thơng mại, đối tợng chúng đất đai Chính vậy, phân tích địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai, luận án không xem xét quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất tách bạch theo loại giao dịch riêng biệt, mà đặt chúng mối quan hệ gắn bó khăng khít với Tác giả luận án nhận thức đợc rằng, để hoàn thiện địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai cần phải giải nhiều vấn đề thuộc nhiều lĩnh vực khác nh cải cách máy hành chính, nâng cao lực quản lý cho cán bộ, công chức nhà nớc, cải cách thủ tục hành liên quan đến việc thực giao dịch đất đai v.v Đó vấn đề phức tạp cần phải đợc tiếp tục nghiên cứu công trình khoa học pháp lý sau Cơ sở lý luận phơng pháp nghiên cứu Luận án đợc thực sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nớc nghiệp đổi nhằm xây dựng phát triển kinh tế thị trờng định hớng XHCN, phát huy tiềm phục vụ cho nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc Luận án vận dụng nguyên tắc, phơng pháp luận triết học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, t tởng Hồ Chí Minh, lý luận nhà nớc pháp luật điều kiện chế kinh tế Trong đó, luận án đặc biệt ý vận dụng phơng pháp nghiên cứu cụ thể khác nh: tổng hợp, hệ thống, điều tra xà hội học, phơng pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu v.v để giải vấn đề mà đề tài đặt Những đóng góp luận án Trên sở kế thừa thành tựu công trình nghiên cứu trớc vấn đề này, luận án tiếp tục bổ sung phát triển cách hệ thống khái niệm địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai Luận án có điểm sau đây: - Luận án đà phân tích đánh giá cách có hệ thống quan điểm khoa học khác địa vị pháp lý ngời sử dụng đất, để từ xác định nét đặc trng địa vị pháp lý ngời sử dụng đất với t cách bên giao dịch dân sự, thơng mại đất đai - Luận án tiếp cận quyền sử dụng đất đai với t cách hàng hóa, đối tợng đặc biệt giao dịch dân sự, thơng mại đất đai Đây cách tiếp cận xem xét 10 vấn đề sở hữu đất đai Việt Nam Luận án trọng khai thác khía cạnh pháp lý ngời sử dụng đất với t cách bên giao dịch dân sự, thơng mại đất đai; làm rõ điểm khác biệt địa vị pháp lý ngời sử dụng đất với t cách so với quan hệ đất đai khác, nh yếu tố tác động đến địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai - Luận án đà phân tích chất vấn đề sở hữu đất đai, cội nguồn khái niệm sử dụng đất tính chất "kép" vai trò điều tiết quan hệ đất đai mà Nhà nớc CHXHCN Việt Nam thực - Luận án đà đề xuất định hớng giải pháp hoàn thiện quy định địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai bối cảnh kinh tế thị trờng định híng XHCN ë níc ta ý nghÜa lý luËn thực tiễn luận án Những kết nghiên cứu luận án góp phần bổ sung vào hệ thống lý luận pháp luật đất đai nói chung địa vị pháp lý ngời sử dụng đất giao dịch dân sự, thơng mại đất đai nói riêng Những đề xuất, kiến nghị luận án đa luận có giá trị tham khảo cho việc hoàn thiện đổi pháp luật đất đai theo hớng tạo môi trờng pháp lý bình đẳng, an toàn thuận lợi cho việc thực giao dịch dân sự, thơng mại đất đai nỊn kinh tÕ thÞ trêng